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【观点】向万科说不
发布时间:2015-10-09 来源:园区中国 点击率:2684

文 | 园区中国COO沈斌


长假结束了,相信很多人还没有恢复到正常状态,今天我希望说点有料的,希望能帮大家提提神。


这年头,不整个颠覆,就好像没活过似的。


于是,王石、郁亮向产业地产下手了。还要8P,不对,是八爪鱼。


好一个万科,好大的气魄。


只是,我所接触的真正的纯粹的产业地产商(那些打擦边球的不算),均是一副寒酸样——说话战战兢兢,如履薄冰,每每感慨生意太难做,盈利模式单一,很难寻求突破,时常把苦字放嘴边。“新常态”在他们眼里的解读是:“新”是指经济的好日子没有了,“常态”则是这样的日子将持续很久——通俗点说就是勒紧裤腰带吧,别做春梦了。


而那些外来进入者,以万科为代表,却每每都是情绪高涨,似乎发现了一个无人问津的新金矿,高喊着“我能,我一定能”。


得承认,曾经的万科颇让我尊重,确有一个带头大哥的样子,也曾以要做一个让世界尊重的企业为目标,抵制“中国式暴发户”。


坊间流传的王石曾因物业问题与业主一一握手致歉的段子,让人陡升好感;不过这几年万科频发质量门,对外的口径则变为:“这是难以避免的”——万科全国那么多项目,有个别项目出现点瑕疵,也是可以理解的,是一个小概率事件——曾经的文科生万科竟然给大伙儿扯概率了,不得不说学习让人进步,本以为其会说“沉舟侧畔千帆过,人面桃花相映红”。


好了,我们还是来看看万科的产业地产谋局是怎样的让人哭笑不得吧。


我大概分重、轻两个层面来谈,一个是谈万科的物流地产思路,另一个则是略谈下它的星商汇吧。


物流地产是目前产业地产板块和资本对接最为顺畅的一个板块,总的来说,有便宜的钱,拿到相对不错的地,总还是能做的。


万科这回拉上了黑石,算是看似在高度上站稳了脚跟,全然不顾黑石能否真的提供长期的便宜的钱——记住,我说的是长期,看看黑石过往的玩法,大家应该会有所担忧。即便稳健如嘉民,也曾因钱一时接不上,而陷入大规模裁员的窘迫。


也或许国人依然不自信,总以为拉上一个外来和尚,就一下子扬眉吐气了。如果大伙儿记性不算太差的话,还记得大明湖畔的夏雨荷么——曾经万科也咋咋呼呼要杀进来的商业地产么?当年不仅大张旗鼓的扯上了凯德,还挖来了明星职业经理人毛大庆,当然,商业逻辑与战略也正确到就差神圣了,一副万科做商业地产“不成功,便成仁”的架势。几年过去了,万科的商业地产板块到底如何呢?市场自有公论吧。


相比于产业地产,商业地产还是更接近于住宅的。商犹如此,产何以堪?


下面说的这几段算是梦呓,各位可以跳过。


针对物流地产板块,万科曾列出其有的几大优势,其中有一个就是拿地能力强,更接地气,并且外人分析可以拿一个住宅用地,配一个物流用地的方式来攻城略地。暂且不说住宅用地和工业用地主要攻克的政府部门不同,就当下这个状况,各级政府听闻是住宅开发商就唯恐避之而不及,哪有用住宅开发能力作为敲门砖的可能?没见到这帮产业地产商们,一个一个的都集体摇手,为自己正名:“我们其实是产业园区发展商,绝对不是地产商。”


当然也有这样的说法,相比于其他物流地产商,万科做物流更为灵活,租4块钱租不了,万科可以租3块钱呀,有更大的灵活性!这个逻辑看似有理,其实无知,也正暴露了它的混沌——物流地产不应该在租金上有调整,而应该从回报率上算根本账:别的物流地产商需要百分之六的回报,我需要的就是百分之四。物流地产不是住宅,没有那么大的伸缩空间,每一步都要严丝合缝。


也亦有不知是内部还是外部传出来的好消息云,我万科有几百万的业主,他们可不少都是企业主啊,可以让他们的企业来租我们的仓库,这个招租能力,简直不敢想象了——我就纳了闷了,我找个中介给我买房子,然后中介就可以给我推荐股票了?


