主笔 | 火花S-Park创始人宋振庆

研究员 | 孙拉拉 杜雪珂 窦轶爱 崔晶晶

在这一年里，中国经济继续在“新常态”中颠簸辗转，而作为实体经济的载体，产业地产则继续前几年的上升趋势，逐渐进入主流舞台，已经开始与传统的商住领域分庭抗礼，并吸引了越来越多的传统房企纷至沓来。

随着中国城镇化进程和产业发展升级诉求的加剧，产业地产越来越被地方政府和整个市场所重视，并逐渐被资本市场重新认知和估值。产业地产的资本化、金融化趋势加快，行业内部和跨界的合纵连横愈演愈烈，对存量资产的整合争夺，对孵化众创的灵活利用，对智慧互联的不断深化，对平台圈层的构建成型，对轻重平衡的认知实践，让产业地产领域逐渐成熟，走上一条和以往地产行业迥然不同的崭新道路。

火花S-Park通过一年深入而广泛的调研、观察、分析和思考，总结了2015年中国产业地产的十大重要趋势。这些趋势不但在这一年表现显著，更将在未来一段时间内成为产业地产领域最值得注意的课题。无论是行业内正站在十字路口思索转型的领军者，还是仍在摸索自身模式的后起之秀，尤其是那些蜂拥而入的新军，或许都可以从这十大趋势之中获得一些的启发的火花。

这十大趋势是：资本潮涌、轻重平衡、孵化众创、区域再造、合纵连横、存量盘活、平台为王、国企转型、扬帆出海、智慧互联。

最大的痛点，也是最大的亮点。地产以资本为王，产业以金融为先。作为一个资金渴求度很高的行业，产业地产也亟待金融资本的助力。2015年，金融资本风起云涌，让本就已经备受青睐的产业地产领域“火上浇油”。

在我们发布的2015产业地产30强当中，有13家上市公司，另外17家企业中还有13家正在或已经披露了冲击资本市场的意向，未来3~5年内，我们有望看到国内出现超过30家的产业地产上市公司。2015年，河北商贸物流地产商隆基泰和在香港借壳上市，上海临港集团的产业园区部分在A股借壳上市，北京坤鼎集团成为首家在新三板上市的产业地产商，登陆新三板的创新工场，则成为中国乃至世界范围内第一家明确以孵化器概念上市的企业。

产业地产商的频密上市，一方面是因为资本市场开始对产业地产有了更多的追捧，另一方面也说明产业地产商在如今的发展形势下，需要更多的品牌与资本背书，作为其全国扩张的重要武器。产业地产与资本市场的亲密接触，预示着产业地产的大资本时代正式到来。

不过，由于多数产业地产商仍然是靠一两个项目打响名声，还没有完全经过全国和异地市场的考验，另外由于先例与标准的严重不足，导致资本市场尚无法完全正确地认识产业地产的价值。严格意义上说，目前的中国产业地产对于资本市场而言还不是一种可以量化考核、大举进入的投资产品，产业地产在大资本时代如何勾画自己独特的估值模型和标准体系，是未来一段时间最重要的行业命题。

除了资本市场外，金融创新也成为2015年产业地产的重要景象。上海正在模仿硅谷银行模式，探索建立张江现代科技银行；万科以前海企业公馆项目发行了中国产业地产的首只REITs——鹏华前海万科REITs；上海临港集团发起了中国产业地产行业规模最大的园区开发基金，总规模达到100亿元。

尤其是志在拓展200个产业新城的华夏幸福，在定向增发和发行公司债募集140亿元巨额资金的同时，还设立了2亿美元的产业投资基金，试图用资本催动产业的方式进一步提升旗下产业新城的含金量。

PPP模式在2015年继续探索前行。地方债清理和政府性平台的逐渐消褪，为市场化资本介入新城镇开发运营腾出了一块庞大的蛋糕份额。借鉴欧美发达市场路径的PPP模式，被官方和市场普遍寄望于能够让中国的新城镇化走出一条新路。目前产业新城和产业园区的领域的PPP试点已经在湖北、辽宁、湖南等地陆续出现。尽管在收益、风险、管理等方面还有很多的有待摸索和完善的地方，但作为一种重要的国有资本与社会资本结合的创新探索，PPP将在未来一段时间会有更多的案例突破。

