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刘爱明将办公地点选在深圳华侨城创意文化园的一栋四层楼房中。专注产业地产的中城新产业是刘爱明自协信辞职创业后成立的新公司。
这个拥有若隐若现的玻璃幕墙、手机智能调节办公设施的开放式大房子里，辟出了一部分空间做产业地产客户的办公场所。目前已有涉及产业园区研究的两家公司进驻。
刘爱明告诉经济观察报，为了抓住传统制造业客户，中城新产业正在做一个基于制造业转型的加速器。“孵化器、联合办公、WeWork，这些都是产业范畴的事。”刘爱明说。
过去一年随着“双创”成为国家顶层战略，传统以地产开发、物业销售租赁和招商为主的产业地产找到了一种新的业务模式：产业园区建立孵化基地、孵化器，同时借助股权投资形式寻求更大的价值回报。
该模式被部分地产界人士冠以一个新名字：创客地产。
集聚效应和产业配套，使产业园区具备打造孵化器的天然土壤，但在多位从业者看来，产业地产和孵化器有着本质区别，无论是把孵化器作为地产去库存的手段，还是寄望其撬动园区运营，都不是长远思路。
天安骏业董事总经理杨毅认为，孵化器应该建立在成熟的园区运营基础上。从小微企业的孵化器、加速器到成熟期的总部基地，目的是在园区内部形成自我循环能力。产业地产未来的趋势是去招商化、强产业链。
创客地产
尽管带有强烈的试验色彩，从2015年开始，产业地产的蓝图已在万科内部展开。在广州，一个由万科整合与自营相结合打造的孵化器大集结正在诞生。
位于天河智慧城、总体量近60万平方米的万科云城是万科在广州开发的首 个城市创意综合体。据了解，万科云城目前已进驻机器人咖啡馆、长城会G-Home业务部、股权众筹平台VCHello微投网和万科自己的孵化器云创空间VKIncubator。其中，长城会、微投网采用的是平台合作的模式，云创空间是万科自主创建的孵化平台。
创业企业入驻后将获得最初的项目路演、导师辅导、注册公司、线上线下交流等平台服务，和后续壮大后在此办公的空间。
预计到2016年，万科云城将汇聚1500多家高新技术企业。为支持创业者，广州政府扶持给每个落户的创业企业100万-500万元的启动资金。
不仅是万科，产业地产正在成为房企眼中的“高级蛋糕”。据不完全统计，排名前20的房企中有超过一半涉足产业地产，其中不少企业正在尝试做孵化器。
经济观察报了解到，仅深圳一地目前就有约3600家产业园区，其中包括孵化器、加速器、创客空间等。截至2015年，深圳产业园区项目存量已接近600万平方米，未来几年的市场供应还将不断增加。
产业地产评估机构火花S-Park在调研过程中发现，孵化器已经成为产业园区的标配。尤其在创新创业氛围浓厚的一线城市，是否有专业的孵化机构是衡量一个园区实力的重要标尺之一。
打造了产业园区“鼻祖”——蛇口工业区的招商局集团正式进入孵化器领域，布局互联网和投资，旗下厘米空间孵化器于2015年12月正式开业。在行业内，华夏幸福与太库科技合作打造的孵化器、亿达打造的COCO创业孵化空间也是典型案例。“产业园自建孵化器，最直接的动力是盈利模式可由此前单纯的销售和租赁向多元化的方向发展。借助股权投资、天使投资、PE投资等投资形式，产业地产可以在未来的投资回报中创造更大的价值。”克 而 瑞信息集团董事长丁祖昱表示。
以华夏幸福为例，2015年，该公司产业运营类收入占营业收入总额的29%。从利润方面来看，产业发展服务毛利率高达96%，主要包括投资服务、产业定位、产业规划、城市规划、招商引资等。
作为产业地产的龙头企业之一，华夏幸福2014年就在美国硅谷率先设立了孵化器公司。此外，还携手专注孵化器运营管理的太库科技合作打造创新孵化体系，2015年内委托给太库的经营孵化项目共计10个。
广州万科助理总经理喻敏锋曾对经济观察报表示，广州万科云城正在尝试用物业产权来置换创业公司的股权，但该模式仍处于试水期。由于许多孵化企业仍处于起步阶段，盈利能力尚未有定论。
不只是孵化器
