进入2015年，产业地产持续近年来的上升趋势，逐渐进入主流舞台，开始与传统商住地产分庭抗礼。随着各路资本的进入，产业地产在规则、秩序、标准等方面混乱越发显现，为了补齐各自短板实现谋求行业地位的诉求，各方势力加紧布局，或抱团取暖，或组团发展，在合纵连横的背后，无一不是各取所需，或强化竞争力，或开启新的发展模式，或实现利益共赢。

　　产业地产行业身处不断变化的时代

　　虽然目前产业地产企业业务规模相对较小，增速相比传统地产龙头企业仍有差距，但其盈利规模的快速增长及较高的净利率还是吸引了众多传统房地产企业、实体企业及资本进入。但是无论对于一直浸淫在产业地产的企业还是对于新进入和未来想进入这个行业的企业来说，他们会面临各种复杂的环境变化。首先，经济形势的变化，产业地产身处中国宏观经济“新常态”大环境中，城镇化进程推进和产业发展升级诉求加剧；其次，市场的变化，传统制造业利润下滑降低了客户的购买力水平，而新兴行业虽然发展较快，但主要以租赁为主，并没有进入物业购置阶段；再次，政策的变化，去年的62号文和今年25号文时隔半年发布，内容看似背离，实则统一，比拼规范化、优质化的产业服务成为产业地产发展的主要方向，其他政策还包括工业土地指标收紧及双创政策的密集出台；最后，游戏规则的变化，无论是智慧城市、工业4.0，还是互联网+、双创等概念，都有可能为产业地产带来新的商业机会和商业模式。

　　产业地产行业合纵连横愈演愈烈

　　正是因为产业地产身处不断变化的时代，这就需要产业地产企业未来要更加专业和专注，但目前来看产业地产标准化商业模式并未清晰，面对如何发展、盈利和对接产业等问题认知还比较模糊，所以需要各方因素协同发展，包括和政府、企业、专业机构甚至竞争对手联合协作，提高专业化程度。

　　而产业地产行业的合纵连横在进入2015年后变得日益频繁，无论是启迪和协信的轻重资产结合，阳光股份和优客工场的空间与创业合作，还是鸿坤集团和房山区政府的政产联合，又或是万科和黑石的资本结合，有的企业重开发轻运营，有的企业有品牌没空间，有的企业看中政府投资平台，而有的企业则在转型轻资产，产业地产之门洞开，渔猎者如过江之鲫。在资本与产业混杂的大熔炉里，企业间的合纵连横愈演愈烈，跨界联合将成为产业地产行业“新常态”。

　　凝聚尖端资源是产业地产企业合作的终极目标

　　产业地产不同于传统商住地产，产业地产涉及融资、开发、服务、招商、产业培育、税收、GDP等众多因素，因此商业模式不同于传统商住地产的传统房地产模式。产业地产是生活和产业的载体，业务定位要以营造产业空间和生活方式为核心。交易对象不再是过去单纯的开发商和购房者，服务客群包括了住宅客户、一般商业客户、企业客户，具有大客群、小客户特征。客群范围的扩大意味着客群之间会形成多频次、多类型的交易，这样就形成了互动循环的生态圈体系，生态体系中服务的重要性凸显。而产业地产金融属性的特征，势必决定了投资基金化、资产证券化将成为趋势，轻资产化趋势成为行业大概率事件。在盈利渠道上，应该改变过去单纯依靠产权销售的方式，向产业链上下游延伸获取收入，如上游的土地出让分成、地产金融，下游的服务运营、投资管理等，形成多元化的收入渠道。

　　因此，对于产业地产企业来说，产业地产的商业模式势必要求其具备相应能力与资源，除了开发和销售能力，运营能力、服务能力甚至投资能力不可或缺，在资源上，客户资源、金融资源和大数据资源和传统的土地资源、资本资源一同将成为未来地产行业的重要资源。通过合作，各方力量凝聚尖端资源，谋求优势叠加或长短互补，从而实现各自的利益目标。

本文作者系北大科技园研究院郭建南