最后，物流地产仍然延续着火爆的局面，海内外各路资本都在蜂拥而入，丝毫没有停歇之意。这一年里，物流地产头把交椅普洛斯则发行了史上最大规模的物流基金，总规模70亿美元，继续襄助其在全国范围内攻城略地，而包括黑石、基汇、高瓴、凯雷等外资也都是动作频频。

目前产业地产领域重的太重，很多产业地产商在重资产的漩涡中积重难返，轻的又太轻，一些纯粹靠模式输出的服务运营商往往很难将主动权把握在自己手中，未来产业地产需要发展成熟为一种合理的轻重动态平衡模式。

我们去年已经提出，随着土地资源的增值空间逐渐逼仄，依靠品牌、服务和平台赚钱成为大势所趋，“由重转轻”的发展模式将会在2015年有更多的探索机会与空间，轻资产模式走俏属于大概率事件，事实也正是如此发展。

产业地产的核心是产业运营与服务，无论是政府，还是企业客户，需要的不仅是重资产的物理载体，更是运营，管理，金融，资源，服务，孵化，引导，平台和生态圈构建，这些只有在轻资产的层面才能得到解决，这一点和传统商住地产主要面向个人消费者有巨大的差异。重资产是轻资产的载体，轻资产是重资产得以实现的根本动力源，产业地产正在逐渐步入轻重平衡阶段。

火花S-Park提出的“产业地产轻重动态平衡理论”已经越来越获得行业的认同与共识，产业地产商也都在不约而同地朝着轻重资产平衡的方向迈进，这既是中国产业发展的外在要求，也是企业可持续发展的内在要求。

2015年，我们看到华夏幸福提出的“技术商业化”路线，张江高科提出的“科技投行化”路线，宏泰发展的“多层次协同创新”，亿达中国和天安数码城提出的“产业合伙人”路线，东湖高新提出的“产业生态圈”路线，联东提出的“国际、平台、开放”路线等等，就连新进入的万科、花样年也都注重园区轻重平衡的布局，甚至都提出未来将轻资产分拆上市的计划，这些无不是产业地产轻重平衡趋势的重要体现。可以说，这一点是对于中国产业地产影响最深刻，也是最能够将产业地产与其他地产形式区隔开来，独立发展的重要保证。

这是个整合的年代，不整合别人，就只能被别人整合。而决定整与被整的关键，就是你的轻资产实力到底有多强，“惟轻驭重，无远弗届”。

大众创业、万众创新和增加公共产品、公共服务成为拉动经济增长的“新两驾马车”，“创业”在今年两会政府工作报告，以及两年内国务院及部委文件中所占的比重均创下了历年之最。李克强总理和各部委屡屡强调发展“众创空间”，为草根创业提供最优质的载体和服务，这意味着，孵化器已经上升到“国策”级别。

随着研发创新成为区域发展增长极，科技产业价值凸显引致孵化器职能从解决就业逐渐转向经济增长助推器。而近两年国内在政策扶持和资本市场热捧下，客观上也对孵化器形成巨大需求。

今年我们进行产业地产30强调研的过程中越来越深切的体会到，孵化器已经成为产业园区的标配。尤其是在北上广深这些创新创业氛围浓厚的区域，是否有比较过硬的孵化机构，已经成为衡量一个园区实力的重要标尺之一。

我们多年来一直在呼吁，产业地产的“九阴真经”是孵化器，只有孵化器才是真正有中国特色的产业地产必行之途和终极归宿。如今，这一呼声已经得到市场实践的确凿证明。

“孵化器+”也不是一个企业自己硬桥硬马的做孵化器，而是这个企业开始打破自己的实体疆界，成为一个平台，一个生态圈，而做平台做生态圈，仅仅靠内部这些东西根本不够，需要尽可能多的圈入外部资源，让通过内部资源盘活外部资源，通过外部资源带动内部资源，内外相互影响，平台才能变成生态圈，形成一个动态平衡。