“我们考虑的是长期效应，但地产商看重的问题是能否在两年内回本。”36Kr氪空间CEO姚中涛说。站在创业孵化机构角度，姚中涛认为二者的思维逻辑并不一致。
在产业园区空置率日趋增高的情况下，创客地产成了许多产业地产开发商试图抓住的“救命稻草”。
刘爱明认为，用众创的方式虽然可以激活现有的存量办公空间，但对解决大面积库存问题却是杯水车薪。“对孵化器来说，三五千平方米的空间是很大的，但是产业地产解决的不是三五千平方米的问题，随便一个地产项目就是几十万平方米。”刘爱明说。
此外，产业和技术的升级也使得人们对空间的需求不断萎缩。
产业园区标杆性项目天安云谷的操盘者杨毅也认同此观点：“传统核心区的写字楼本身已有很好的外部条件，只要有一栋楼就不愁租和售的问题。但是产业地产在区位条件相对来讲比较弱的地方，按照写字楼的思路来建设产业园区，是一个很大的风险。”
天安云谷采用的方式是围绕华为的辐射效应做产业园区，以高新技术产业为中心形成产业集聚，目前40万平方米体量的天安云谷园区入驻率已经超过90%。
办公空间的需求是其一。其二，在目标客户的选择上，产业地产的客户也比孵化器的范畴更加广泛。
以中城新产业为例，其产业地产的客户主要包括两类：一类是“互联网+”催生的、由孵化器孵化出来的新兴企业；一类是产业转型升级的企业。目前中城新产业在深圳主要关注的是制造业转型的客户。
刘爱明认为，由于中国的传统制造业正处在转型升级的关键期，这部分企业基数大，涉及面广，是一块更大的“蛋糕”。
从盈利模式上看，市场上做孵化器的包括创客空间、风投机构和产业地产商，但盈利点各不相同。
刘爱明表示，毛大庆的优客工场盈利主要靠轻资产、规模和服务，风投企业做孵化器的主要赢利点在股权投资，但产业地产的落脚点最终还是地产上，出售和收租仍是主要的盈利模式。
生态圈
尽管孵化器和产业地产的出发点不尽相同，但姚中涛发现一个有趣的现象：如果产业园区通过孵化器把优质创业团队引进来，不仅优质团队本身会不断成长，其他创业团队也会聚集来学习，随后传统行业的公司也会朝这里聚拢。
“因为传统企业最担心‘OUT’，害怕被颠覆，所以他们要过来和创业团队一起办公。”姚中涛称，通过给整个空间业态带来升级，孵化器也给产业地产带来了更大价值。
真正成熟的产业园区是一个动态的产业生态圈，从小微企业的孵化器、加速器到成熟期的总部基地，目的是在园区内部形成自我循环能力。
也有业内人士建议园区做孵化器时可以考虑做成加速器，面向稍有起步的、有过天使轮或A轮融资的团队，提供有质量并且灵活扩张的办公场地，应付团队的随时扩展或收缩。“把孵化器做成创业者的圈子，产生聚集效应，也可以考虑跟一些创新孵化器合作，一个提供场地和配套，一个提供项目招驻和服务。”该人士说。
作为创业服务的提供商，姚中涛表示，36Kr也期待与更多产业园区、地产商合作，“把蛋糕越做越大，大家可以分得更多”。
杨毅认为，产业园区培育企业本是应有职能，不少园区利用闲余空间形成了对创业的低成本支持。孵化器的成功运营应该建立在成熟的园区运营基础上。
微游汇孵化器CEO徐海风曾在接受媒体采访时表示，孵化团队的完善至少要有三类人：垂直行业的资深人士，了解行业规律并且能够协助整合产业资源；创投背景人士，把握投资风险并且整合创投资源；推广运营方面的专业人士，无论是孵化器或是孵化团队都有推广需求。
除了把目光投向土地储备和厂房规模，提供办公物业之外，产业地产开发商应该更加注重创业辅导平台和产业转型指引。
基于此认识，中城新产业把更多的精力放在了产业研究上，旗下的研究设计院主要工作便是研究未来的客户、空间及市常
据刘爱明透露，中城新产业的设计院的客户包括国内两家大型开发商，业绩、利润每年保持高速增长。此前，公司还受一家著 名产业地产商委托，研究创业公寓的组织形态，其后还会在设计方面合作。
“未来谁对产业和企业转型研究得深入，谁才能赢得市常”刘爱明表示，产业地产的客户变了，意味着做法变了，从这个意义上来说，所有产业地产开发商都处在同一起跑线上。
