2月23日，据《华尔街日报》援引知情人士的消息称，总部位于上海的物流地产开发商易商（e-Shang Cayman Ltd.）计划在香港进行首次公开募股（IPO），筹资10亿美元。

如果此行成功，具有美国华平外资血统的易商将成为第一个赴港IPO的内地物流地产商，从而领先其竞争对手宇培、平安不动产和万科物流一个身位。据园区中国了解，宇培和平安不动产也将在2016年启动赴港上市计划。

目前在香港上市的中资企业中，深国际和北京建设这两家国企也都将物流地产作为主营业务发力；此外，商贸物流运营商华南城、毅德控股、五洲国际等也都把物流作为发展重点。可以想见，届时，香港资本市场将迎来物流地产商的诸侯争霸。

园区中国此前也给大家介绍过易商，这家企业堪称是中国物流地产界的一匹成色十足的黑马。易商2011年才由前普洛斯职业经理人沈晋初联手华平基金成立，短短五年时间，其麾下的仓储物业面积从5万平方米激增到350万平米，足足暴增了70倍，令人叹为观止。

目前，易商已经成为中国最大的第三方电商仓储业主，也是最大的冷链物业业主，跻身中国最大的现代仓储开发商行列。

在背后助推这匹黑马疾奔的，当然是资本的力量。

2013年，易商获得高盛提供的1.2亿美元IPO前贷款，帮助公司业务扩张。

2014年，荷兰退休金管理公司APG集团（APG Asset Management N.V.）向易商投资最多6.5亿美元，获得易商约20%的股权。此时易商估值约32.5亿美元。

2015年，易商联手荷兰汇盈资产管理公司（APG Asset Management N.V.）与加拿大退休金计划投资委员会（Canada Pension Plan Investment Board）组建一家合资公司，在韩国开发物流地产，初期承诺股权投资为5亿美元。

在资本提供了充沛的真金白银弹药之外，为了给冲击上市增加砝码，易商还展开了“增肥大法”。2016年1月25日，易商与红木集团（the Redwood Group Asia, Pte. Ltd.）达成全股票合并协议。合并完成后，新集团易名为易商红木集团，成为亚洲区域最大的物流地产平台之一。新集团不仅在中日韩三国市场持有多项大型地产资产，目前旗下持有和在建的项目面积已超过350万平方米，并从香港和新加坡两地运营基金管理业务。

这家红木集团在2006年由前普洛斯日本业务负责人Stuart Gibson和前AMB日本业务负责人Charles de Portes联合创建，专注于物流地产开发、租赁和资产管理。其在2013年吸引了美国地产大亨山姆ˑ泽尔（Sam Zell）领导和投资的Equity International 成为战略伙伴。

据易商称，双方潜在的物流地产项目储备达到了800万平方米。

实际上，无论从物业形态、商业模式、管理架构等方面，易商与普洛斯都比较相近。但是普洛斯的物流业务覆盖范围更广，第三方物流、生产性物流、港口物流、码头物流等领域都全面铺开，电商业务虽然增长很快，但仍只是其中一小部分。

目前，电商客户占到易商总业务量的70%，包括亚马逊、京东、一号店、凡客、新蛋和H&M等，其中京东在中国最大的第三方仓储合作伙伴就是易商，而在普洛斯的客户结构中，电商的比例还只有25%。

这是因为，普洛斯、嘉民等外资物流地产商已经占据中国物流地产的主流市场，从创业的角度出发，无论是资金层面，还是管理的幅度和能力，易商都要做得更专业、更细分才有出路。因而易商也有了明显区别于其他物流地产商的特点：易商以零售业的定制物流仓库产品为主，电商从本质上来说属于零售行业，是零售业的新增业态。

与普洛斯和嘉民等物流地产商相比，易商的另一个特点是客户相对集中度较高，客单规模比较大，单一客户的租赁面积都比较大。2009年，易商的一个主要电子商务客户曾签下一座仓库中3000平方米的空间；2014年，易商为同一个客户量身打造了大约13.5万平方米的仓库。

同时值得注意的是，目前易商是京东在中国最大的第三方仓储合作伙伴，易商和京东的签约面积已达到26万平方米。一向标榜自建仓储的京东，选择易商作为其第三方仓储合作方，除了自身业务的考虑外，易商的电商仓储“专业提供商”的角色或是一个重要因素。

因此，从客户属性与产品特色而言，易商具有明显的“电商”与“定制”的特点。

不过，目前传统零售行业如家乐福等也逐渐被纳入易商的客户范畴内。易商的项目从最早的昆山，逐渐覆盖到廊坊、东莞等区域，其布点主要还是聚焦最发达的几个经济区域：环渤海、长三角、珠三角和中西部。