在这一点上，我们也特别提醒留意一下宏泰发展的举措。作为一家产业市镇运营商，宏泰牵头成立了孵化器促进机构泰智会。泰智会不是一个传统的孵化器或是单纯的众创空间，而是一个典型的生态圈构建者和外部资源链接者，能够联结官产学研商各个领域，旨在提升园区产业培育效率，接入中关村、深圳、上海乃至全球最先进的孵化生态，形成一个强有力的协同创新轴。这是一个对园区孵化器非常有意义的颠覆性创新，值得整个业界拭目以待。

从大的层面来看，产业世界正在发生变化，导致产业地产的客户——企业也正在发生重要变化，小而美的产业群落正在崛起，导致承载它们的载体与服务理念也发生了颠覆式的改变，以往很多产业地产看似完美的“金科玉律”不再适用。从这个角度，甚至可以说，新进入的势力有可能和老牌的产业地产商站在同一起跑线上，双方存在着互补的空间。

尽管我们并不是非常看好房企做产业地产，以及谨慎看待过于泡沫化的众创空间热潮，但是产业园区运营者不能因此就妄自尊大和故步自封，也不能小觑了优质众创空间的成长潜力。在互联网和共享经济时代，一些新的业态和理念能够冲击园区生态结构，促进产业链集聚完善。应该重视传统房企的冲击，将其视为一种良性的竞争和互补，不失为一种助力自身发展的正确姿态。

同时，孵化器本身如何解决资本对接问题也是一个重要的潮流和命题，苏河汇、创新工场、极地等这些新型孵化器公司登陆或冲击新三板让这个命题更加显性化，“让孵化器流动起来”将成为推动中国孵化事业前行的关键趋势。

产业地产从诞生之日起就以东南沿海为活跃区，从鼻祖级的蛇口工业区，到已经成为经典的苏州工业园、大连软件园等，无不如是。但随着外向型经济式微，中国经济转向内需和创新拉动，产业转移和区域再造成为新的洪流。

国家已经在这一方面提出了众多重要战略，如京津冀一体化、中部崛起、长江经济带、新丝绸之路、“内陆自贸区”以及中西部国家级新区、创新综合试验区等的纷纷出现。尤其是第三个中新两国间合作项目落户重庆，更是将这一区域再造的“新板块运动”推向高峰。

游戏路线图和关键节点已经被重置，一张全新的产业地产版图将被绘制，这是一张作战图，也是一张藏宝图，更是一张势力图，不仅是区域再造，更是江湖势力版图的再造，湖北、河南、四川、贵州、陕西、新疆……我们认为，其中将有很大概率诞生出新的巨无霸级别的园区及运营者。

我们也相信，在这种区域协同发展、产业升级转移和优势重新分配的大潮中，还会有更多善于借势的弄潮儿，奉献出更多经典园区，区域再造的汹涌大潮，注定成为中国产业地产一道独特的靓丽风景线。

有的是有品牌没资金，有的是有土地没经验，有的是有政策没条件，产业地产城门洞开，渔猎者如过江之鲫，利之所在，自然会衍生出众多合纵连横的戏码。取长补短，各拿所需原本就是市场化分工的必然趋势。纵成必霸，横成必王，产业地产春秋战国狼烟四起，一系列的合纵连横，让整个战场的局势变得越发扑朔迷离。没有什么意外， 2015年产业地产江湖继续延续上一年的合纵连横大潮，强强联合成为2015年产业地产行业另一个“新常态”。

在这个时代里，最典型的事件当属启迪与协信的合作。双方合资组建了启迪协信公司，专注于科技城投资开发与园区营运，目标是五年内打造市值千亿，销售千亿的“双千亿”上市平台，甚至还喊出要做全球第一的科技园开发商。

然后另一个重磅发生在年底，同样有产业园区业务的央企中国电子入主光谷联合，取代黄立平成为新的控股股东，两个产业园区运营者也实质性地走到一起，达成一次理论上共赢的股权交易。

