产业园区：还有比资本杠杆更好的赚钱利器吗
发布时间：2015-11-11
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当一个企业将产业园区资产实现了的资本化和证券化运作之后，首先可以解决园区项目的经营资金问题；二是可以促进园区企业经营理念的转变；三是可以改善园区项目的招商销售方式；四是可以丰富产业园区项目的运营模式；五是可以优化产业园区项目的盈利模式。 首先是上市运营的公司在投资产业园区项目时，如果没有充分利用资本化和证券化的运作规则，针对性的完成产业园区项目精准的产业定位和运营定位，它就不能实现产业园区项目的资本化和证券化的运作与效果。 这样，它与没有实现上市运营的公司一样，在产业园区投资领域并无本质的差异和区别，在市场上同样面临着经济下行压力、政策调控压力，以及招商销售困难和资金运作困难等问题的困扰。 二是上市公司在资本市场和股票市场，有着巨大的运作空间和多样的运作手段，以及较多的运作通道。只要充分解读国家相关经济政策和产业政策，从国家政策中寻找产业支点、科技支点和项目支点，完全可以找出并找到产业园区项目在资本市场的融资通道。 比如节能环保、互联互通和航空航天等产业，既是国家战略发展产业，也是地方政府大力支持和重点发展的高新技术产业。 三是如果我们将这些高新技术产业，与产业园区项目的产业定位相互关联、与地方政府的发展规划、与国家总体发展战略深度融合在一起。这个产业园区项目在资本市场上，一定会找到资本证券化的通道，并开启园区资产证券化的大门，在资本市场上可以获得定向增发以及大量资金，彻底解决产业园区项目的启动资金和建设资金的困难。 产业园区项目如果通过了资本化和证券化的成功运作，首先是解决了产业园区项目的建设和运营资金问题，这样企业不再为建设资金而发愁，在产业园区项目的大量建设和大量销售之后，这时将有大量房屋资产或资金沉淀下来，企业势必对产业园区项目的经营思路、经营方式重新进行思考和构建。 二是在资本市场融通的资金有着“不还本金、不还利息、永久使用”这种特征，企业将面对这些长期积累的大量资金，必须重新考量产业园区项目“置地+建房+销售”的短期投资行为，逐步向着与高新技术产业实现长期投资相结合的方向发展和转变。 三是高新技术产业或项目的引进，可以通过产业园区项目的房屋租赁费用入股的方式，与有技术、有成果、有市场，但缺少资金和经营场所的企业或项目进行合作，有目的、有步骤的进入高新技术产业领域，实现股权投资与风险投资的有机结合，这也表明产业园区的房屋产品经营，实现了向产业经营的方向发展的跨越。 四是充分运用产业园区上市公司的优势，吸引在产业园区发展成熟的高新技术企业或项目与其合作，以期达到这些高新技术企业借壳上市的目的。更好的实现产业园区企业经营项目与经营企业相机结合的目的。 其一，在资本市场获得资金以后，产业园区企业的经营不再出现或者很少出现等米下锅的现象，也就是说销售收入不再是这家园区企业发展的唯一资金通道，那么产业园区项目投资企业可以发挥企业多种经营的思考，这时的房屋销售比例也可以大幅下降，甚至可以将房屋销售比例锐减到零的程度。 其二，应该将房屋出租方式纳入产业园区的经营序列，按比例增加产业园区房屋的出租方式，可以将产业园区的房屋实现全部出租，也可以产业园区的房屋不再进行销售，是否全部销售和出租，这要根据企业实际情况全面统筹后决定。 其三，将房屋租赁、房屋产权合作的方式，列入产业园区企业发展高新科技产业的组成部分，这样也就扩大了产业园区项目招商引资的空间，除了产业园区房屋的正常销售渠道外，又增加了房屋租赁招商、租费合作招商和房屋产权合作招商的渠道，这样就为产业园区项目的快速招商、多页招商奠定了基础。 其四，充分利用企业自身已经成熟的高新技术产业，为新建产业园区项目的核心产业定位，这样可以强势吸引与其合作的上下游企业入住产业园区，快速完成产业园区的产业链接和经济链接，以期实现产业园区项目的快速招商、快速引资和快速销售的目标。 其五，可以形成产品招商和产业招商的综合优势，首先是丰富了产业园区项目房屋产品招商的方式，从过去单一的房屋产品销售方式，将被出售、出租与合作的联合方式所取代，进而演变成为产业园区项目招商的“4:3:3”最佳模式。即40%的房屋产品向企业销售；30%的房屋产品向企业出租；30%的房屋产品与企业合作。企业也可以根据项目运营的实际经营情况，将招商销售、出租与合作比例调整为；“5:3:2”或“6:2:2”或“7:2:1”模式。 其六，完成了高新产业招商的布局，积极运用房屋产品的租赁方式，引进高新产业项目与其实现合作。慎重运用房屋产权吸引高新产业项目与其合作。 再者是利用企业自己的高新技术产业和已经确定入驻园区的龙头产业，强势吸引与其有着巨大合作空间的企业入住产业园区，完成产业互补链接的合作。 其一是产业园区项目房屋产品的“置地、建房、销售”的传统模式，经过资本市场的资金运作与股票增发，可以实现资金的有效而充分的运用，这样企业将逐步从房屋产品销售的单一经营方式，向房屋产品出售、出租与合作的复合经营方式转变，完成房屋产品出售、出租与合作方式向吸引高新技术产业提升。 这就为为高新技术产业的企业入驻园区的合作，奠定了基础并构筑了平台。 其二是借助房屋产品这个载体，实现租赁费用与高新技术产业合作经营的目标，扩大高新技术产业领域的合作范围，加快完成产品经营模式向产业经营模式延伸的转变；进而实现产业经营模式向资本经营模式的提升。 其一说明产品经营+产业经营+资本经营的模式，是缓解经济下滑压力、解决经营资金困和扩大招商引资渠道、发展高新技术产业的最佳组合，在这种组合模式下的盈利环节、盈利节点和盈利范围，促成了产业园区项目多点经营、多点盈利的格局。 其二是产业园区项目综合运营的盈利节点，有房屋产品市场销售的增值利润；有房屋出租所得的租赁费用；有租费之间的合作产生的未来产业利润；有产业之间的合作产生的长期产业利润；以及产业园区项目和入住产业园区的产业项目实现上市经营的资本利润等。
