过完年了，咱来理理2015年产业地产的十大关键词
发布时间：2016-02-17
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过去的一年，产业地产行业的政策、生态和游戏规则都在发生重大变化，如果说2014年的产业地产还只是初现光芒，那么2015年是产业地产的“受宠期”。地产企业不是在联合（合并），就是在共建，要不就说在战略合作，转身觅食产业地产行业的房企、非房企不在少数。
2015年，是国家政策进一步落实的一年，也是产业地产“丰收”的一年。十三五规划、京津冀协同发展、大众创新创业、自贸区、国家级新区、一带一路、PPP等等，无不推动着产业地产行业向前发展。
但与此同时，高地价之殇，未得破解。北上广深土地存量已极度匮乏，难以形成规模性供给，工业用地地价提升。而地价上涨将导致企业生产成本抬升…… 波澜壮阔，酣畅淋漓的这一年，有哪些你必须记住的关键词？ 3月2日，国务院办公厅印发《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》，指出推进大众创新创业要坚持市场导向、加强政策集成、强化开放共享、创新服务模式，重点抓好八个方面的任务。
3月5日，十二届全国人大三次会议在人民大会堂开幕，听取国务院总理李克强作政府工作报告，“创客”第一次写入政府工作报告。随后，各地纷纷出台了相关扶持政策。 与此同时与创业孵化走得相对较近的产业地产商首先闻风而动，抢占政策红利。最为典型的是启迪与协信的联手。6月10日，协信集团与清华控股旗下的启迪控股股份有限公司宣布成立启迪协信科技城投资(集团)有限公司。新公司将专注于科技城投资开发与园区营运，致力于成为领先的科技城投资运营商。 此外，作为行业领头羊的华夏幸福也在今年推出了华夏版的产业地产 孵化器。今年5月4日，华夏幸福基业宣布与太库科技创业发展有限公司签署《创新孵化体系战略合作框架协议》，双方将在共建产业创新发展模式、孵化器运营、B2B创新服务能力建设以及具体产业化项目落地等方面展开合作。 而在联合办公方面，以万科高级副总裁、北京万科董事长毛大庆的离职最引人瞩目。他的优客空间也踏准了互联网创业风起的节奏，占据了众创空间领域的头把交椅。此外，如原SOHO副总裁王胜江、原绿地集团总建筑师胡京等，也在分享共享办公领域的大蛋糕。甚至包括转型期的潘石屹，也把二次创业的方向精确对准联合办公领域，其推出的SOHO 3Q产品在短短一年内发展到1万个工位。 “大众创业、万众创新”成为时代热词，各种类型的孵化器和众创空间如雨后春笋般层出不穷。据悉，受创业环境变化驱动，中国每天有一万多家企业注册，平均每分钟就会诞生7家公司。有人说第四轮创业潮到了。但在创客、众创空间、孵化器这些热火朝天的同时，有人问产业地产涉足孵化器能给什么？也有人质疑“创客、孵化器是周扒皮还是村口大喇叭？”
并非有意唱衰，只不过面对满大街的孵化器、众创空间，最需要的大概就是冷静了。 近30年来，有关“京津冀”相关规划一直停留在纸面上。在2015年，这一僵局终变成实际行动。
7月，北京、天津、河北相继落实《京津冀协同发展规划纲要》，随着三地实施方案的出台，三地在京津冀协同发展中的角色定位也日渐明朗，北京仍旧以疏解非首都功能为核心，天津提出双城联动概念，河北则主要负责产业对接。据了解，《纲要》中对京津冀三地的具体功能定位为：北京为全国政治、文化、国际交往和科技创新中心；天津为全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区和改革先行示范区；河北为全国现代商贸物流重要基地、产业转型升级试验区、新型城镇化与城乡统筹示范区、京津冀生态环境支撑区。