亿达中国与重庆房企金科股份，在共同合作长沙科技新城项目后，又在2015年11月联手投资80亿元，在重庆两江新区打造一个健康科技新城项目。

北京的老国企电子城股份，在和 58同城联姻之后，又伙同58联手创业家，意图打造出一个O2O的产业地产孵化生态圈，并走出北京到全国范围内实现扩张野心。

腾讯则联手同样位于深圳的新军华强集团，双方实施了“腾讯华强双百亿硬创计划”，联合投入100亿资源，试图打造一个集创新与创业、线上与线下、孵化与投资相结合的一流硬件创业综合服务平台。

五洲国际则是一家最擅长合纵连横的商贸物流地产商，其已经与海尔、平安不动产、平安银行、PAG和普洛斯组成了联合舰队，形成了一个“商贸+物流+仓储+金融”的创新平台。

而备受瞩目的招商局蛇口吸收招商地产，既是国企改革的范畴，也同样属于一种层面的合纵连横，这是招商局集团试图利用集团自身的优势资源结合，来应对新时期产城一体化的机遇与挑战。

传统房企转入产业地产，一个比较好的办法就是利用合纵连横的方式来快速获取资源、经验，例如金科、碧桂园、阳光城，采用的是合资与并购的方式搭伙进入产业地产，

此外，合纵联合还有另一个层面，那就是园区之间的横向整合，其中的代表当属长江经济带的园区合作。在长江流域9省2市共48个城市、59个园区的代表在10月份开了一次对接会，也深入讨论了长江经济带上以园区与产业合作为切入点，探索在合作内容和机制上的新突破，集中建立一批合作机制，形成“命运共同体”，共同推进长江流域协调发展。

尽管产业地产的高潮刚刚到来，但是一线城市却突然发现新增工业用地不够用了。目前，一线城市的建设用地规模都在接近极限，土地供需矛盾突出，并存在建设用地布局分散、结构不合理、用地效率不高等问题。如何向存量要红利已经成为一个重要命题，中国一线城市的产业地产市场正在开启存量资产的崭新时代。

以深圳为例，目前深圳已确权、在建、拟建及意向开发的旧改项目近300个，总货值超过万亿；北京、上海也基本都是这样的量级以上，并都在在工业用地的存量优化、弹性出让、盘活更新、二次开放方面出台了数轮政策，做出了很多的尝试。

很有意思的是，一线城市对工业用地的处理方式虽然都是存量盘活为主，但北京可能更集中于文创园区和自住型商品房，深圳则对产业地产更有兴趣，“工改工”类的总部基地受到鼓励，而上海众多针对工业用地的新政策出台的意义很明显，将中小型的生产性企业彻底逼迫出上海，留下更多的空间发展高端服务产业，可以看作是这些年来“退二进三”的一次总攻势。

当然还不止一线城市，随着新型工业化、信息化、城镇化和农业现代化的快速推进，在人口高峰、城镇化高峰和工业化高峰的聚合压力下，全国都面临着转变用地模式、向集约要地的转型需求。根据有关学者的计算，如果全国工业用地都能盘活，带来的净收益可能达到数十万亿甚至百万亿之巨，足以支持又一个十年的经济高速增长。

而随着混合所有制和投融资体制改革的推进，大量的政府性资源进入市场，加上目前全国范围内工业园区空置荒废现象严重，未来将成为存量整合并购的大好时机。具有廉价资本优势和丰富园区运营经验的企业联合基金进行存量资产的盘活或将成为未来的一个重要现象。

“存量盘活”这个课题对于目前北京、上海、深圳这些新增土地日渐匮乏的特大城市异常关键，而已经走上主流舞台的产业地产在这股“存量游戏”的大潮中无疑会扮演很重要的角色。当下，无论是产业地产商的老牌劲旅联东，还是刚刚杀入的新军万科、协信、花样年等，都把矛头对准了存量资产的盘活。

总体而言，二次开发的“存量游戏”对产业升级转型还是有正面的促进意义的，而越来越稀缺的工业用地，也可以倒逼现有的产业地产商改变原有的粗放型发展模式，转而精耕细作，在更少的工业用地上提供更多的产值、税收，培育出更多的产业新星，并延伸出更多创新的业务模式，这些都是有益于产业地产健康可持续发展的。

