住宅地产、商业地产之后，产业地产被认为是房地产业新的蓝海和热点。万科、绿地等住宅地产巨头跨行而来，招商地产(000024)并入招商蛇口，加大产业地产开发力度，平安这样的金融巨头投身产业地产分支物流地产，加上华夏幸福(600340)、联东集团、张江高科(600895)等产业地产龙头，产业地产热持续升温。只是，投资周期长、资金压力大、缺少成熟模式等问题，依然是产业地产企业们面临的核心问题。

▎巨头争霸

在住宅地产、商业地产受到宏观调控、行业饱和等因素困扰之时，一种脱胎于工业地产的开发模式——产业地产正成为新的投资热点。在这个以往由政府主导的高新区、科技区等为主的产业园开发中，如今正诞生越来越多的企业运营平台。包括华夏幸福、张江高科、东湖高新(600133)等一批产业地产上市企业近年来发展迅速，影响力提升的同时，也使更多人关注到这个领域。

产业地产圈最近最火的消息无疑是招商地产与招商蛇口的整合。近期公布的重组方案显示，新的招商蛇口将定位为“中国卓越的城市综合开发和运营服务商”，房地产开发不再是核心业务，取而代之的是园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务。

在本次交易完成后，招商蛇口总股本规模将达到80.37亿股，按照23.6元/股的发行价计算，总市值为1897亿元，将超过万科与绿地，成为A股第一大房企。作为中国开发产业园的鼻祖，招商集团此次通过整合，将招商蛇口的产业园资源并入上市公司招商地产，并将其改名为招商蛇口，足见转型产业地产的决心。

刚刚被招商蛇口取代A股房企市值老大位置的万科，显然也看到了产业地产的前景。万科不但此前已经召集团队积极投身产业地产板块的开发，近期还为其产业园开发设计了“万科云”平台。根据万科介绍，万科云是为选定的主题产业聚集、融合、协同提供空间和服务的产业地产全新模式。万科云强调效率提升，通过空间共享、分时使用、优化资源配置等手段，为使用者提供集空间、服务、资源及“+互联网”的线下工作云平台。

在万科的计划中，到2017年底，万科产业地产的轻资产收益达到11亿元，实现利润3亿元，如一切顺利，产业地产将会被拆分上市。

金融巨头平安则看准了产业地产中最容易算清盈利模式的物流地产。2013年，平安宣布进军物流地产，凭借资金优势发展迅速。平安不动产工业物流有限公司董事总经理陈沛彬表示，今年平安不动产已经在建物流仓储建筑面积400万平方米，新拿到的地块折合建筑面积900万平方米，成为物流地产领域势头最猛的“黑马”。

“在平安看来，金融必须走出去，与贸易配合、与产业结合才有出路。”陈沛彬表示，物流地产设计的电商贸易、仓单质押保理、汽车供应链金融等，都能利用到平安集团内部的集团作战优势。

▎艰难现实

据不完全统计，单单从住宅领域跨行做产业地产的房企就有绿地、万科、富力、碧桂园、世茂、招商、绿城、首创、远洋、中粮等，国内排名前20的房企，几乎有一半以上涉足产业地产开发。

似乎不开发个产业园，都不好意思说自己是房地产巨头。

理论上大家都看好，现实却是产业地产并不好做。2015上半年，内地13家园区类上市公司中，9家营业收入出现下降，最高降幅达85%。“投入大、利润低、招商慢、市场化程度不足，都决定了做产业地产是一条艰难的道路。”联东集团常务副总裁梁环宇近日在中国产业地产30强发布会上公开表示。

在该场发布会上，华夏幸福、联东集团、张江高科成为行业三强，但他们的负责人均公开表示，国内产业地产开发领域，还缺少成熟的开发运营模式，距离行业成熟还有很长的路要走。

华夏幸福基业集团副总裁赵威表示，产业地产不仅仅是园区的建设，更为关键的是企业的聚集和产业集群的形成，继而推动区域经济高质量、可持续发展。华夏幸福能够成为国内领先的产业新城运营商，核心竞争力就在于产业发展能力能够引领区域经济转型升级。但赵威依然承认，起家于廊坊的华夏幸福，在将项目经验进行异地复制时十分谨慎，因为开发产业地产比住宅地产算的账要复杂得多。

“地头蛇”艰难摸索，“外来户”也不好过。产业地产研究机构火花S-Park发布的一份传统房企转型产业地产的评分榜显示，转型做产业地产的开发商们没有一家传统房企能够达到及格线。火花S-Park创始人宋振庆认为，传统房企转型产业地产面临的两个重要问题就是“路径依赖”和“东施效颦”，既有的资源、逻辑和基因很难短时间内与产业地产业务相契合。

▎改革前景

如何应对艰难现实，产业地产从业者给出的答案是积极改革，不断摸索。

因自贸区概念受到关注的张江高科近日停牌，张江高科总经理葛培健近日表示，其是因涉及一场正在进行的市场化改革顶层设计。这家在园区开发之余积极利用投行思维提升投资和服务能力的企业受到关注。

“张江高科将自身定义为科技投行，我们近年来花40亿元投了51个项目，目前已有22个上市，投资收益超过园区租售收入，下一步将继续开发投资创业项目，打造平台和生态圈。”葛培健表示。

除了加大投资领域的创新，在金融板块如华夏幸福曾尝试与地方政府合作投资的PPP模式，当下对众创空间等创新小团队的扶持等，都有望成为产业地产改革的方向之一。