产业协作方面，据记者了解，北京新机场临空经济区、曹妃甸协同发展示范区、白洋淀科技城、亦庄廊坊产业园和冀津循环经济示范园等合作园区已经被纳入京津冀发展重点园区，而园区的具体开发建设将引入各方资源，PPP与BOT等模式的试点推广都在渐次展开。 京津冀协同发展的核心是京津冀三地作为一个整体协同发展，可以说是由首都经济圈的概念发展而生。北京居中，天津向海，河北环绕周围，京津冀三地自古便唇齿相依。如今，在京津冀协同发展战略的实施过程中，京津冀三地在交通、医疗、教育、环保等方面联系愈加紧密，打造世界级城市群的“心路”逐渐清晰。在打造京津冀一体化的过程中，产业转移是关键任务之一，目前，大量园区伴随着京津冀协同的推进蓬勃兴起，京津冀产业空间新格局正在形成。你可以想象未来的北京是怎样的容貌体系吗？ 随着十八届五中全会闭幕，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》也于11月3日正式公布。《建议》全文两万多字，有不少涉及产业园的发展之路，比如：未来五年，政府对“双创”持续发力；推进众创空间等孵化新模式成长；重点打造多个强大带动力的创新型城市和区域创新中心以及自贸区；除了京津冀之外规划长三角、珠三角区域成为产业聚集重点区域，重点拓展智能制造等多项新兴产业发展等等。
随着科技产业革命的深化以及国家战略政策的频繁调整，我国产业园区的发展已经进入到4.0的产业综合体阶段。在“十三五”期间，以“园”兴“城”，以“城”促“园”的产城一体化发展模式，将对打造城市经济新内核、新型城镇化建设等方面起到巨大作用。 “十三五”规划为中国产业园区发展确定了方向。可以预料的是，在“十三五”的指引下，未来5年产业园区将会发生重大变化。这么多条与产业园人息息相关的新建议，你又是否知道这些指导性规划具体涉及到园区人的哪些利益？又将对产业园区未来发展带来哪些改变？ 8月中旬，东莞市人民政府办公室向各镇人民政府（街道办事处）、市府直属单位印发了《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》。《暂行办法》规定，在国有或集体工业用地、科研用地和商业用地上，以科技企业孵化器为主要建设内容的园区或者企业，包括新建和已建的科技园均可以申请产权分割。这是继青岛的产业园区产权分割开闸之后，全国第五个明文规定工业用地可以进行产权分割的城市，不仅如此，东莞的分割方式堪称“终极”-- 符合规定的科技园区产业用房将可以分栋、分层、分室进行分割销售--单位之小堪比住宅商铺。
9月，河北唐山市制定出台商品厂房开发经营管理办法：以唐山高新区为试点，明确规定集中工业园区工业厂房可以作为商品厂房进行预售、产权分割、销售及房屋确权。 东莞的科技园区大多都是“三旧改造”用地，产权不能分割一直成为这些孵化器的壮大的难题。其实不仅如此，产权分割一直是产业地产的难言之隐，也常常衍生一系列企业违约追索的风险。但愿《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》实行以后，真正能将产权无法分割、科技园招商受影响、孵化器无法融资或投资这些阻碍东莞创新驱动发展的难题迎刃而解，并为更多的城市提供工业产权分割的参考经验。 2015年是一线城市土地市场的丰收年，中原地产研究部统计数据显示，截止至12月14日，一线城市土地出让金达到了4722.35亿，预计全年成交额将在5000亿左右。价高量跌成为今年一线城市土地市场的明显特征。
1-10月，土地价格延续了今年以来整体上行的走势。全国房地产开发企业土地购置均价3246元/平方米，同比增长13%，增幅比1月至9月扩大3.4个百分点。11月23日，中国指数 研究院发布数据显示， 11月16日-11月22日全国40大中城市推地总量环比增加47%，成交量环比增加59%，住宅用地成交环比增加119%，其中北京、贵阳成交量较大。土地出让金方面，这些城市环比上涨146%。其中，住宅用地出让金为378亿元，环比增加157%。
土地市场价格持续走高，直接导致各类房企土地成本进一步上升。市场逐渐开始进入“新地王”解套“老地王”的怪圈。例如从年初至今，北京共诞生了13宗地王，地王成交的楼面地价已经全面超过商品房价格。 从成交地王的楼面地价来看，面粉贵过面包已成常态。这边地价飞，那边“去库存”，难怪有开发商戏言：“以前拍地喝酒就能拍，现在只能吃了药才敢拍了。”地产商纷纷涉足产业地产抢食，究竟是豪赌的心态还是谋求转型呢？ 2015年，“互联网+”的热潮继续深化，席卷一切可以席卷的行业，产业地产也是其中的排头兵之一。不同于2014年房企谈互联网主要为营销造势，这一次房企们试图将互联网的思维深化到地产的各个开发与生产环节中。 房地产“网红”、SOHO中国董事长潘石屹在微博上表示，房地产作为传统行业要跟互联网结合起来，进行一场O2O平台上的革命。他治下的SOHO中国在2015年“触网”转型，推出了全新的“3Q”办公产品，为流动人群与创业者提供O2O模式的短租办公场所。 