尽管热火朝天，产业地产行业仍然一个有欠成熟、充满着诸多痛点的新生行业。无论是刚刚进入的门外汉，还是浸淫已久的老兵，在实操中都遭遇了各式各样的难题和障碍。在9月23日的中国产业地产30强榜单发布会上，来自各家产业地产商的高管们纷纷倾诉出了他们自己心中这个行业最大的痛点。

亿达中国执行董事高炜：

“市场化程度不够”

改革开放后，市场化程度高，能够实现充分竞争的领域都发展得很快，而产业地产目前最大的痛点就是没有完全市场化，行业内的政策体系、法律体系、金融体系等并没有遵循市场的运作规律，只有充分的市场化，才能激发产业地产行业的能力，促进中国经济的转型升级。

五华集团董事王力平：

“伪产业地产”

所谓的“伪产业地产”，就是地产的力度大一些，产业的力度要弱一些。要想解决目前产业地产遇到的问题，需要从“产业”着手，无论是孵化器还是产业园区，如果真正能够实现与产业的顺畅对接，行业必然会走进一个新的发展历史阶段。

平安不动产工业物流有限公司董事总经理陈沛彬：

“盈利能力单一”

目前的产业地产盈利体系主要表现为出租物业收租金、“占补平衡”、卖地提取税收分成、通过商住用地来平衡收益等模式，主要还是围绕着地产，显得过于单一。但是未来做产业地产，应该在原来的盈利模式上发掘更多的盈利模式，通过融合产业、做强做大产业形成产业地产互动循环的生态圈体系，赚取更多的收益，创造更持久的盈利机会。

从个人角度而言，平安做产业地产，会更多地考虑如何利用现有的金融资源增强盈利能力，让产业在我们自己所搭建的平台上活得更好，当然，这一块对我们来说，现在也是难点。

华夏幸福基业股份有限公司副总裁赵威：

“产业”

产业地产核心在“产业”，干地产有钱基本就能干好，但产业地产最核心的能力是产业。对产业地产来说，如何通过发展产业，带动相关地区经济的可持续发展，是目前产业地产所面临的最主要难题。

华夏幸福从2002年开始做产业新城以来，一直把产业优先作为总部公司战略的核心，总部公司在团队建设、资源配置、筹资安排以及项目匹配等各方面都向产业倾斜，力图促进区域产业发展的同时，推动该区域经济的高速可持续增长。

联东集团常务副总裁梁环宇：

“产业园区的思维”

做了这么年的园区，接触了大概几十个项目，一直以来，感觉在“瞎子摸象”，是摸着石头过河。至于目前产业地产行业所遇到的问题，都是源于我们对园区行业的属性、本质、运营规律以及内在利益关系没有完全梳理清楚，这也是问题根源之所在。

要想对产业园区的定位、开发、运营、服务阶段有一个系统的把握和了解，需要在全国做很多项目，去摸索、去总结。产业园区的服务客群主要是企业客户，生产资料的需求者和提供者，具有大客群、小客户特征。一个成功的项目往往是由其前期的选址、市场定位决定的，如果前期铺垫做好，后续的开发、招商引资、资金成本、管理思维等都会顺理成章。

所以做产业地产，第一，一定要静下心来，梳理和把握清楚行业的规律以及盈利模式；第二，明确客群特征，根据客户的思维重新定位行业；第三，对于价格弹性反映强烈的高敏感度行业，一定要充分分析其需求，让价格变动符合其心理承受范围。

苏高新集团总经理助理严学澄：

“产业”

对于产业地产来说，目前最大的痛点依然在产业，每次与地方政府签项目，都能感受到他们那种期盼的眼光，但我们实际能做到的是与他们的期望肯定是有落差的，我们也不想把产业地产当“地产”来做，而想把它当“产业”来做，然而这不是一蹴而就的。政府最期望的就是你能带来好的项目，目前我们最擅长的就是招商能力，虽然听着不那么高大上，但目前恰恰却是产业地产最核心的能力。

当然，对产业的后续服务和孵化能力也要跟上，让一个前期发展还不很成熟的企业进入我们的园区后，通过我们的扶持与引导获得更好地发展，做出更高的经济贡献，这一点同样重要。