11月9日，花样年花火饭局第一季启动，除了地产人之外，创新谷联合创始人 肖旭、微纳研究院院长张国新、3W集团COO兼基金负责人郑焕德、创客空间(深圳)孵化器CEO李春雨也来到现场，地产和创业之间的关系日渐微妙。此前莱蒙创智谷首次亮相时，华友天使汇也同样作为入住孵化空间同期对外发布，而早在数年前，花样年便是创新谷的发起股东之一。

产业空间本身就是跨界而来，从地产到产业，本就是两个大不相同的领域，如果再到更细分的产业，之前的区隔就更是十万八千里。近两年来，陆续有传统住宅开发商陆续涉足产业空间，如何定位和运营，成为入场新兵们最头痛的问题。

“如果把产业地产和住宅都归类到地产，那也是写字楼里的白领和路边拉黄包车不同的两类。”对于当前不少住宅地产开发商要涉足产业地产，龙岗天安数码新城常务副总经理余安定表示，如果白领要去拉车，除了要脱掉西装，还要练好肌肉。从传统的住宅开发转向产业空间运营，究竟还有哪些坎要过？

第一个坎：资金坎

产业地产资金回笼周期是住宅的4倍左右，避免长线运营中的资金断链最重要

即便配套有销售部分，但是鉴于产业地产通常所处的地段以及可售部分的比例，资金回笼周期要比住宅开发长4-5倍，对于习惯了短平快的住宅开发商，资金规划对于公司来说是极大挑战，资深产业地产人杨洋表示，对于需要数字报告的上市房企而言，如何配比产业地产的体量尤为重要。

“真想做好一个园区，从做好第一栋房子，假设10万平，容积率为3，没有5-6年是干不好的，住宅2年就干完了。”余安定打比方，除了原有的资金规划之外，实际上产业地产的受众很窄，能够应用的推广和招商的手段也很有限，怎样在逼仄方法论下保持资金链的健康，对于产业地产开发而言无疑是重中之重。

第二个坎：定位坎

最终的定位并不是你以为的定位，只有市场才能告诉你该如何定位

经常会遇到新入场的产业园区不停地追问，该如何进行产业定位？似乎定位对于产业园而言，是决定生死存亡的头等大事，然而浸淫产业地产超过17年的余安定却说，天安如今只做大的方向定位，比如科技、文化、旅游这样大的方向，早已经不再做细分的诸如生物医疗、电子信息等更为细分的主题定位，“住宅可以很清晰的做出客群定位，但产业很难个性化，最好的方法是定位通用的东西，让市场慢慢沉淀出一个定位。”他表示，初入产业地产的开发商往往太想做一个定位了，但是最终会发现其中80%和你最初想要的不一样，他也曾研究过很多其他国家的园区，对于单一产业定位的园区，当这个产业兴起的时候它便快速崛起，当这个产业没落，园区也一同沉没。

经过时间的检验，更有效的办法是做生态圈的定位，比如做科技方向，可能其中70%的元素是科技大类的，其余30%则是包罗万象的企业，“跨界的碰撞更有可能产生创新，一定不能房企园区未来发展的机会。”企业的跨界多元还不够，还需要园区不断引入新鲜事物来刺激，比如天安就曾经邀请GOOGLEX 实验室谈未来趋势，引入硅谷直通车连接最新技术，举行创客周末，甚至草地音乐会，为已有的生态圈不断注入新的变量，以期引发更多变化。

第三个坎：人才坎

住宅服务的逻辑和产业完全不同，除了热情和诚意还要再多点产业思维

曾经以为住宅和产业地产的不同在于，前者更倾向于交易那个短暂环节，而后者则需是服务的长期阶段，然而伴随着越来越多的房企在物管板块发力，很多延展性的长期服务的能力也在进一步提升，然而，在产业地产的从业人者看来，依然还是不够。

“我们也曾接触过一些从商业或是住宅转型过来的产业地产人，虽然都说要转型，也有很多美好的理念和想法，但是往在再探多一层会发现，至少目前还不是真正的产业思维。”余安定没有做过住宅开发，他很难说出两种思维的不同，但是至少在服务范畴方面，产业地产除了要从企业家、员工的生活入手之外，还需要考虑产业链的打通、圈层的交流、创业资源的聚集、资源人才的配置以及政府政策的导入，这都是产业地产需要的。在他的印象里，住宅销售如果有热情和诚意，有一定的服务意识，再有一定的培训，就可以成长为优秀的销售人才，但是产业地产往往还需要对企业和产业的深入理解，有时候还需要更多一点的悟性和灵气。

第四个坎成本坎

尤其是工改工，成本控制不好后面的那个“工”就很难保证

工改工是目前城市更新的大热，也是很多就有工业厂房追求的出路之一。

业内人士认为，深圳大量工改工的项目如果能够坚持产业方向，不脱离产业本质去做，还是会有比较好的前景。但是，运营成本对于工改工项目而言，更是重中之重。

“如果大量工改工的项目因为成本的原因，或是为了追求短期利益的驱动，最后变成趋向于写字楼，成本会比较高，承载的东西太多之后，很难真正吸引到真正的成长型企业。”在余安定看来，天安最早的一批产品便是工改工的形态，是介于厂房和写字楼之间的2.5代产品，由于有比较好的硬件和软件，企业使用成本也可控，并且辅以一系列配套和服务，会非常适合成长型企业。但是，如果将来工改工已经站在成本的高地，估计将来只能服务于那些实力更强的企业，可能后面的那个“工”就难以保证。

第五个坎：迭代坎

每一代产品用户的需求都不同，迭代产品的同时还需要升级服务

深圳人所熟悉的天安第一代产品在车公庙，那是比厂房更好一点的厂房，第二代产品开始做厂房式的写字楼，不少人把它叫做厂写，从第三代天安才开始做产业大厦，从传统制造业向工贸研发转型的空间需求，做到第四代，以前更关注企业需求，比如物业从供电、物流、网络配置等，以及企业对外展示的形象，但是做到四代产品——产业综合体的时候，开始更加关注企业的需求之外的内容，比如会更加关注企业当中人才的需求。于是我们可以看到，在如今比较成熟的产业综合体中，不乏运营方花很多功夫，去帮助骨干人才解决子女入学和老人医疗等问题，去解决定制化的上下班交通问题，甚至子女4：30接送的问题。站在企业的角度，去考虑他们有什么需求，再根据需求去构建相应的产品，包括硬件的软件。

天安的第五代产品是构建产业生态圈和创新生态圈，这也是当前各个产业空间都已经非常清晰呃战略，从种子孵化器到总部基地一应俱全，甚至连带这颗种子一路成长的行政、财税、法律、传播、融资等服务也都一应俱全的配套在内，可能会再往前走一步，会在以前被动适应企业需求和人才的需求的基础上，今天会更加主动去创造更多空间和机会。若以龙岗天安数码城为例，大量的活动，包括引入国内和国际的优质创业资源，余安定表示，其实真正的目的是希望通过生态体系的打造，形成更好的发展的视野，圈层和机会，“如果园区内都是老死不相往来，每个企业都很难获得成长，每个人也是如此。所以余安定认为，成功的创新生态体系，是需要通过资源导入，互相做圈层之间做加速，来实现创新的文化。”