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我们之前提到过，作为产业地产门口徘徊纠结的野蛮人，传统房企一直没有找到一个合适的切入口进入到产业地产领域。不过，产业地产也并非防御完善到水泼不进，由于以往更倾向于传统的招商和销售，产业地产对于产业端的把控和产业生态结构的构建有很大的不足，这让包括传统房企在内游弋着的门外汉们寻觅到一个空当切入产业园区的禁区，甚至还要野心勃勃地颠覆这个看似水泼不进的领域，而其赖以兴风作浪的武器，就是现在全球火热的“共享联合办公”。
▎优客工场：与园区优势互补
例如国内联合办公领域正在一马当先的优客工场，毛大庆虽然刚刚起步，但是他的核心业务仍然是一个房企，只不过更具创新性和外延性，尤其融入了共享经济的概念。目前，已经有众多产业园区向优客工场抛出了橄榄枝，优客工场在全国的扩张有很大部分将会在产业园区内承接。
目前，已经敲定与优客工场合作的产业园区包括北京亦庄的锋创科技园和上海临港集团旗下的漕河泾园区。
我们可以来分析一下，为什么看似更有专业壁垒的产业园区，反而需要毛大庆这个初来乍到的新生力量呢，或者说，联合办公这个武器为什么能够让优客工场切入到产业地产的生态圈之中？
从大的层面来看，产业世界正在发生变化，导致产业地产的客户——企业也正在发生重要变化，小而美的产业群落正在崛起，导致承载它们的载体与服务理念也发生了颠覆式的改变，以往很多产业地产看似完美的“金科玉律”不再适用。从这个角度，甚至可以说，新进入的势力有可能和老牌的产业地产商站在同一起跑线上，双方存在着互补的空间。
同时，在我们看来，这些大的产业园本身希望响应政策号召，扶持创业以分享红利，但自身没有这方面的品牌号召力和运营能力积累，而传统房企，包括毛大庆的优客工场，可以在方面有一个比较重要的补充。
联合办公的资源，某种程度上可以用来丰富园区生态结构，这些集合了办公、导师、培训、活动、创投、资本等长孵化链条的空间，其孵化的企业一般来说都是进入成熟阶段之前，但已经获得天使融资，正在从初创期过渡到成长期的创业企业。它们已实现一个商业行为的萌芽，创业产品得到认可，在得到天使投资后得以继续加速孵化，当种子萌芽进入苗圃之后，便可以转移到园区，由产业园区负责接下来的成长发展。
退一步说，即便没有达到这个预期的效果，最差的结果，产业园区也是可以获得一个政策红利、宣传噱头，以及盘活闲置和零散空间的可能性，至少不会有太大的损失。
而具有品牌化联合办公业态的优客工场，则可以利用这些园区，迅速增强自身的规模和影响力，建立一个个进入当地产业集群的入口，一方面继续吸引资本融资，一方面积累园区的资源和经验，更快地形成网络化优势。
如此便不难理解，为什么众多园区纷纷向毛大庆抛出橄榄枝，而且很容易一拍即合，擦出火花了。顺便说一下，除了毛大庆，他此前在万科的同僚，现在也出来独自创业的刘爱明，打的也主要是这一套联合办公、共享经济来撬动和颠覆产业地产的套路。
▎花样年：花创WEWORTH自我轻重结合
除了优客工场，园区中国（park_china）之前也为大家介绍过深圳房企花样年也在尝试以轻资产服务平台的模式进入产业地产，而其中一个最核心的武器也同样是联合办公。
10月15日，国家集成电路设计深圳产业化基地安博园—ICPARK开园。作为花样年创客空间——花创WEWORTH在深圳的首个落地项目，该园区以"互联网+创投"为特色，通过各种资源和要素整合为入驻企业提供创投服务，除了基础设施和配套的创业咨询外，还包括以物业使用权置换股权的孵化器模式来扶持创业企业。
花创WEWORTH除了整合传统的产业对接、融资服务，空间租赁等服务外，主要还是侧重于创投平台的建设及合作园区轻资产项目的扩张，在整合集团八大板块资源，输出花样年产业品牌和经验的同时，将根据产业和企业需求，主要分为三大模块：
一是由花创咖啡、花样创客、花创基金组成的花创空间（WEMAKER），旨在打造初级孵化器，满足创业刚需客户；二是由联合办公、小企业总部组成的花创联合（WEWORK），主要为改善型客户提供甲级柔性办公；三是由青年公寓、芝麻唐商业等组成的花创社区（WELINK），三者将形成集工作、生活、休闲于一体的园区生态圈。
拥有了WEWORTH这个武器之后，花样年号称“要用互联网革产业地产的命”，野心不可谓不大，气势不可谓不强。
随着ICPARK项目的落地，花样年设想的WEWORTH模式也得以展现真正的效果，据官方资料显示， 2015年其在深圳打造的项目还包括乐年广场（健康配套产业社区）、自贸区项目（互联网文创产业园区）和深圳梅林项目（电子商务产业区），乐年广场也将于今年12月正式启动招商。轻重结合双管齐下，花样年看上去信心十足，战略资源也准备得十分充分。
据了解，ICPARK为3.0+产业园区，而3.0+则具体包含三个维度——空间+服务+创投：
空间：ICPARK在园区功能定位上旨在打造集产业研发、商务办公、商业社区于一体的国家级IC产业基地，包含了精装小空间、全景商务办公空间及独立IC设计总部空间；并融合了众创空间、企业公社、联合办公等多种办公形态，来构建园区价值链和生态圈。