万科一直对外沾沾自喜的贵阳物流地产项目,一块地还没有建设,就直接转给了百利威——这不就是土地二道贩子嘛,哪是啥物流地产商——恕我孤陋寡闻了。


好,抛开物流,再谈谈万科在产业地产轻资产方面的思路,以上海星商汇为代表。


万科方面负责人曾对媒体表示,在考察了行业内排名前20的所有产业地产开发商,例如华夏幸福、联东、天安、亿达等之后,听了他们吐槽的自身不足后茅塞顿开,找到了行业痛点,也确定了万科产业地产轻资产管理对外输出的出路。

我差点吐出一口血来。


怎么说呢,这帮产业地产商一个个都是从血雨腥风里杀出来的,按个尾巴比猴都精,和万科也没啥战友情结,你这轻飘飘的去拜访求学,一个一个就把自己的七寸都暴露出来了?万科有这么大的魅力么?


再说,对于产业地产商而言,他们面对政府时的盈利模式,企业自身的盈利模式,项目的盈利模式,三者完全不同,你猜你去拜访的时候,它们给你万科的是哪一种?你就真的敢保证,他们说的那么多话中,有一句是真话?


不过,咱得相信奇迹,万一就是一个个的老老实实的说了真话呢,把自己的底都暴了呢,谁让是住宅开发领域的全球带头大哥呢。


让我们看看万科的总结:


“传统的产业地产商大多停留于基础的园区服务,行业对增值服务的需求尚没有得到满足,这就是万科想要尝试的:重服务,偏运营。和国内其他产业地产开发商相比,万科在服务这端比他们更重一些,他们的增值服务没有这么多。万科的后端是一个运营机构,利润核心来源不在于提供园区的基础服务,而在于线上化的增值服务。”


并且万科描绘了该领域上市的蓝图,预计届时180亿的市值——轻资产板块。


还是把那口血咽回去吧。


我就不明白了,这些做产业地产开发已经几十年的企业,就没发现要增加入园企业的粘度,提供增值服务,分享企业成长的收益,直到万科来了送给它做嫁衣?还是说已经做了,但是发现有几个关键节点还是无法贯穿,需要一个更狠的角色来救万民于水火呢?


万科所谓的要提供的各项增值服务,我只能说,万科你啥都不控制,然后就想做庄了?挥舞着看似很多种的制式服务,就能深入产业了?


不过,我敢说,在产业地产领域,纯粹的轻资产绝对是个伪命题——有前车之鉴,此处省略一万字。


本来想和看好万科的朋友赌一把,赌其产业地产的轻资产路径绝对失败,想想还是算了,这年头,每个人对成功的定义完全不同,在投资者眼里,它至少丰富了万科的故事。


有人会说,你前面说的都是万科在产业地产“术”方面的暂时可能缺陷,也不至于你如此愤愤然啊。


好吧,在“道”这个层面,我认为万科起了一个很坏的头。


一直说中国制造差,没有核心竞争力,为啥?因为中国的企业没有工匠精神,哪里有钱去哪里,哪里是风口,往哪里飞,不会踏踏实实的沉下心来,在它的领域专注深挖。你说日本、德国一个做螺丝的企业,都可以那么有能量,你一个万科就好好的做住宅开发不行么?


退一步而言,在产业地产还没有火起来的时候,万科提前布局,我可以觉得万科有谋略,有胆识,现在产业地产如此火的时候,是个企业都往里跑,万科此时冲进来,我只能觉得很无知——有积淀,才可以爆发,跟风者,绝对不会活得痛快——更何况,这是一个曾说过要做一个让世界尊重的企业。


有人曾在我们园区中国后台留言,如此点评万科:王石忙着谈恋爱,郁亮忙着推概念,只是,当初说好的物业服务,还有人管么?


无论是八爪鱼,还是星商汇,或是万科云,还是希望万科能悠着点,走太快了,会扯着蛋。

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