文 | 园区中国执行董事 梁春

一直有很多想进入产业地产或者媒体的朋友问我，“你怎么评价一个产业地产企业的优劣？”我想这个问题应该也是很多产业地产业内人士甚至企业家都想弄明白的。

前不久我们联合火花S-Park发布的2015中国产业地产30强榜单，也让行业朋友比较清晰地看到我们评判产业地产企业的标准和态度，包括一个很系统的综合评分体系和轻重动态平衡评估体系，这意味着，判断产业地产的优劣，是一个系统、复杂、长期、动态的过程，并且和传统房地产的判断标准是截然不同的。

我认为，判断一个产业地产企业发展好坏，不是说产品做得有多好、园区规模有多大、平台有多牛，而要看企业所做的园区，培育的产业和入驻的企业群体是否形成品牌效应，有没有满足园区企业的发展需求，最终能否培育有创新、有战略性的产业集群，能否拥有具有品牌影响力和自身发展前景的一批优质企业和优质企业家群体。

我认为，这才是最根本、最重要的标准。硬件设施、软件服务、平台、人力资源配备、资产、社区、圈层、经济贡献、就业、税收等等，都是要素，而非标准。

目前，就中国本土而言，主要有两种力量在主导产业地产发展。一种是国资或央企，主要靠政策力量在支撑；而民营实体经济主导的企业，比如雨润，富士康，海尔，实际上是一种产业加地产的模式，产业做产业发展，地产做拓展；如果是房企转成地产开发商，实际上更多还是地产模式，不管是做一级开发还是二级开发，自身都没有产业，都是用产业物业和产业形态来诠释产业地产，是产品模式或者所谓的硬件模式。

还有一种就是资本模式，根据资本法则，根据土地问题、成本因素，找到一些价值洼地，做机会型、投资组合型介入，比如湖北高投、天赋资本这样的。它们在有一定沉淀或自身产业平台以后，以一种外向型的轻资产模式复制平台，通过平台整合重资产。

整体看来，现在产业地产企业的发展模式基本是这几种模式的演变、延伸和组合。

在产业领域，硬件产业链好做，软件产业链不好整合，软件产业链整合以后，做硬件就非常容易了。国外投资者比较看好中国的轻资产模式就是因为其整合能力强、规模化、速度快。如果做重资产，从拿地到建设到招商运营的项目周期太长。因此，从行业来说，“以轻带重”或者“轻—重—轻”模式，是我个人比较推崇的。

现在，产业地产迎来了一个崭新的春天，作为在这个行业摸爬滚打近15年的产业地产老人，我觉得非常振奋。目前，据我的观察，如火如荼发展的产业地产领域有四个大的趋势比较值得关注。

第一，大牌传统地产商开始大举进攻这一领域，比如绿地、万科，尽管产业地产与其自身主体产品业务相比较，比例还比较低，但在今年都有很大的动作。

这一点可能要多说一些。从严格意义上来说，传统地产企业做产业地产不算跨界——他们并没有对产业有多大认识和关注，拿地、做产品、做销售，依然是地产思维的操作方式，他们只是将产业地产当做主流的商住地产之外延伸的另一品种。原来做社区、做商业，现在加上做工业、旅游、农业而已，这是多元化的需要。特别是上市公司，当商住的增长速度放缓，为了保证提高收益率，需要不断寻找、培育更多利润的增长点。

如果传统企业做了产业园区、产业孵化、产业投资的工作，那才叫真的实现了跨界。做园区不等同于做地产，真正的园区，地产只是其中一个要素，更多突出的是园区本身承载的经济内涵、服务内涵以及肩负的当地区域发展的责任。二者出发点是不一样的，地产更多是经济属性和物权属性，而园区则更多具有社会意义和社会属性。

第二，很多基金、投行等资本主体，不管自身是不是搞开发的、是不是有产业诉求，也在积极通过各种方式来介入，产业地产成为它们未来投资组合中重要的组成部分。

第三，产业地产行业的国际化程度越来越高，走出去、引进来的趋势越来越明显。比如有产业地产商在硅谷设立自己的研发中心、海外孵化器，前段时间中国光谷和美国硅谷还达成了“双谷宣言”，武汉17个城区的区长和硅谷11个城市的市长对接，实现两个地区的对应发展。

第四，与新政结合，新型城镇化的落脚点越来越明朗，不管是旅游导向、工业产业导向、农业产业导向，还是养老产业导向，不约而同都是以产业来说事。

尽管前景光明，但是目前的产业地产领域还存在着诸多问题，比如缺少专业机构、缺少开发商、缺少好的发展模式等，但这都不是核心。政策的制定、引导、落实、监督，才是关系到行业能不能构建起一个良性生态环境的最核心的问题。

房地产行业发展史也是政策的发展史。前几年商住地产的政策同样不明朗，拿地没有招拍挂程序，是政府主导的协议模式，混合所有制为主、民营企业弱小。而现在民营企业已经壮大，新的模式不断出来，有利的国家政策、区域政策、行业政策不断出台。

产业地产也会有这样一个发展历程，发展初期大家都在试、看、摸索，各种模式、政策、办法、规定层出不穷，越发展问题越多。而只有政界、行业界、专业界共同联手，才能更快地渡过这个试错阶段，让产业地产在新一轮产业政策酝酿、经济发展中抓住机会，回归理性、健康的发展轨道。

具体而言，企业应该从心态上积极面对，如何解读政策很重要，从各自的利益出发无可厚非，但最终要趋向于政策本源，看到政策本身的积极面。在顺应大政策的基础上制定小策略，积极促进自身企业和行业的发展。

对政府来说，需要多采纳、多听取来自行业的、基层的声音。政府可以不放权力，但应该放下身段，以平和的心态制定客观、有效、可行的政策。产业不是住宅那样的刚需产品，但对国民经济、对社会发展都有着长远而重要的意义。产业经不起折腾，因此更需要良好的环境培育和呵护。