“不管未来会怎么样,至少我们现在很开心。”曾是一句仅在爱情小说中才能找到的宣泄个人情感的语句,如今,却频频被搬到风马牛不相及的商界,成为健康(养老)产业园投资大佬们抒发乐观情怀的“诗”句。
10月20日,雾霾锁京,放眼望去,隐约只能看到最近的几处建筑,倍感压抑。即便如此,京郊某健康产业园投资方陈伟伟却仍饶有兴趣地指着施工现场,描述着这一养老产业项目的过去、现在和未来,并以“不管未来会怎么样,至少我们现在很开心”的真情告白,表达对投资的自信和洒脱。
在云南、山东等地,一些地产商以“养老地产”的名义在郊区拿下数千亩土地,最后用于养老设施建设的只是很小一部分,大部分都变成了商品房开发。
与其他的地产项目不同,泰康之家·燕园没有售楼处,也不对外开放。参观样板间和洽谈业务需要通过泰康人寿的热线电话提前预约。泰康人寿内部人士告诉财新记者,其旗下的养老社区项目,全部由泰康持有经营,唯有购买泰康人寿的相关养老保险产品,才能获得不同等级的入住权。
尽管泰康方面称,泰康之家·燕园的产品推出之后即受到市场欢迎,每天有200个至300个客户前来参观样板间,目前已获得了第一批签约600多户的成绩,但这并有没打消外界对该公司借养老之名变相卖保险的猜疑。
“真正做好养老地产,思路需要从房地产开发转换到养老服务的运营上来,也就是探索到底如何经营养老社区。”王军红说,养老产业的核心在于养老服务,而国内大多数资本对养老产业的理解,还在以“养老”概念卖房,多数投资者只关注开发挣钱,而忽略了养老服务本身。
“自信来源于对市场信心。”陈伟伟向记者表示,有机构统计分析,包括北京等地多个城市在接下来的五年间,老龄人口数将会大幅增加。以广东深圳为例,这一中国最“年轻”的一线城市,也正在步入老龄人口爆发增长的阶段。相关统计数据显示,在近10年的时间里,深圳60岁以上的户籍老人数量增加了160%,而非户籍老人则突破了60万人,预计到2020年,深圳老年人口的整体规模将达到约62万,几乎占到整个深圳户籍人口的1/6。
花样年集团总裁潘军在一次年报发布会上曾称:“中国养老地产市场在未来30年是中国房地产市场最具有吸引力的一部分。”
绿城集团董事长宋卫平持有同样观点,他在一次媒体见面会上也表示,养老地产未来将是绿城极为重要的业务门类,不是第一就是第二。
甚至,有传闻称今后“只做商业,不做住宅”的万达集团董事长王健林也已将青睐投向了养老地产。王健林曾表示,房地产并不是一个万年长青的产业,所有地产当中最有前途的就是养老地产。而养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。
可见,众房企将养老地产视为行业发展的下一块蛋糕成“共识”。
据了解,作为地产商花样年曾在深圳开发建设了首个养老地产项目。但是,花样年并非第一个试水养老地产的房企,此前万科、保利、绿城等多家品牌房企均曾有过尝试。如今万科在北京的幸福汇、在青岛的万科城均有养老地产的影子。保利地产亦相继在上海、长沙进行试点。
10月21日,北京大学中国区域经济研究中心秘书长王军红在接受《中国企业报》记者采访时表示,受经济下行和地产调控影响,房企纷纷向多元化突围,“银发经济”的养老产业,被房企视为新金矿,一些嗅觉敏锐的地产商开始跑马圈地,不惜斥巨资打造,个个堪称“养老地产”大手笔。
与其说是众房企待开发的金矿,倒不如看成是被整个投资界追捧的朝阳产业。
有报道称,就在各大房企纷纷试点养老地产的同时,不惜跨界大肆进军养老地产领域的另一大阵营是保险公司。据不完全估算,目前保险公司在养老地产上的投资已经超过了500亿元。泰康人寿、平安集团、太平集团、新华保险、中国人寿等保险公司都在大步进军养老地产。
