文 | 园区中国首席策略师宋振庆

这个话题也是在和媒体朋友聊天时引起的。很多朋友会感觉，产业地产这个领域似乎不知什么时候就稀里糊涂火起来了，他们可以觉得混混沌沌说过就算，但是作为研究者，我本人还是希望能够有一个比较明确的界定，“产业地产的元年”究竟是哪一年？

“元年”不是诞生日，中国产业地产诞生于1979年的蛇口工业区，这个没有什么好争论的；真正产业地产的概念，则是2003年由普洛斯带进中国开始启蒙，不过这同样不能算元年。

我所谓的“元年”，是指产业地产作为一个行业被清晰的认识到和重视起来，有成熟的案例，也有更多的资本涌入进去的阶段。

这个可以被明确界定的时点，是2011年。

这一年最重要的事情是什么？没错，气势恢宏的“十二五建设”拉开帷幕，这一轮建设以产业转型升级为最重要的主题，“新四化”成为新的经济发展目标，整个国家都在努力改造提升制造业，大力发展信息产业，培育发展战略性新兴产业。

2011年，是中国经济结构转型和产业变迁的元年，有研究者把这一年和韩国启动国民经济转型的1992年相提并论，并认为这一年也是“去地产化”和战略新型产业真正崛起的起点。无论如何，这种历史性的建设、转型和升级的确给了产业地产前所未有的用武之地。

这是从宏观层面来看的第一点理由。接下来还有从微观层面来看的三点理由支撑。

从改革开放开始，中国的产业园区大多以政府主导为主，并在前30年的窗口期为中国经济高速增长立下了汗马功劳，但同时，一些弊疾也逐渐显现，出现了各种问题和疲态。从主客观两个方面，都在呼唤一些更为市场化运行的产业园区，来解决既有的难题，从2000年左右，一些民营资本或主动，或被动地开始与地方政府合作，懵懵懂懂地进入产业园区的运作当中，这些都可以称得上是PPP模式的雏形。

筚路蓝缕，十年磨一剑。进入21世纪第二个十年，这些具有典型性的市场化主导的园区——也是各路产业地产商的标志性产品步入成熟并被市场熟知，比如华夏幸福的固安工业园，深圳的华南城和天安数码城，亿达的大连软件园，中新苏州工业园，联东的联东u谷等等，并开始走向异地扩张（注意，这一点很重要，其更加标志着产业地产开始走向复制扩张的新一轮发展阶段，也是产业地产元年的有力支撑）。这些更能带动当地经济繁荣，更得政府欢心的典范，也就成为了大家争相仿照和眼红的对象，产业地产热也开始了。

列举几个典型。第一个是华夏幸福。2011年，华夏幸福终于在A股借壳重组成功，并在股市一路飙涨，成为十大牛股之一，业绩暴增，在资本市场和地产行业两个领域都引起了巨大的关注。大家才发现，原来以前登不上台面的非主流，现在也能够赚得盆满钵满，而且绝非昙花一现，华夏幸福现象引起了巨大的关注热潮。最终华夏幸福得以跻身豪门之列，固安工业园的PPP模式得到了来自中央层面的高度认可。

第二个是联东。联东在2009年之前都是机会型的发展，2009年之后才开始有战略驱动的进行全国扩张，但是也开始经历了几个重要的挫折错误。2011年，联东痛定思痛，逐渐战略成型，开始更成熟地扩张发展，“产业地产看联东”的口号也逐渐被市场熟知，成为产业地产热的一个重要组成部分。

第三个苏州工业园。经历了早期的争执和挫折之后，苏州工业园也终于发展成型，成为中国首屈一指的产业园区。2011年，苏州工业园有三个重要的标志性进展，一是进入产城融合阶段，二是进入产业转型阶段，三是进入异地扩张阶段，让苏州工业园进一步在全国乃至世界范围内扬名。

来自深圳的华南城和天安数码城也一样，都在本埠成熟之后进入对外扩张阶段，吸引了各界的瞩目。

这是第二点，品牌产业地产商的成熟，但这还远远不够。如果没有外界的热情涌入，也不能算得上产业地产热潮。这里就要提到第三点，传统房地产的日薄西山。

2010年可以被视作最后一个地产调控年，号称史上最严厉的地产调控政策密集出台，从2011年开始，中国房地产市场走向下行，自此再也无法恢复到高峰期的繁荣，传统地产黄金时代最终落幕。

一向敏锐，并嗅到这一气息的各种资本也逐渐撤出，都开始寻找转型的出路，如旭日初升般的产业地产正好成为这样一个出口。

最后一点，则是地方政府的主观意愿。2009年的救市4万亿恶果逐渐显现，加上整个世界经济的低迷，中国经济发展出现了很大的问题。在经历大量低效建设之后，地方政府平台积重难返，已经没有继续扩大的空间，加上中央层面三番五次的摸底和警告，导致财力出现断崖式的困难，招商引资需求更为迫切，客观上也打开了市场化产业地产运作的巨大空间。

综合上述这四点主要的原因，2011年产业地产开始蓬勃发展，这一年也可以被视为“中国产业地产元年”。在此之前多年来，产业地产作为一个未被重视的边缘派系，一直处于无序分散、缺乏标准的状态中自我发展，政府、开发商与企业客户之间的关系若即若离。自“元年”之后，随着这三者对产业、产品以及服务认知的不断完善，以及在政策持续调控下资本和资源不断从原有的住宅泡沫中分流出来，产业地产发展不断提速，对于这个领域的认识和创新也更加深刻。

时至今日，产业地产已经深入发展了四年，在这个依然年轻稚嫩的领域里，既有成熟而优秀、能够吸引众多客户趋之若鹜的优秀标杆，也有滥竽充数、牟取短期利润的短视者，但总体而言，整个行业开始呈现出更多丰富多姿、健康正向的趋势与特征，并仍然方兴未艾，你我有幸，能够见证甚至推动这个行业的进一步发展，实在是足慰平生的重要事业，愿与诸君共勉之！