过去的一年被认为是产业地产的爆发之年，在房企纷纷转型、实体企业进入不动产开发、地方投融资平台盘活等背景下，产业地产得到众多资本的青睐与投资，高新技术开发园区、孵化器、影视产业园等行业分支迅速占领产业地产发展跑道。然而，以纯地产开发为主的产业地产或还在逐渐退出历史舞台，一批关注园区内企业成长、注重提供为企业优质服务的产业园区正在不断兴起。

　　近日，记者从园区的开发、赢利模式及发展方向等问题采访了博济O"park创客邦总裁孙兰兰。

　　“互联网+园区”新业态

　　随着我国经济发展进入“新常态”，房地产已经从黄金时代进入了白银时代，在“互联网+”、“大众创业、万众创新”、“创客”、“众筹”等鲜明时代背景下，转型创新升级、跨界融合发展，已然成为房地产行业的必然趋势。作为产业地产的园区经过30多年的高速发展，已经取得了巨大成就。但随着不断规划新的园区、单个园区规模的快速扩大，园区也面临不少困难和挑战，各园区为了吸引企业，相继推出了一系列优惠措施，其中包括提供免费的办公室、降低税收标准、给新创企业提供资金支持等等。

　　身兼博济O"park创客邦总裁孙兰兰在接受中国商报记者采访时表示，近几年各方面补贴的优惠政策一定程度上变成了“普惠”政策，对企业形成不了真正的吸引力，导致园区招商难，企业流失率居高不下，一些企业甚至会钻政策的空子，一个园区的优惠限期一到，就如候鸟一般飞往下一个园区，寻找新的补贴，这就使得园区十分被动。

　　互联网产品是在随时随地更新与迭代的，这也就要求园区紧随时代步伐。孙兰兰表示：“不断变化的市场对我们来说是极大的挑战，我们把园区与客户之间原有的单一买卖关系发展成为"朋友关系"，利用"互联网+"，打造园区的社群与圈层，把人与人，人与园区，园区与企业，企业与企业连接在一起。”

　　“二房东”变“管家”

　　传统产业园区着重招企业入驻，企业入驻之后，产业园区负责收租，这种园区在一定程度上可以被认为是“二房东”。孙兰兰表示，对于园区而言，最重要的不是招商，也不是收租，而是想着如何为企业服务，这样才能够真正地打造自己的核心优势，大众创业、万众创新的时代来临，如何提供更好的服务，吸引更多创客驻足，是体现一个园区产业配套、全生命周期服务企业的能力，没有全生态服务体系的园区，将难以在竞争激烈的市场生存。

　　在谈到O"park与传统产业最大的差别之处，孙兰兰向中国商报记者介绍，O"park园区在线更加注重孵化企业，为企业提供各种各样的服务，角色就像企业的“管家”。为了孵化企业，O"park打造了四大服务体系：投融资服务体系、创新营销体系、创业服务体系、技术服务体系，建立起涵盖办公选址、整合营销策划、商务中介、项目投融资、信息网络、商务培训、政策申报、服务超市等一站式服务来满足企业各个发展阶段的需求，并提供给企业共享沟通的平台。

　　通过互联网工具为企业提供服务，帮助企业在线上互动交流之后实现社交圈的搭建，为企业提供类似于“连锁店”式的服务，这是产业园区走向市场化的标志。

　　孙兰兰表示：“中国应该多一些真正为创客服务的孵化器，少一些以孵化器之名行地产之实的二房东。”

　　园区收入爆发点

　　谈到O"park的盈利模式，孙兰兰向中国商报记者介绍，园区的收入主要来源于四个部分：第一是通过互联网为园区、企业、服务商搭建平台，在提供资源与服务的过程中赚取部分收益；第二来源于传统的开发收益与租金收益；第三来自于为企业提供线下的增值服务；第四来自于以股权投资的方式对入驻园区的企业进行资源投资与资本投资，从而获得收益。

　　孙兰兰谈到，产业园区的发展走过了房东时代、服务时代、投资时代，现在正在全面进入互联网时代。产业地产不像传统房地产那么暴利，所以产业园区的开发商应该要具备良好的心态。在开发产业地产的过程中，资产的变现包括销售、出租以及对入园企业的增值服务。前两项为产业地产的稳定收入，然而稳定的前提也需要做完善的市场准备。对于产业园区的开发商来说，拿地不是最大的难点，关键是开发拿地时是否具备产业的支撑。纯靠租金收入的产业园区是永远无法收回成本的，甚至有可能被租金拖垮，开发商应该在前期取地的时候就对自身园区进行系统性规划，合理调配出售出租、产业发展、配套服务几大资产的比例。不同于写字楼、购物中心此类商业项目，商业地产的收入包括租金与本身资产的保值升值，产业园区本身虽具备一定的升值空间，但随着互联网时代的发展，产业地产对于入园企业的增值服务，将成为园区维持稳定收入的基础上一个新的爆发点。

　　谈到对入园企业的投资，孙兰兰称博济十分注重对科技型、现代信息化型、文化创意型以及现代服务型企业的支持。她表示，对于初创期的企业，园区会给予适当的资源支持与资本支持，孵化期大多为半年到一年，一年后会帮助这类企业进行A轮融资，然后园区将适时地考虑资金退出。博济的服务对象大多为中小微企业，孙兰兰称：“大型企业自身已拥有较强的生态平衡系统，而中小微企业则具备更大的服务诉求及发展空间。博济对于部分中小型企业直接投资，能够通过企业的增值获得收益，今天的中小微企业总有一天会成为大型企业，在发展初期我们与他们达成合作伙伴关系，企业成功塑造品牌、扩大规模后，我们为其所提供的增值服务将为园区带来极大收益。”

　　挑战与机遇

　　财经评论家、国家发改委特邀研究员郭凡礼在接受记者采访时表示：“产业地产目的是整合自然资源、社会资源、经济资源等；打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。目前传统工业地产、一般产业园区等已进入转型升级的阶段，开始向产业地产转型发展，而不再仅仅关注房子、园区的投资建设，更加落实产业，以产业来带动园区的发展。”

　　郭凡礼介绍道，“先圈地，后打算”的发展模式似乎已成定律，目前，尽管一些知名的产业地产商已完成基本布局，但随着越来越多的开发商进入产业地产领域，加之政策的一再调整，如何布局仍是一个让人头痛的问题。

　　“在中国，孵化器不论从数量上、规模上还是地理布局上都在逐步增加，但是不同地方的创业发展史、科技发展水平以及新兴产业的活跃程度层次不齐，所以需要根据本地重点产业、支撑产业、主流产业来建设孵化器。”国科火炬企业孵化器研究中心主任杨晓非在接受记者采访时说，从共性上来看，2015年孵化器的建设仍将围绕着新一代互联网、物联、大数据等重点新兴产业展开。

　　“中国孵化器建设经过20多年的发展，很多在早期建设的具有一定物理体量的孵化器，投资资金已经开始回拢，开始将发展重点放在孵化服务的深耕细作上，而对于一些轻资产的创新型孵化器来说，强调孵化服务一直是其一大特色。”杨晓非表示，2015年孵化器行业将面临服务的全面升级。