即便不断以更新颖的公司战略武装自己，国内产业地产企业依然难以在靓丽的企业战略同乏善可陈的财务数据之间画上等号，国内大部分产业地产企业仍旧处在一种纠结之中。

　　作为产业地产资本元年，2014年产业地产上市之门洞开，渔猎者如过江之鲫。当资本盛宴过后，产业地产企业急需寻找下一个刺激点。2015年年初李克强总理八字箴言“大众创业、万众创新”得到一呼百应式回应。在产业地产这个承载产业之重与资本、互联网之轻的特殊行业，即便仍以“地产开发+物业销售租赁+招商”为主的产业地产模式，也喊出了自身的创变宣言。

　　然而，从目前效果来看，无论是从国家的顶层设计还是企业自身的战略意图，即使在这八个字的支撑下显示出朝气蓬勃的行业气象，不过真实的数字却同样在显示：政策的利好与企业经营的利空正在陷入一种矛盾之中。

　　在政策不清晰的背景下，企业的选择同样多种多样。其中一条路径，是通过整合或者联合跨行业企业实现抱团取暖，启迪协信便是这种模式。另一种路径则仍旧将国家政策导向奉为圭臬。例如李克强总理今年提出“双创”的国家顶层战略后，一时间以众创空间和孵化器为业务新增长点的企业层出不穷。

　　即便不断以更新颖的公司战略武装自己，国内产业地产企业依然难以在靓丽的企业战略同乏善可陈的财务数据之间画上等号，国内大部分产业地产企业仍旧处在一种纠结之中。

　　主打主题产业园和“长江经济带”的光谷联合尽管一直拥有国资背景，从业绩来看，公司却在经历上市以来的首 次下滑，今年上半年光谷联合营业额4.27亿元，同比下降22.7%;股东应占溢利为1.18亿元，较2014年同期下降9.7%。相对于下滑的业绩，更为棘手的是陡增的企业负债。数据显示，上市公司的净资本负债率由2014年12月31日的87%上升到101.3%。

　　同样经历业绩下滑的还有一批商贸物流地产企业，以毅德国际为例，受到电商、O2O等新业态，以及经济增速下滑的宏观形势等一系列挑战，毅德国际的业务模式也正受到冲击，这从公司的财报中也可以看出端倪，今年上半年，毅德控股毛利4.38亿元，同期下降29.3%，物业销售9.26亿元，同比减少3.9%。

　　诚然，这种自上而下、自内而外的“纠结”将长期伴随国内的产业地产企业，不过可喜的是至少在这种纠结下，各个企业已经通过风格迥异的打法去寻找适合各自企业的路径，这个过程会有企业“死去”，也会有企业磨练壮大。

　　以两句话勉之，即为马云的“人总是要有理想的，万一实现了呢”，第二句则是俞敏洪的，“在绝望中寻找希望”。至少，中国的产业地产还未绝望。

　　【对话】

　　博济科技园总裁孙兰兰：服务外包与企业并购将是产业地产未来之路

　　中国房地产报：对比2014年产业地产发展形势，从2015年来看，你认为什么因素决定了今年产业地产的发展方向?

　　孙兰兰：首先，资本从2014年开始已经深刻地改变了产业地产这个行业的基本格局。这种来自资本市场的影响在今年以及未来几年还将继续深化，不过与之前不同的是，从横向的产业表层切入，未来资本将会深入产业地产产业链的纵向发展，成为行业融合的重要杠杆。

　　第二个，我比较看好科技创新。虽然去年以来兴起的互联网浪潮解决了国家经济发展部分增量问题，对于仍以存量为主的中国经济，要想真正解决这些问题，需要通过科技创新方面做一些大的手笔、大的动作，而产业地产未来也要关注这块。

　　中国房地产报：产业地产的“互联网+”在2015如火如荼，很多产业地产企业、园区都在2015年或者未来提出自己模式的互联网思维逻辑，对此你如何看待?

　　孙兰兰：园区服务业务板块的互联网化是我比较看好的。可以预见，在未来园区服务的互联网化方面，会出现一些创新的、有发展潜力的企业。

　　对于这类服务企业来说，他们所关注的是如何重塑企业服务流程。包括在企业服务过程中缩减人员成本、优化管理流程等，这部分还是可以通过互联网化得到发展。不过，这并不意味着这种服务型企业所要做的只是搭建一个平台，对接客户而已。需要它们真正从产业链纵向出发，深入企业从设计到生产的全过程服务，这是未来的趋势。

　　中国房地产报：对于逐渐壮大的产业地产企业本身，未来又会有什么变化?

