14个国家级新区：几家欢喜几家愁
发布时间：2015-09-21
来源：中国房地产报
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“在国家批复的新区中，既有成功的案例，也有失败的。有的新区建设不是太成功，产业没起来，只能卖地，不少新区都只能搞房地产。”厦门大学经济学院副教授丁长发表示。 在14个国家级新区中，成功的唯有1992年获批的上海浦东新区。浦东新区经济增速高于上海市及全国，以三产为主。新浦东区域面积1210平方公里，占全市五分之一左右。 而此后获批的部分国家级新区却逐渐沦为“空城”和“鬼城”。 “国家级新区的房地产能否实现快速增长，要看新区原有存量和需求两个指标。有的新区本身存量不大，新区的成立能够带动需求，因此房地产市场会繁荣；而有的新区房地产本身就有过剩的趋势，即便是获批国家级新区，也难以刺激房价上涨。”国家发改委城市中心研究员冯奎在接受中国房地产报记者采访时表示。“浦东新区、滨海新区、两江新区、南沙新区、江北新区、天府新区 浦东新区的房地产发展历史较长，如今陆家嘴等热门区域房价每平方米已经进入5万元档。 “浦东新区的成功是有目共睹的，但其发展有一些特殊的因素，不是简单的“新区”的特征就符合的。其内部的物业类型很多是商办物业，总部经济比较明显；其所处的位置恰是上海市中心，所以资源导入是比较容易的。各类资金的大规模进入，也会对此类区域的房价上涨起到助推的作用。”某研究院智库中心研究总监严跃进对中国房地产报记者分析表示。 滨海新区紧随浦东新区其后成立，1994年3月正式获批。滨海新区也可以称为比较成功的新区，房地产业也借势水涨船高。公开资料显示，从2007年开始，万通、万科、首创等国内知名品牌开发企业开始进入滨海新区。依托产业优势，天津滨海新区也成为高端住宅相对集中的区域，而塘沽区则成为住宅市场的核心区域，成交比重占整个区域的59%。 此后多年，国家并没有其他国家级新区成立。直到2010年6月重庆两江新区成立，国家级新区也进入密集审批期。 余下的国家级新区都在这几年间相继获批，2011年6月浙江舟山群岛新区成立、2012年8月甘肃兰州新区成立、2012年9月广东南沙新区成立。2014年1月设立陕西西咸新区和贵州贵安新区成立。2014年6月青岛西海岸新区和大连金普新区成立。2014年10月四川天府新区成立，2015年4月湖南湘江新区成立，2015年7月南京江北新区成立，2015年9月福州新区成立。 作为国内第三个国家级新区的重庆两江新区，以绝对的优先发展权成为重庆当下最热版块，其核心区域新牌坊更成为重庆公认第一“富人区”。 广州南沙新区成立后，也曾出现“量价齐涨”的状态。根据某房产数据中心统计显示，南沙新区成立一年楼市同比数据，成交量从6815套增加至8866套，成交均价也从8字头涨到万元出头。虽然此后回落到9000元/平方米的区间，去年广州自贸区获批后，南沙新区房价又迎来一次涨幅，回到11000元/平方米的高位。 地铁对成都天府新区房地产的积极影响已十分显著。今年以来，整个天府新区的新建商品房预售面积、成交面积和销售均价全部上涨。来自成都天府新区管委会国土房管局的数据显示，今年以来，天府新区新建商品房预售面积133.8万平方米，同比增长近80%；成交面积达120.2万平方米，同比增长近90%；销售均价7900元/平方米，同比上涨6%。 南京江北新区今年成立后，立即引发区域房价的上涨。尤其是江浦板块，作为江北新区的核心区，从纬三路到纬七路区域，出现了一大批坐地涨价的现象，单套涨价5万~10万元的很普遍。根据中国房地产报记者了解，江北新区楼市出现“量价齐升”的情况，主要原因在于江北新区房地产库存量很小，而需求旺盛。 本身库存量比较大的区域，尽管有国家级新区获批的政策利好，房地产市场的表现也难有起色。 尽管青岛西海岸新区主打海洋经济，但住宅及商办市场短期面临过剩风险。为此，2015年4月29日，青岛西海岸新区发布包括购房落户在内的“房产新政11条”，以促进区域房地产市场平稳发展。 中南大学房地产经济研究中心副主任、经济学专家傅沂认为，湘江新区的获批，“短期内难以促使区域内房价突飞猛进”，他认为，房产作为一种商品，其价格最终由供需决定，“目前，整个长沙的楼市库存量非常巨大，湘江新区也不例外”。 在短短几年间，大连金普新区建起了数不清的住宅以及商业。今年3月底，金普新区首个提出5年内不再审批新建商品房用地，重点消化在建和已有的商品房，促进楼市健康发展。 某研究院副院长杨红旭指出，兰州新区距主城太远，贵安新区也有远且大散的弊端，前景不容乐观。 而舟山新区房地产处于下滑的区间，其背后是三四线城市房地产过剩的缩影。 “类似兰州新区这样一些案例，应该认为是不成功的。”严跃进直言。 严跃进认为，首先，此类新区虽然是按国家级的新区规格进行建设，但实际情况仅仅成为地方一个非常普通的新城。所以和此前国家级新区建设的规格其实是不相符的。 同区域的老城和新城房价出现两极分化，从实际的价格走势看，类似兰州主城区的价格是呈现上升的态势，但是兰州新区的房价其实整体比较颓废。 严跃进指出，可以用“少人问津”一词来形容。对于此类新区而言，空置率很高、库存积压，已经对国家级新区的建设有比较大的形象损害。
