 |
|
2月23日消息，总部位于上海的物流地产开发商易商（e-Shang Cayman Ltd.）计划在香港进行首次公开募股（IPO），筹资10亿美元。如果此行成功，具有美国华平外资血统的易商将成为第一个赴港IPO的内地物流地产商。
易商2011年由前普洛斯职业经理人沈晋初联手华平基金成立，5年时间其仓储物业面积从5万平方米激增到350万平方米，增长率高达700%。目前，易商已经成为中国最大的第三方电商仓储业主，也是最大的冷链物业业主，跻身中国最大的现代仓储开发商行列。
易商在2016年1月与红木集团合并后，不仅在中日韩三国市场持有多项大型地产资产，目并在香港和新加坡两地运营基金管理业务，潜在的物流地产项目储备达到了800万平方米。
目前，电商客户占到易商总业务量的70%，包括亚马逊、京东、一号店、凡客、新蛋和H&M等，其中京东在中国最大的第三方仓储合作伙伴就是易商。
就此事件，产业地产首席评估机构火花S-Park将给出自己的独家战略趋势研判。
【一、赴港IPO对易商的影响】
1、获得更充足的资金弹药，为易商进一步扩大物流仓储布局加重砝码。
2、提升易商的品牌知名度，在对地方政府和物流客户的谈判中增加溢价空间。
3、上市将进一步规范和完善易商的内部治理结构，利于其可持续发展。
【二、保守型物流地产步履维艰，易商亟需加速转型】
根据商务部2月23日发布数据，2015年实物商品网上零售额达到3.2万亿元，同比增长31.6%，中国已成为网上实物销售增长最快、规模最大的国家。庞大且与日俱增的电商交易对于中国仓储物流地产的需求仍在迅速膨胀之中。
总体来看，消费升级、电子商务以及高端制造业、战略新兴产业的物流需求，在未来一段时间对物流地产有非常大的刺激。尤其考虑到在一带一路的战略下，长江经济带、自贸区、国家级新区、中部崛起等等新区域格局的形成，以及中国中西部、广袤的乡镇农村这些空间还有很大的潜力，市场空间非常大。物流地产在中长期将是一片旺盛需求支撑的广阔蓝海。
但新的问题已经初现端倪。
伴随着近几年的物流圈地狂潮，优质物流用地日渐稀缺，地方政府对于占地面积大、税收贡献低的纯物流仓储较为排斥，加上电商自建仓储以及地方性企业的觉醒和垄断，以往成规模成体系的保守型物流地产商开始渐显疲态，其中以普洛斯、安博、嘉民一类的外资企业为代表，正在土地获取端口面临寒冬，过往的拿地方式遇到极大的挑战。
我们所定义的保守型物流地产商，就是依然是凭借手中的庞大客户资源，围绕着土地与资本来玩转租赁游戏，它们曾经在过去的十年里将很多优质的物流用地收入囊中，但贡献的税收和对产业的拉动，却远没有预期中那么高。尤其是“产业环”迟迟没有打通，这也使得其在拿地方面的疲态逐渐显露。
主流物流地产商已经开始反思，过于集中于仓储这一环节，能够赚足租赁收益，但这种满仓满谷是否意味着土地的利用效能达到最大？是否还有更好的利用空间，能够更加提升税收、就业和产业活跃度？
总的来看，目前中国物流地产呈现出了三大新的趋势：
1、土地环节：
获取难度加大，需要更强的产业内涵和逻辑
2、产品环节：
由原有的单一物流仓储转向更加复合的链条式业态组合
3、收益环节：
由原有单纯的地产租金收益转向立体多元化的产业链收益
我们判断，如果保守型物流地产商如果不能迎合趋势进行转型，其未来发展态势将不被看好，甚至将面临优秀职业经理人大面积流失的困境。据我们了解，这种迹象已经开始呈现。
因此，在新趋势下，脱胎于普洛斯模式的易商也急需从保守型物流地产转向积极型物流地产，在激烈的竞争环境和转瞬即逝的市场窗口前，这种战略转型必须加速进行。
我们已经看到，易商的主要竞争对手，同时也同样要在2016年完成赴港上市的上海宇培集团，就正在迅速朝着多元化、立体式的复合物流集团转型，其所打出的“物流地产+电子商务+冷链物流”三位一体的业务框架，既能够增强自身护城河，亦能对资本市场投资者讲出更为漂亮和持续的故事。
因此，赴港上市，对于易商箭在弦上的转型而言是一个难得的契机，我们也希望易商能够抓住这个机会。
【三、易商上市之后的几个战略趋势预判】
▎1、国内布局加大拿地与并购力度，推高物流用地溢价。
A.在上市后充沛资金的驱动下，易商将进一步加大公开市场的拿地力度。在部分核心区域优质地块的争夺上，物流用地溢价在资本短兵相接的交锋下将被不断推高；