陈伟伟告诉记者,目前他所建设的健康产业园区的土方已全部完工,现正进入基础施工阶段。健康产业园将成为当地首个由地产商开发建设的高端养老项目。该园区未来不仅将推出老年公寓,提供诸如健康检查、牙医、微整形等一系列服务外,旨在为高龄人群、企业中高端阶层提供一个养老、养生的健康、休闲场所。
在他看来,医养结合是养老产业发展的新方向。建设养老产业示范园区要依托各地资源优势,突出特色。其发展规划既要满足老年人的养老服务需求,又要考虑园区的可持续发展。
“这一思路契合了当下地方政府对开发区转型步调。”王军红分析称,按照有关规定,寻找自身特色和新定位,成为各级政府鼓励各地开发区转型升级的重点。这将意味着,包括健康(养老)产业园在内的诸多“区中园”正是开发区实现建设创新型园区、特色产业园区的重要标本。
在政府层面,各地提出的相关规划,似乎对养老产业持续注入后发力。
不久前,河南省政府办公厅印发《养老健康产业发展示范园区(基地)规划建设推进计划》。其中明确提出,力争到2020年,全省建成50—60个养老健康产业发展示范园区,要通过建设不同特点和各具特色的养老产业示范园区,满足老年人多元化养老服务需求。
不仅是河南,在京津冀一体化下,河北秦皇岛市计划,将在北戴河新区规划20平方公里建养老产业园,建设大容量养老服务机构2—3个,形成完整的养老服务体系,整体承接首都健康养老、休闲旅游等产业。
由此可见,为应对人口老龄化,加快发展养老服务业,未来几年势必将成为“养老地产沸腾年”。尤其是自今年以来,新建设的养老产业园在各地如雨后春笋般冒出。
虽然,诸多投资大佬为了挤入养老产业,“不务正业”玩跨界,且有“愈玩愈烈”之势,但这一“香饽饽”并非“万能灵药”,毕竟开发养老地产不是简简单单盖房子。
王军红分析认为,地产商做持有型养老地产,会面临很多困难。首先是成本太高,目前还没有专门面向养老产业的土地出让,开发商拿地只能通过招拍挂。配套设施在初期投入也很高,初期哪怕只有一位老人入住,相应的医疗、康复、护理等设施都要配套齐全。其次,没有相关的金融产品支持,退出路径有限。依靠租金收益,其回报周期在10年至15年,这对开发商而言将是一个挑战和考验。
发展养老产业园看似“蓝海”,其业态实际处于外热内冷状态。有报道称,目前,一些民营养老机构正遭遇着赢利难的成长困局,许多养老机构建成后运营状况却并不理想。据民政部公布的数据显示,全国现有的民办严老机构中,有一半以上(51%)的只能收支持平,40%的民办养老机构长年处于亏损困境。
“以养老产业园为代表的‘区中园’在各地层出不穷,但若地方统筹规划不到位,并且一味炒概念其结果或会连同当地一起走入死胡同。”有业内人士担忧称。
警告也罢、数字冰冷也罢,这个尚处探索阶段的产业项目,众投资大佬们不是不知道,而是顾不得,如此冲动,其背后的动力究竟来自哪里?
投资商在开发建设养老产业园时,起始均打出“多元化转型,产业链配套”的旗号,但受制于制度缺失及配套难题,由此带来的商业模式依然含糊不清。
万科也遭遇困惑。万科在杭州良渚文化村项目中的随园嘉树老年公寓组团进行试点,规划了575套老年公寓和一栋颐养中心。但房子卖出后,很少有老人入住,大部分客户都是自己为十年后的养老做准备。万科北京幸福会项目也有146套的老年公寓作为试点,最后买家也以年轻人为主。
在王军红看来,房地产商做养老地产还没有找到成熟的模式,重要原因还是资金周期不匹配。支撑房地产开发的银行贷款多为短期资金,而养老地产需要长期资金。地产商无法沉淀大量资金进行持续运营,只能通过出售产权来回笼资金,养老地产必然沦为卖房概念。