园区存量资产盘活的背后，是产业主体、地产载体和政府各个部门间的反复博弈平衡。以一线城市为代表的此轮工业用地政策改革和存量整合将成为新城镇化大潮中的一个重要范本，为其他城市提供宝贵的借鉴。

我们认为，产业地产新时代最成功的佼佼者者，是那些懂得如何创造平台并快速发展平台的企业。所谓平台，从本质上来说就是一套能够吸引供应商及用户群，从而形成多边市场的产品或服务。

已经有越来越多的产业地产商正在试图搭建这样的平台圈层，华夏幸福和宏泰发展这对河北廊坊的产业新城双子星就是这样的典型，它们都不约而同地通过打造具有竞争力的全球孵化平台、公共服务平台、技术商业化平台、人才服务平台和综合资本平台等，提升了自身产业地产业务的综合运营能力和无限想象空间。而这种平台化的产业生态圈战略，也需要企业最大限度、开放性的整合优质资源。

此外，张江高科、东湖高新、天安数码城、亿达中国、光谷联合等也在不同程度上进行着这种平台圈层的打造。

这种平台圈层时代，产业地产需要做的就是“角色去开发化”，做一个场景制造者和生态维护者，提供各种通道的接入口，并建立要素流动的标准，这是我们所期待的产业地产终极状态。

在兼具内生性和开放性的生态圈平台上，产业地产商能够聚集、整合多样化的商业、产业、资本等外部资源，衍生出各色各样的传统业态和创新业务，通过合理的制度设计，进而创造出永续发展的互利共生的生态系统。

通过建设第三方平台，一头是大量的有技术转化和应用需求的供给方，另一头是资本方和需求方，在这个平台中畅通地进行对接，进行“交易”，让产业自主选择最适合自己生存发展的土壤，让资本方和需求方选择最适合自己胃口的产业。而这个平台运营者，赚取的一定是“平台交易量”所带来以及所衍生的收益。

我们希望更广泛的产业地产参与者能够意识到这种趋势，从而积极转变公司业务模式，寻找和创造新的赢利点，转化和应用高新技术，投资和孵化高新技术企业，朝“产业促动平台”的方向发展，成为第三方平台的建设者，行业标准的制定者和行业规则的坚守者。

国企改革，将是“十三五时期”毋庸置疑的核心任务之一。一方面是宏观经济态势、创业创新时代和行业发展变革的驱动，另一方面一些更有市场化思维的舵手开始主导航向，一批产业地产国企也正在加速进入转型时代。

最典型的是张江高科，其正面临有史以来最重大的变革转型，从一家重资产的园区开发商，转向一家集科技促进、金融服务、创业扶持于一身的投行式集成运营商，同时它也是上海国企改革的重要标杆试点。

与张江高科类似的同样要在搞国企体制和业务模式上实现“双转变”还有上海临港集团、深圳投控、招商局集团与外高桥集团等等，这些国企主要集中在上海和深圳这两个率先进入国企改革深入区的城市。

而武汉的老牌明星东湖高新，则试图摆脱曾经的困境，在主观认知和客观压力的驱动下，开始了“二次创业”，转变经营模式，调整资产结构，探索新的商业模式，通过资源整合，提升产业园区的运营招商能力、产业的运营服务及孵化功能，完成由“园区开发商”向“园区运营商”的战略转型。

国企本身对于产业地产而言就是一柄双刃剑，政府身份和平台对产业的促进更加有利，但国企原有体制的束缚则是个大问题， 因为战略决策过于行政化，受到国企既有机制的束缚比较多，错失了很多发展良机。借着这次改革与创新的东风，实现这些国企的深刻改制和良性变异，以全新的清新形象棘突出现在我们面前，的确是具有里程碑意义的大事件。如何在政府身份和市场活力之间游刃有余的权衡处置，这将是一种杰出的艺术和智慧。

尽管中国产业地产市场仍有很大的发挥空间，但是产业园区“扬帆出海”的趋势逐渐蔚然成风。近年来，随着寻求成本降低和产业互补的诉求，中国企业走出去的步伐越迈越大，尤其在“一带一路”战略和亚投行成立的大背景下，很多企业都意识到在“一带一路”沿线国家借鉴国内产业园区发展的经验建设海外园区的可能性与必要性。

