文 | 园区中国COO沈斌

首先恭贺各位进入了产业地产这个最有想象空间的行业。

当你年老时候，回想往事，一定不会因虚度年华而悔恨，也不会因碌碌无为而羞耻，因为过去的每一天都是那么刺激，都在生与死的边缘纠结。

且看冲锋型炮灰是如何炼成的，产业园区寻死第一式：就项目谈项目。

会有企业找来，详细介绍其项目背景，从周边产业到政府支持，从项目远景占地到当下已有指标，从设计参数到产品模块，只是似乎布局太早，怎么看都像是一个死局。万事均好，唯独是搭建不了财务模型：卖，卖不出，租，租不了，空有一腔抱负，不知何处下手，不能全部上马众创空间自己逗自己开心吧。每每迫切发问，我这到底该引进怎样的产业，设置怎样的分配与合作机制，你有怎样的实业资源？或者，你有咖啡么？

每每问得我心里发懵。我可不是江湖郎中，行回春之术。再说我也不大喜欢开多少咖啡馆，麻辣小龙虾的连锁倒是很有兴趣。

且看一案例：

作为一带一路上最有资源优势的新疆，该企业为做钢贸起家的民营企业，目前沿着连霍高速拿下5000亩左右的产业用地储备，虽然该老板实力雄厚，但也心有戚戚，产业地产板块占据了其精力的一半多，但却是一个当下唯一在亏钱的板块。各位看官也都深知，新疆是地广人稀，该老板也颇多纠结，还要不要尽量大的锁定更多的土地？

其在一批军师的鼓动下，想了一招，在上海成立了一个投资公司，希冀以新疆的园区资产为标的，来上海搞钱——魔都浑身都是钱啊。忙活了半年，一分钱没弄来——园区资产不值钱，何况还在相对偏远的新疆地区——更何况，这年头，园区资不抵债的情况比比皆是，没几家机构敢趟这水。

于是还是得回头搞园区，可是几个园区是同时启动，还是只做一个？先启动的园区和其他的园区是怎样的关系？此时是否还要发力土地储备？一带一路的概念，以及新疆的民族政策应该怎样借力？

无疑，此时上层建筑的设置尤为核心。企业的盈利模式和园区的盈利模式之间的区别没搞清楚，最终的退出路径没有思路，如果硬在单个园区上啃，其实没有一点胜算。

以当下产业地产领域炙手可热的华夏幸福为例，行业人士多诟病其异地拓展项目当前的运作不佳，可细究来，华夏的战略一直是非常清晰的，几个缺失板块的陆续补齐——虽然当下是无法看到立竿见影的效果；母体园区在整个公司的意义，对外地园区的串联带动；异地拓展项目所形成的题材概念，在资本市场上的强有力预期。

无疑，华夏这样一种跳开单个园区做产业地产布局的玩法，可以很好的结合当下与未来，某种程度上可以最大限度的避开国内实体经济不活跃对其的影响——当然，有一个可以持续输血的母体园区也是极为关键的。

只是依据企业的不同资源禀赋，产业地产的上层建筑应该如何建立？母体园区与异地拓展园区之间又有怎样的关系？异地园区的拓展是以重资产的拓展为主，还是以轻资产的拓展为主？轻资产的抓手是什么，难道只是品牌、运营管理能力么？