随着中国房地产市场“黄金十年”的结束，地产商纷纷开始思考在新的市场环境下要如何生存。“白银十年”的到来，意味着地产市场的暴利时代已成为过去式，中国的房地产开始进入一个更成熟的市场阶段，早期的地产开发模式可能在今后不再适用。未来，轻资产、线上线下等互联网模式将如何影响中国地产市场走向，俨然成为当下大家最关注的话题。

　　纵观房地产业从拿地到项目运营的整个产业链条，互联网可以从不同的阶段切入进来，从而改变整个行业。未来，市场上可能见不到地产开发商，取而代之的是新型的房地产公司。在互联网的浪潮中，房地产商需要有前瞻性，具有想象力的跨界则是打开不同市场大门的钥匙，未来，地产商+互联网企业、地产商+电商、地产商+金融等模式将相继出现在市场上。

　　项目前期投资：开发商拥抱轻资产

　　从地产项目前期投资来看，以前地产商都是靠银行贷款，或者是结合券商通过影子银行进行融资。如今，银行系统在收紧地产贷款的同时，影子银行的融资成本也在不断增加。若不积极寻找新的融资方式，地产商今后将面临较大的生存危机。

　　以万达为例，其计划在五年内将万达广场的数量增加至400-500 家，总价值高达几千亿元，而这么大笔的资金仅靠传统银行贷款是无法做到的。因此推动了开发商转型为运营商，项目资金来源于外部机构的模式。最近，王健林在深交所的演讲上宣布了与光大安识、嘉实基金、四川信托和快钱的投资框架协议，四家机构将联合投资240亿人民币，用于20多家万达广场的建设。今后万达将不再进行项目投资，而是转身变为管理运营商，在不久的将来，“地产”二字将从万达的名字中去掉。同时，万达成立了自己的电子商务公司，筹划理财产品。6月份，万达利用收购的快钱公司，成功发行了“稳赚一号”的 P2P 理财产品，筹集的资金将用在2016年开业的5座万达商业广场上，这意味着讨论多年的地产众筹已正式出现了。

　　大数据将颠覆传统定位模式

　　在项目定位方面，互联网的力量不容小觊。在住宅方面，具体到某个区域的客户喜欢多大的面积、怎样的户型、小区的配套及底层商业，都可以在项目开始建设之前通过大数据获知。在商业方面，餐饮的占比、品牌的喜好、消费者的年龄结构与收入，也同样可以通过大数据提前了解。通过大数据，地产商可以提前获取潜在客户信息，按照客户的喜好，进行项目策划。另外，未来新住宅产品的设计将会依附于电商后台提供的数据完成，将线上的客户信息转移至线下，并用到具体的操作与生产中。

　　项目营销：借力互联网精准投放

　　如今，越来越多地地产商在进行项目营销时选择结合O2O的互联网营销模式。通过线上的宣传，潜在客户可以更好地被捕捉，并被转移至线下。与包括电视、报纸、地铁与户外广告等传统营销方式不同，线上营销往往更精准也更便宜。现在互联网营销的手段也在不断增加，O2O和众筹也成为开发商在营销中不断试水的领域。

　　在去年11月和今年6月，远洋拿出了自己全国十几个城市的房源，通过京东的互联网金融服务，让购房者来抢首付分期零利息的房源、装修白条等，同时提供了上百套大幅度的折扣房源。通O2O，开发商最大程度解决用户在购房、装修等资金链条方面的难题。线上宣传、线下买房，是开发商近几年来不断尝试创新的营销手段。目前，地产营销对传统媒介还有一定程度的依赖，报纸、地铁及公交等人流集聚地仍是地产商投放广告的重点，微博和微信公共账号在营销中也起到了一定程度的辅助功效，然而在将来，传统媒介很有可能完全被互联网取代。

　　项目运营：O2O+大数据改造运营模式

　　在项目运营阶段，随着互联网与现实生活的界限变得越来越模糊，O2O的模式开始被广泛运用在项目管理上。首先来看住宅，“虚拟社区”是当下最热门的话题，通过开发项目或者开发商自用的 APP，业主和租户可以在线上提交需求申请，线下享受一系列物业管理服务。这包括通过社交网络、论坛等，将住户联系到一起，管理日常行政及提供维修服务，以及提供包括家政、干洗及照顾老人小孩等增值服务，并收集住户日常服务信息，以便更深入地了解住户的需求。

　　在商业地产上，O2O的意义是利用在线平台，收集人流量、交易数据等大数据，分析客户喜好和需求，做到广告的精准投放和商业布局的调整。在此背景下，万达已在全国多家万达广场引入大数据，目前至少做了七个方面的数据收集，如租赁流程、品牌建档、城市信息、POS交易记录、客流监控、顾客WiFi跟踪、大会员体系。在确定好数据收集点后，就可按照顾客年龄层、消费额、购物喜好等对商场内的店铺分类，为优质商铺提供优惠的同时，砍掉吸引力差的商户，随时调整商铺布局。而目前市面上还比较少见的室内定位技术，则更是将O2O与大数据的作用发挥到极致。室内定位是指在室内环境中实现位置定位，主要采用无线通讯等多种技术集成，形成一套室内位置定位体系，从而实现人员、物体等在室内空间中的位置监控。借助室内定位技术，基于无线定位和电子地图，商家可以精确收集到每一个消费者逛街的数据，比如在每个店里停留的时间、喜欢逛哪些店、消费了哪些商品等，把这些数据与线下会员、POS 等数据打通，就可以真正实现大数据分析，能让商家挖掘出数字背后的故事和未来的趋势，比如用户的偏好，并结合偏好为他们提供感兴趣的信息。

　　退出机制下的轻资产运营：资产证券化

　　传统商业地产在项目结束后，往往由开发商自持，只租不售，统一业权管理有利于商业的总体定位与经营，但这种重资产的模式，已经开始受到开发商的摒弃。商业地产开发和持有运营需要沉淀大量资金，商业项目通常又要经历 3-5 年的养商期。在养商期内，商业项目的租金收益普遍不高，盈利微薄，项目资产较大，造成净资产收益率偏低，利润率增幅甚至有收窄的可能。在未来商业地产若想快速健康发展，“轻资产”是一条绝佳路径。例如在去年8月，万科与凯雷投资集团签署了商业地产战略合作平台意向书，通过此平台万科将转让原本自身持有的9个成熟商业物业，而凯雷则计划未来以资产证券化的方式退出，或转手给偏好长期持有成熟商业物业的投资机构。

　　随着今年6月份首个以商业物业租金收益权为主要标的公募REITs（房地产信托投资基金）正式获批，标志着国家对资产证券化的限制有进一步放宽的信号。

　　综上所述，互联网正在通过不同阶段对整个房地产业链产生影响和改变。传统的地产经营模式已经不再适应这个日新月异的市场。与此同时，房地产开发商开始改变集投资商、建设商、运营商为一体的模式，行业已经分得越来越细了，而且在不同的环节上实现了外包。地产商可以和金融机构合作，可以与电商合作，不同跨界都可以产生出惊人的效果。当下我们讨论轻资产和线上线下对房地产的影响，今后，还会有越来越多的新名词一个接一个地闯入房地产市场，改变整个行业的游戏规则。