无论失败或成功，创新还是创先，每一家房企都难以躲过来势汹汹的“互联网+”。万科集团董事局主席王石放狠话说，大家都必须接受来自互联网的融合，否则，“淘汰你的不是互联网，而是你不接受互联网。是你不把互联网当成工具跟你的行业结合起来，最终淘汰你的还是你的同行。” 2015年以来，房地产行业并购趋势已经十分明显。中指院的统计数据显示，今年前三季度，房地产行业完成并购案例176起，涉及金额1600亿元，相比去年同期数量和金额均明显增多，其中股权收购和项目收购是今年房企并购的主要模式。 而产业地产的联姻主要集中在物流地产领域。6月9日，万科撤销物流地产事业部的消息得到证实，万科物流地产发展有限公司正式成立，美国黑石集团也是股东之一。在万科发布消息的前一天，中国物流资产控股有限公司（CNLP）获得了RRJ资本(RRJ)2.5亿美元的注资。而后据记者查证，中国物流资产控股有限公司实际为上海民营物流地产企业宇培集团计划在香港上市的壳公司。 2015年产业地产并购案中，既不乏万科黑石这样的内外结合，也有像启迪协信的抱团取暖，同时，随着国家京津冀一体化战略的深入推动，产业地产行业的区域整合也被摆上台面，成为房企争相抢食的蛋糕。 产业地产之门洞开，渔猎者如过江之鲫。在资本与产业混杂的大熔炉里，企业间的合纵连横并不鲜见。这种名为取长补短的整合或许是真心实意，亦有可能剑指沛公。 年底的险资围猎万科大戏，已经反映出产业与金融正发生的重要变化，当地产行业的聚光灯都集中在鏖战正酣的万科股权争夺战上之际，一直被房地产业界视为“野蛮人”的险资，已不再是站在门口“叩门”，而是全面入侵。 前海人寿、安邦入股万科将险资入侵地产行业的这一局面在年底无限放大。在巨大的利益面前，险资们不断增持，其“喧宾夺主”之势已让所有房企开始忌惮，每一次举牌都会掀起地产圈的震动。已经合计持有万科24.26%股权的前海人寿极其一致行动人，毫无疑问是今年险资中最大的一匹黑马，他们用入侵中国最具代表性的龙头房企万科的方式向外界展现了险资的凶猛。 而同样入股万科的安邦保险则在年底掀起了举牌地产的狂潮。最后一个月内，他接盘连举牌万科、金融街，并通过收购股权和增持的方式成为远洋地产的第二大股东，仅比第一大股东中国人寿少180万股，是最具实力的地产股“杀手”。 但这些被归在同一标签下的野蛮人，也并不是险资入侵地产的全部。如果我们把维度再放高一些，会发现这并不仅仅是资本层面的入侵，而是产融结合的大势所趋，整个地产行业的生态和游戏规则正在发生重大改变，未来的房地产行业，或许将是大资本主导话语权的行业。未来，随着全球资产配置时代的到来，以及不动产资产证券化的发展，地产与金融将越来越难舍难分。未来的地产行业，是在保险+地产的联动中产生化学反应，进而形成资本+资产的协同效应，还是资本在逐力后最终退出，我们拭目以待。 2015年3月7日，国务院批复同意设立中国（杭州）跨境电子商务综合试验区。截至2015年10月，杭州试验区纳入海关统计的跨境电商规模已经超过17亿美元。2016年1月15日，国务院发布关于同意在天津、上海、郑州等12个城市设立跨境电子商务综合试验区的批复。 虽然结构占比不如B2B,但跨境B2C模式的增长势头最为强劲。跨境电商的发展促生了基于电商平台的商业生态系统建设，能以更加便捷高效的新模式释放市场活力。国家对跨境电商的发展寄予厚望，新设第二批跨境电商综试区，名单为：天津、上海、重庆、合肥、郑州、广州、成都、大连、宁波、青岛、深圳、苏州。在政策和消费升级的双重驱动下,跨境电商正迎来新一波发展热潮。 继上海自贸区之后，广东、天津、福建自由贸易试验区在2015年顺利落地，如果说上海自贸区将在金融制度上不断拓展创新空间的话，那么广东自贸区将在关税制度创新方面积极作为，同时天津自贸区在京津冀协同发展的制度创新层面大展身手，而福建自贸区将为大陆与台湾两地之间搭建更畅通的商贸桥梁。除此之外，四大自贸区将共推负面清单制度，而且这种区域经济板块所积累的成熟创新能量最终将辐射全国。 第二批自贸区的获批、负面清单的标准化和部分政策的复制推广意味着中国的自贸区战略进入了2.0时代，既注重区域探索和特色，又着眼国家的全局化改革。自贸区扩围后，在管理和协同上面临更大挑战，操作层面的共性和特殊性都需兼顾。如何在确保风险可控的前提下给自贸区更大的试验空间，并达到国家战略和区域改革之间的协同共进，是亟需探讨和明确的