　　孙兰兰：说到底未来产业地产竞争的本质是专业人才的竞争。无论是企业采用何种战略，最终都是要通过最专业的人才来做最专业的业务。

　　在此基础上，未来5年产业地产企业的发展趋势一个是服务外包，一个是企业并购。所谓服务外包，就是将分散的企业业务板块外包给专业的公司与人来做。另一方面，企业能够集中精力，通过并购手段增强自身核心业务的规模与能力，也能在短时间聚集最 优秀的人才并形成合力，从而保证企业的核心竞争力。

　　风光难续 竞争加剧

　　2015产业地产：上演四出戏

　　亿达中国、光谷联合、宏泰发展等一批产业地产企业香港上市奠定了2014年产业地产资本年的基调。而在2015年，随着中国经济新常态的持续深入，作为与产业对接最为紧密的产业地产运营商也好、服务商也罢，也在经历经济从高速增长回归平稳发展的软着陆。与此同时，今年的产业地产戏台上，离职创业、出让股权也成为了必不可少的曲目。

　　卓尔发展告别足球

　　华夏幸福成功冲超

　　一位知名足球评论员曾经说过，职业足球运动能够在一定程度上左右着生产—流通—消费乃至再生产循环，这种现实存在真实反映出社会企业的供求关系。

　　2015年伊始，华夏幸福基业在1月27日正式宣布河北华夏幸福足球俱乐部成立。这支之前叫河北中基的球队，去年还在为足球二级联赛中甲联赛的保级而战，今年瞬间变身“高富帅”，背后一下子有了一家房地产“金主”。

　　当然，有人进场也有人离场。华夏幸福的出手是收购，而卓尔发展的出手则是转售。12月15日，卓尔发展(02098.HK)公布，向公司控股股东阎志出售卓尔足球俱乐部之股权，代价2063万元人民币。料因此确认收益约3047万元。

　　五洲国际引入孙宏兵

　　光谷联合“告别”黄立平

　　光谷联合董事长黄立平从2014年公司上市以来为公司两次站台，2014年在博鳌，2015年也在博鳌。2014年讲谨慎扩张，2015年讲去地产化。这位产业地产“老兵”深谙产业地产门道，至少在产业地产理论建设方面成为众多同行的拥趸。

　　12月15日，光谷联合、中国电子集团控股两家上市公司联合宣布，光谷联合以7亿元代价收购中电科技100%的股权。交易完成后，光谷联合原东家黄立平的股份将被大大稀释，中国电子将持有光谷联合31.9%的股份，这也意味着，中国电子将取代黄立平，成为光谷联合新控股股东。此次交易之后，黄立平本人也将重点从园区地产转向产业孵化、产业投资以及互联网等新兴领域。

　　同样以股权换投资的还有五洲国际。11月19日，五洲国际控股有限公司对外披露，其于当日与孙宏兵订立股票买卖协议，藉以出售公司936，438，000股份，上述出售股份的代价约每股0.34港元，涉及总代价3.2亿港元。收购事项完成后，孙宏兵将持有五洲国际已发行股本的18.77%。有趣的是，虽然此孙宏兵非彼孙宏斌，参与该次股票交易的虽并非融创中国董事长孙宏斌，却是其同胞兄弟。

　　中民投印尼设厂

　　毅德国际泰国建园

　　3月27日，中国民生投资股份有限公司(下称“中民投”)宣布将带领数十家国内优势产业龙头民营企业，共同在印度尼西亚投资50亿美元建设中民新型工业城镇和升级版产业园，且投资规模短期内将超过百亿美元。

　　实际上，随着“一带一路”国家战略的持续推进，尤其是今年两会的政策定调。产业地产企业作为承载产业的重要主体，转移国内过剩产业能也成为这些企业出海的隐性任务。

　　而对印尼市场感兴趣的产业地产企业也不止中民投一家。无独有偶，毅德国际的全资附属公司毅德香港与SitichaiCharoenkajonkul订立谅解备忘录，拟合资成立泰国项目公司，共同建设泰国曼谷毅德城。该交易的总对价为折合人民币1.98亿元。

　　万科系产业地产掘金

　　国企东湖高新挥别李洵

　　曾任职万科上海总经理的刘爱明今年46岁，年初从万科“出走”创业的毛大庆与他仅相差一岁。从协信离职后，刘爱明团队在2015年6月26日联合万科企业股份有限公司、上海中城联盟投资管理股份有限公司、深圳世联行地产顾问股份有限公司等，共同组建中城新产业控股(深圳)有限公司。

　　同样生于上世纪60年代末，东湖高新总经理李洵以更大的勇气从体制内跳到了体制外。如果说这些万科老兵的跳槽理由各有不同，即从地产到产业，三个人都殊途同归。而对于李洵来说，从体制内到体制外，任职前者实属不易，而后者也意味着全新的挑战。