我们一直强调，产业地产的金融化是实现轻重资产平衡的关键途径之一，其中基金则是重要的组成部分。产业地产的基金可以分很多种类，既有以引导产业实现资本干预的产业投资基金，也有直接投资园区的开发基金或并购基金。由于投资基金本身能够实现四两拨千斤的资本撬动作用，提升产业园区和产业投资的资本回报率，我们相信，它将是产业地产的一项极具威力的秘密武器。

这里尤其要提一提产业投资基金，这也是接下来我们列举案例中的一个主要话题。一直以来，产业投资基金有两大渠道，一个是以政府为主导的政策性引导基金，一个是民营资本自主的投资基金，各自都有非常成功和经典的历史案例。

而我们认为，未来以园区运营者为主导的产业投资基金将成为一股举足轻重的力量，园区运营者和产业投资基金可以互为因果，相辅相成，让资本干预引导产业发展，产业集群形成促进园区繁荣，产业和园区的收益提升则让园区运营者增加更多的业绩回报，形成一个基于资本逻辑的良性生态循环。

当然，用好基金这个秘密武器也不是那么容易的，必须“以气御剑”，这就要求产业地产商一方面对园区所集聚的产业有足够专业和系统的认知与把控，另一方面又要求对基金投融资机制及架构的设计有很精密的设置，使得金融手段的操作能够贯穿园区规划开发建设运营至资产证券化的全产业链上的各个环节，实现园区开发的资金闭环和可持续发展。

▎华夏幸福

首先要提一提的是华夏幸福，其完全以民营身份进行产业新城PPP的运营，已经被证明是一种高效成功的模式。如今，华夏幸福已经开始将重心上移，注重起产业端的干预和引导，以增强产业新城的内生逻辑，而其赖以运作的，就是成立私募型的产业投资基金。

2015年12月31日，无锡市引导基金决策委员会办公室（无锡市财政局）批复同意无锡金融投资有限责任公司出资1.2亿元（首期出资4000万元）参股设立华夏幸福红土一带一路(无锡)创业投资基金（有限合伙），该基金募集规模6亿元，首期募集规模不低于2亿元。华夏幸福产业投资有限公司拟出资3928万元作为有限合伙人参与华夏幸福红土一带一路(无锡)创业投资基金（有限合伙）首期募集，目前该基金尚处在募集过程中。

11月24日，华夏幸福下属企业环球产业与美资背景的一九五五资本中国基金普通合伙人公司设立中国基金，中国基金总规模约为1.5亿美元，其中环球产业作为有限合伙人出资1.5亿美元，中国基金普通合伙作为普通合伙人出资基金总规模的0.1%。

华夏幸福称，该基金的主要投资方向为有潜在可能在中国实现产业化或商业化的创新型技术公司，重点包括能源和环保、医疗服务、食品和农业、教育、人口老龄化等领域，借此来推动华夏幸福产业升级及资产优化的进程。

这些私募性质的产业投资基金的背后，是整个华夏幸福搭建产业发展金融服务中心的图谋。这个金融中心不仅是产业投资，更主要是搭建一个以资本驱动整合上下游产业链，为高新科技创新公司实现投融资的资源对接平台，加速园区或潜在入驻园区的客户成长发展进程。

目前，金融中心已经在河北、东北、无锡等地与政府合作设立了多支政府引导子基金，并将设立更多的产业直投基金，主要投资领域与华夏幸福产业园定位紧密联系，聚焦于12大产业，涉及高端装备、新材料、航天航空、汽车、电子商务、文化创意等。

据我们了解，华夏幸福产业发展金融平台目前拥有一支20余人的专业投研团队，成员均有服务于国内外一线券商、PE投资公司、咨询公司的丰富经验。作为团队负责人的周晓棠金融履历丰富，在加入华夏幸福前曾先后任职于中信信托、亦庄国投等机构，在基金运营、项目投资等领域有着近20年从业经历。

▎张江高科

说完了华夏幸福，再说说正在全速转型“高科技投行”的张江高科，产业投资可是它的拿手好戏，并且是未来公司发展路径上最为依赖的核武器。

2015年6月份，张江高科以2亿美元参与集成电路领域领军人物操盘的武岳峰IC产业全球并购整合基金。该基金在业界可谓大名鼎鼎，其以6.395亿美元的大手笔，联合竞购美国新型存储芯片的上市公司芯成半导体，成功击败了全球行业老大赛普拉斯。

类似的参投张江高科早有经验。它旗下的张江浩成创业投资有限公司参与组建并以5亿元投资成为对接最顶尖互联网金融运营商的上海金融发展投资基金。该基金也非同小可，是国务院同意、国家发改委核准的国内唯一一只以金融产业为主要投资领域的股权投资基金，具备参与大型金融企业和其他企业重组的资金实力。