B.并购存量土地。国内很多存量物流用地掌握在国企和地方龙头企业手中，但苦于运作不利，易商将加大对这些存量土地的并购力度，双方合作开发也将成为大概率事件。
C.成为中小物流投资基金的接盘方，收购成熟的物流园区。国内众多中小投资基金投资操盘了零星的成熟物流园区，需要寻找退出的渠道，以易商为代表的物流地产上市公司将成为最为合适的接盘方。
▎2、合纵连横，产业端口增强掌控力。
A.与实业企业的捆绑合作，从源头的产业端口增加自身的掌控力与话语权。例如普洛斯此前就频频与中粮集团等实业企业形成战略合作联盟，并且大手笔投资了互联网平台卡行天下。
B.与电商联合拿地建仓。阿里、京东等电商平台都在积极自建仓储，易商的主力客户就是这些电商企业，随着电商市场的不断扩大，双方可能会在未来达成更为积极的联合建仓协议，各自受益。
▎3、联合财团基金，突破海外并购。
物流地产投资本身是一项基于资金成本和收益的资产配置游戏，成熟的物流地产商必须在全球范围内完成资本和资产的均衡配置。以普洛斯为例，目前在中国、日本、美国、巴西都有活跃的物流地产布局，尤其是2015年，普洛斯先后联合中美财团基金，在美国完成两笔重大资产收购。以普洛斯为重要对标对象的易商，也将会在这方面加快步伐。
实际上，易商已经有所动作。2015年，易商联手荷兰汇盈资产管理公司（APG Asset Management N.V.）与加拿大退休金计划投资委员会（Canada Pension Plan Investment Board）组建一家合资公司，在韩国开发物流地产，初期承诺股权投资为5亿美元。
其海外收购标题应以成熟物业为主，也可能包括一些较为成熟与前景预期稳健的物业，同时 需要有便于退出的发达的金融市场，并且为了规避一些问题，应该多选择与当地企业共同发起物流地产并购基金。
我们认为，易商进一步海外并购的可能地带主要集中于东亚、美国以及中国一带一路战略重点亚欧纵深区域。不要忘了，它可有来自美国的两家股东华平和高盛。
▎4、发力物流地产金融，发行物流地产基金和REITs。
易商将会在物流地产金融的两端有所筹备：
A.发行物流地产基金加大物流仓储拓展力度与收益。可参考普洛斯2015年7月所发行的世界范围内最大的物流地产基金——70亿美元的中国物流基金二期（CLF II）。
B.荷兰汇盈对易商的投资，某种程度也为易商在REITs方面的试水提供了动力源。随着易商成熟物流园区规模的增加，发行物流地产REITs是必然之举。
▎5、拓展跨境电商物流园。
商务部2月23日提出，跨境电商将成为2015年重点工作之一。跨境电商物流在中国依然是一块洼地，众多电商平台已经在着手布局，以电商为主力客户的易商必然需要抓住这个机会进行业务的拓展。
▎6、增加部分物流相关的产业园区业务。
当物流园项目运作到一定规模后，聚集的人流及产业需求也更加多样，这个时候出于客户需求和成本控制的考量，易商可能也会考虑在园区旁打造细分化的与物流相关的总部办公类以及物流产业链条上下游的产品，我们认为，这也是比较顺理成章的发展轨迹。
▎7、增加物流园区的综合性服务。
对于保守型物流地产商而言，自己的园区前期发展的优势以地理、区位、仓库等级等硬性条件和标准化常规服务为主，但从可持续发展和客户的潜在需求来看，企业当下所能提供的服务广度与深度仍然不够，需要不断增加物流园区的综合性服务内容以增强客户黏性和寻找新的赢利点，甚至利用“互联网+”打造物流地产的平台化，形成一个基于物流产业链条的生态圈层。
我们认为，如果物流地产商加强对入驻客户的增值服务，既可以切实地为物流客户提供良好的驻扎环境，又可以增加收入来源，同时还能降低物流客户的租金压力，是解决问题的最佳手段。在具体的手段上，物流地产应适应客户需求，增加服务项目，以自身力量切实帮助物流客户提高物流运作的效率，降低整体运营成本。
比如，可以通过对于商品货物堆放分区的科学性、易存取性的精细化管理，帮助客户提高对仓储与库存管理的运作能力；通过引入各物流商家以及电商上下游企业，以形成产业的有效聚集，为物流企业提供一体化、集成式的服务等。
具体到易商，其主力客户电商企业可能对多样化服务的需求更为迫切，包括但不限于像供应链、餐饮、设计、影像服务、新品发布会这样的新型服务，但目前很多保守型物流地产商在这方面做得很不够。
仍以普洛斯为例，其已经加大力度进行增值服务升级，普洛斯总部甚至成立了物流融资租赁公司，融资租赁业务已经成为普洛斯一个崭新的利润增长点。
