产业园区从不缺少利好政策，从京津冀协同发展到“一带一路”，再到“十三五”规划的出台，产业地产承担着其天生的使命——在经济结构调整、产业升级方面持续发挥重要作用。产业园区重要性可见一斑。“轻重并举”已然成为行业发展的大势所趋，但是产业地产的转型发展并不简单，在园区里除了“轻资产”路线，还有什么路可以走？为此，《中国企业报》记者采访了火花S-Park创始人宋振庆。

文 | 《中国企业报》记者李霂轶

▎《中国企业报》：产业园区这两年发展比较快，大多园区都在谈转型升级，“园区中国”此前提出了“轻重并举”的发展模式，其依据何在？

宋振庆：我们常说，工欲善其事必先利其器，“器”是轻资产的部分，但重资产是这个轻资产得以施展功夫的保证和基础。我认为，就产业地产领域而言，重资产不创造价值，只是创造现金流和空间，轻资产才创造价值，是你自己的东西。

其实产业地产的核心是产业运营与服务，无论是政府还是企业客户，需要的不仅是重资产的物理载体，更是你的运营、管理、金融、资源、服务、孵化、引导、平台和生态圈构建，这些只有在轻资产的层面才能得到解决。这一点和传统商住地产主要面向个人消费者有巨大的差异。重资产是轻资产的载体，轻资产是重资产得以实现的根本动力源。

▎《中国企业报》：不可否认的是，即便针对发展趋于成熟的代表性园区，如果仅从轻资产这方面看，体量太小，轻重资产比例太悬殊，似乎轻重资产均衡发展短期内无法实现，这个怎么看？

宋振庆：我们所谓的轻重资产平衡，不是单纯指规模和数字上的，而是一种彼此依附，互相渗透的均衡度，寸有所长，尺有所短，单纯以数字衡量未必解释得通。比如，为什么搜房市值一度超过恒大，“彩生活”市值超过其母体？地方政府与华夏幸福合作，难道是看中它的资产和营收能力吗？

所以我觉得，轻资产的整合撬动能力与重资产的估值体系未必相符，所以我们希望重新建立一个新的估值体系，来重新评估产业地产的轻重动态平衡关系。

▎《中国企业报》：轻重资产的动态平衡到目前还未能很好建立起来，主要原因在哪里？在这方面，国内有做得相对较好的园区运营商吗？

宋振庆：产业地产现在还处于一个迅速增加资产的时期，重资产的感觉确实要比轻资产更显眼一些。但是几年后的今天，开始出现资产退出，房地产市场整体进入存量运营时代，轻资产的重要性就体现出来了。

所以，产业地产商必须目光放长远，开始未雨绸缪的布局。比如我们看华夏幸福，今年做的“全球技术商业化”，建立起“孵化器矩阵”，还有搭建的“产业基金平台”，这些轻资产经营项目，都在体现出非常大的价值。

目前，我觉得产业地产领域轻重资产平衡做得比较好的园区运营商是张江高科和宏泰发展。他们在建立一个产业生态圈的平台，进行资源整合和区域运营，并从这种运营和平台中获得收益，这是符合我们对轻重资产平衡的核心要求。

▎《中国企业报》：除了轻重并举，产业地产在园区的基本定位一旦确定后，还有什么必须要走的路？

宋振庆：“轻重平衡”本身也是一种趋势描述，比如平台化、金融化、运营化、服务化等等，都是大势所趋、都是必须要走的路。此外，产业地产商必须和产业紧密结合，做大产业孵化。现在普洛斯、华夏、张江、联东等业内佼佼者都在这样做，单纯的物业开发运营可能难以再有大的想象空间了。

还有一个就是国际化，这是一个产业转移的必然趋势。中国经济本来就不是单独存在的，要求产业地产商具备全球资源整合的视野和能力。