上海金融发展投资基金从2010年的80亿元盘子到近期最高的240亿元估值，已经使张江高科早期投入的5亿元资金成倍增值，仅此一项已经让张江高科盆满钵满。

说起浩成创业投资，位列张江高科旗下金融投资平台四大天王的首座，拥有资本规模25亿元，目前已经投资出去14亿元。基金投资已经给张江高科带来了实实在在的收益，根据其年报显示，投资收益占公司利润总额比平均为75%，产业投资业务收入已经成为公司利润收入的重要来源，并让张江高科的“园区+投资”转型更加底气十足。

▎东湖高新

张江高科丰厚的投资成果也让一众国资园区运营商艳羡不已，意图大力仿效，其中就包括同样积极转型中的东湖高新。

2016年1月20日，东湖高新出资1亿元与关联方湖北多福商贸有限责任公司、非关联方北京金州环保发展有限公司及渤海信托共同投资上海胥诚股权投资基金合伙企业(有限合伙)。出资完成后，基金公司总规模为10亿元，该基金主要用于投资环保产业领域内的优质企业及投资上述产业的投资机构或投资基金。

2015年8月，东湖高新与光大资本、光大浸辉共同出资设立东湖光大产业投资基金合伙企业（有限合伙），基金总规模24亿元，用于投资新兴战略产业（包括但不限于节能环保、新兴信息产业、生物医药产业、新能源、集成电路、高端装备制造业和新材料）领域内的优质企业。

其中东湖高新拟认缴3亿元，作为劣后级资金，占基金规模的12.50%；光大资本拟认缴29980万元，作为夹层资金，占基金规模的12.49%；光大浸辉拟认缴20万元，作为基金管理人，占基金规模的0.01%；剩余目标募集出资额度18亿元，将由基金管理人向金融机构进行非公开募集。

这些举动，正是东湖高新向产业园区运营商和生态平台搭建商转型的支撑。东湖高新在2015年提出，未来要加大产业资本投入，设立产业孵化基金，增强产业孵化与扶持，通过股权投资、合作经营等，通过产业资本推动园区发展。

▎天安数码城

此外还有天安数码城。2013年，作为整个集团孵化器金融战略的一个重要支撑点，天安数码城在前海注册成立了天安数码城股权投资基金管理有限公司，成为又一家能够直接以PE/VC形式强化产业地产孵化功能的园区运营商。天安数码城在全国各园区的孵化器公司，有不少是以这个基金公司作为参与主体的。

同年8月，天安数码城还与平安银行等携手共同发起成立“天安数码城创新共同基金”，并发放首期超过5000万元银行贷款。同时，天安数码城还与新鸿基金融集团、亚联财、中国产业联盟、香港科技园等签订长期战略合作伙伴关系，为企业提供集银行、担保、风险投资、小额贷款等为一体的“投融资平台”。

目前，为了从集团层面进行更强有力的整合统筹，天安数码城把这一系列的金融资本工具都汇聚在旗下的金融控股平台上。

作为创新创业生态运营“一体两翼”体系中的一翼，金控平台是天安数码城园区孵化战略的重要抓手。通过打造包括基金业务、小额贷、融资租赁、互联网金融等创新金融业务，能够与天安数码城现有模式、客户资源形成有机结合。

天安数码城的设想是，从初期的项目获取到园区的建设运营，到最后的存量资产证券化，针对不同阶段的资金需求，采取多渠道的融资方式。通过基金的杠杆效应，将天安数码城的商业品牌、客户资源、开发、运营管理能力加倍放大，不仅进一步支撑孵化业务的开展，也形成了以资本运营为主的收入来源。

▎普洛斯&临港集团

除了上面这些以产业扶持和投资为主的基金外，还有直接进行园区开发的投资基金，其中最为典型的当属普洛斯的70亿美元物流地产基金和临港集团 100亿园区开发基金。

2015年7月21日，普洛斯宣布设立中国物流基金二期，基金目标规模达70亿美元，是全球迄今为止最大规模的专注于中国物流基础设施开发的基金。基金二期成立后，普洛斯的全球基金管理平台将增长36%，达271亿美元。自2012财年以来，普洛斯的基金管理平台实现了95%的年增长率，基金管理将成为普洛斯重点发展的业务之一，也是普洛斯全球物流地产霸业中最具威力的中流砥柱。

仿效普洛斯的经验，上海临港集团发行了中国产业地产史上最大规模的100亿元园区开发基金，吸引了建行旗下的建信资本、农行旗下的农银汇理甚至全国社保基金积极参与。

这样一来，临港集团就获得了类似普洛斯一样的杠杆连续放大效应，从而得以用更少的自用资金撬动更大规模的园区开发。今后临港集团所开展的所有园区开发投资都用这支产业基金来撬动，并根据需要不断推进产业基金的二期融资，亦可增LP数量和规模；投资方向将主要针对上海各郊县以及江浙地区的园区。我们认为，这也堪称2015年行业内一个最具有标志性和示范性意义的重大事件。