服务：除了基础的办公服务之外，园区针对初创企业还提供创业导师服务，为创业企业进行方向指导；另外配设了创业咖啡，为园区企业提供技术交流与资本对接的开放平台。
创投：花样年以ICPARK作为一个孵化器平台，同时对接两方的资源：一方面连接创业者，目前已与创新谷、创客空间、安博电子等拥有优秀资源的企业达成战略合作，目的在于构建渠道，为产业园区输入高质量的项目；另一方面连接金融资本，引入合和年、虎童基金都是为了解决企业从入孵到成长最后到IPO的全程金融服务。
显然，花样年的花创WEWORTH产品线与另外两个轻资产运营管理平台彩生活、美易家的思路一以贯之，都是在强调服务和平台的构建，并且不局限于自身的物业，未来会不断输出到其他产业园区之中，成为花样年杀入产业地产一个强有力的楔子。
▎万科云：互联网+空间+服务的云办公平台
10月23日，上海万科宣布与国内最大的联合办公空间——联合创业办公社（People Squared，简称P2）正式签约联盟，双方将强强联手，共同打造独特创业办公空间—ViP。尽管该项目首先是在万科自己的产业地产项目上先行先试，但如果运营成熟，是完全有机会在上海乃至更广泛的全国各个区域的商业地产、产业园区项目中进行输出，这本身就在万科未来产业地产扩大规模谋求上市的计划之内。
除了上海万科的尝试，深圳万科也在万科云城中逐渐摸索出了“万科云”的模式，即为选定的主题产业聚集、融合、协同提供“空间”和“服务”的产业地产全新模式。创业者入驻以后可以获得最初的项目路演、导师辅导、注册公司、行政服务、线上线下交流等平台服务，以及后续壮大后继续在此办公的空间。
万科云也有很大一部分是依靠联合办公空间也进行承载的，其强调效率提升，通过空间共享、分时使用、优化资源配置等手段，为使用者提供集空间、服务、资源及“+互联网”的线下工作云平台，旨在通过产业聚集及专业产业服务助力中小企业成长，通过资源共享降低创新企业合作成本。并且还宣称会依托互联网技术，颠覆现有产业链，推动行业重构，实现产业转型升级。
在万科云的发布会上，万科指出，万科云不仅是万科的产品，也是与合作者共同打造的成果。万科云不是简单的办公楼，也不是传统的产业园，而是革命性的、超越地域限制的“云平台”产业群落。
▎招商局：空间+投资的新型孵化器探索
财大气粗、产业广布、资源爆棚的招商局集团肯定要比上述几个小打小闹的朋友走得更深一步。2015年12月中旬，招商局推出了自营的创客空间品牌——厘米空间。
该项目由深圳招商启航互联网投资管理有限公司运营，位于火炬创业大厦，首期面积近4000平米，其定位为跨界融合型主体，专注为早期创客项目提供定制化的创业服务，并以其设立的种子基金开展天使投资服务，设立规模为3亿元。
这个厘米空间绝不是招商局用联合办公盘活存量的简单想法，而是基于整个集团的业务创新和新增长极而诞生的，所以承载的是招商局孵化种子企业的使命。可以佐证这一点的是，厘米空间不是招商局地产口的业务，反而是由招商局金融集团来牵头，其性质可见一斑。
按照招商局的想法，厘米空间和一系列创业创新投资基金的建立，就是希望通过建立天使投资、VC投资、PE投资，及后期上市辅导在内的互联网全生命周期投资平台，旨在协助集团现有交通、金融、房地产三大传统产业获得“互联网+”先发优势转型升级，并布局未来10年新兴产业，从而在国家经济转型的关键时期抢得先机。
因此，厘米空间不是简单的联合办公空间，而是一个旨在投资端的新型孵化器。在招商局的计划中，针对早期项目的特点，其基金投资标的大小一般不超过300万元。投资项目则集中于早期项目，将重点关注招商局集团相关产业，如智能互联、先进制造、互联网金融、跨境电商、智能家居、移动医疗等行业。
与厘米空间相匹配的，还有是同时在蛇口成立的围绕“互联网＋”为导向的50亿元招商创新基金，运作该基金的招商局创新投资管理有限责任公司，直接上升为招商局旗下的一级公司，集团层面的重视也很容易看出来。
按照规划，这只基金其中30亿元将用于直接投资，目前招商局已经开始在集团内部和全国招募创投团队，用来负责投资早期的创业项目；另外20亿元开放性地选择国内最优秀基金管理人进行合作，该基金作为LP，投资于后者发起的创业投资基金。投资选择上，将会首先从招商局全产业链条上的企业上下游中寻找合适的投资机会，产业纵横向延伸中挖掘好的企业和创业项目。
招商局厘米空间孵化器和创新投资基金的战略布局，也被看作是央企的改革整合中的重要组成部分。
对于这些传统房企而言，尝试新业务新方向无可厚非，但还是一句老忠告，无论何时，都应该首要考虑在一个领域建立自己的核心竞争力，找到自己可持续的盈利模式，而不只是凭借租金和空间优势做一个个的联合办公空间。
总而言之，尽管我们并不是非常看好房企做产业地产，以及谨慎看待过于泡沫化的众创空间热潮，但是产业园区运营者不能因此就妄自尊大和故步自封，也不能小觑了优质众创空间的成长潜力。在互联网和共享经济时代，一些新的业态和理念能够冲击园区生态结构，促进产业链集聚完善。应该重视传统房企的冲击，将其视为一种良性的竞争和互补，不失为一种助力自身发展的正确姿态。