30多年来，中国实施“走出去”战略已经迈出了两步，即第一步产品“走出去”和第二步企业“走出去”，目前正在迈出第三步，即园区“走出去”。作为中国改革开放30多年来的成功经验之一，以园区输出模式“走出去”成为中国企业拓展国际市场的重要手段之一，园区模式呈现出抱团出行、聚集效应、带动区域发展等特点也受到越来越多友好国家的重视。而当这种拓展需求和中国投资者进行全球资产管理配置的需求叠加互促，就形成了一股强大的“出海”合力。

我们认为，海外园区可以承担“一带一路”倡议的落实，更可作为国际产能合作的重要载体。与企业分散的投资相比，境外园区可在前期规划的引导下依产业链开展针对性招商，不但更易形成产业集聚，也能提升管理效能。

商务部2015年统计数据显示，我国已经在50个国家建立了118个经贸合作园区。其中有77个处在“一带一路”沿线23个国家，35个合作区处于丝绸之路经济带的沿线国家，42个处于21世纪海上丝绸之路的沿线国家。

目前，在一带一路的沿线，已经涌现出泰中产业园、马中关丹产业园、中白产业园、埃塞•湖南装备制造合作园区等一系列典型海外园区，暂时还都以中国政府部门主导为主，我们也相信，未来一段时间也会逐渐出现民营运营商主导的海外园区。中民投和总部基地将是其中的活跃者，前者正在亚洲区域物色各类经贸合作产业园的机会，后者则把总部基地建到了伦敦。

此外，还有另外一种类型的扬帆出海——漕河泾、华夏幸福、宏泰发展、启迪控股、张江高科、天安数码城等致力于建设付产业孵化生态圈的产业地产商，都纷纷将触手伸向了孵化器最为发达的美国硅谷或以色列。借助海外优秀的创新创业环境实现离岸孵化，促进中美创新创业资源的双向流动，学习硅谷、以色列先进的孵化经验，都是这些产业地产商的重要诉求。

我们在今年调研时遇到了一些共性问题，产业地产业界对于互联网的看法与传统行业一样，也是泾渭分明的两派，一派言必称互联网，已致神魂颠倒不能自己，一派视互联网如无物，依然我行我素岿然不动。

尽管互联网对于仍处于早期重资产阶段的产业地产正向冲击有限，但在我们所忽略的地方，互联网正以另一种形态反作用于产业地产，用经济学术语来说，就是通过改变和重塑需求端产业的形态、结构、价值链和运行机制来反馈给其供给端产业地产，迫使其被动调整和转型。

我们一直在强调，产业地产的灵魂是产业，互联网对产业的组织方式、运行机制和生产渠道产生了革命性的颠覆，因此对于产业的重要载体和衍生服务也必然产生了重要的冲击，因此那些以为互联网冲击离产业地产还很远的观点恐怕要重新推敲一下。

但就此便事必互联也大可不必，万变不离其宗，产业地产有自己既有的逻辑和体系，只要紧贴产业和商业逻辑本身，拥抱互联网乃是自然而然的事情，要做到自信而不迷信，完全没有必要神经兮兮地自我怀疑或否定。

对于园区而言，互联网的角色多样，既是产业，也是工具，更是一种思维。如何用互联网改造园区，涉及到术的层面，更关键是道的层面。产业地产的规模化、服务化、金融化是必然趋势，产城融合、产业孵化创造出更多的业务空间，还有企业客户千头万绪的各类需求的延伸，这些都需要“互联网+”的思维和路径去解决，去挖掘。

目前来看，产业地产结合智慧互联的时间主要在三个方面，即“空间智慧互联”、“运营智慧互联”和“产业智慧互联”。而未来基于连接和共享、结合互联网物联网、进行更精准化的服务运营必将成为产业地产商的杀手锏，并形成可持续的盈利模式，助推企业轻资产化。

我们希望，产业地产行业参与者都能够居安思危，一旦曾经的利润与市场优势消退，还没有未雨绸缪做好备案，那就只能等着被行业潮流吞没遗忘。