日前， “中国商业地产一姐”三益中国执行董事、亚太商业不动产学院学术委员会副主任刘晓兰女士接受专访，她深入剖析商业地产发展现状，解读新常态下的中国商业地产发展趋势。

　　同质化竞争是当前商业地产面临最大问题

　　“2014年金融环境发生了非常大的变化。从房地产市场存量来看，对资金要求比较高，无论是沉淀还是周转，都要求开发商对自身运转资金进行重新审视，保证金融融资渠道通畅，这样才能保证企业在当前环境下健康长足的发展。”被誉为“中国商业地产一姐”的三益中国执行董事刘晓兰这样总结2014年地产变化。

　　研究报告显示，未来三年中国商业地产的供应将超过3300万平方米，达到47%的增长率。一方面是电商的猛烈冲击，传统商业模式需要进行颠覆性改革，另一方面是总量过剩、同质化严重，商业地产的发展面临着巨大挑战。竞争加剧、密度加大，热度不减，难度不小。短短16个字，为2014年的中国商业地产写下生动注脚。

　　刘晓兰表示，在金融环境发生巨变的背景之下，开发商应该首先做好资金准备。

　　“临近年底，房地产企业面对高库存压力，资金的压力会非常大。今年最大的问题是，大部分的中小企业商业地产开发商，银行都对他们紧闭大门了，于是寻求其他金融渠道，如信托、私募基金等，但新的问题来了，市场不好，到期刚性兑付不了!”

　　“由于房地产企业的资产规模庞大，对管理的要求颇高，当很多开发商在涉足房地产开发、商业地产时，没有做好人才和管理的储备时，可能带来很多后续的问题，比如很多项目建成后却无法运营导致‘空城’频出。”

　　她强调，因为现在全国大部分城市都在进行商业地产的全面开发，同个区域的过量开发同质化的竞争可能是当前商业地产面临的最大问题，商业地产企业自身也将面临专业能力、运营能力和资金能力等方面的巨大考验。

　　避免走极端 用心经营才是商业地产成功根本

　　根据数据，2015年中国商业地产开发总量将达到5.64亿平方米，购物中心将突破1万家。而中国零售商业形态从传统百货业升级到购物中心，仅仅只用10年时间就制造出5亿平方米的新产品。

　　这些数字背后，既可窥见商业地产发展的深度和广度，也暗含着商业地产发展面临的隐忧。近年来，开发商不约而同地在商业地产规划上有意的调整了购物中心的餐饮、休闲、娱乐比重，这是否会带来另一种层面上的同质化隐患?购物中心应该怎样做好差异化、体验化?刘晓兰给出了自己的答案。

　　“‘同质化’是近年提及到非常多的一个词。大家以为商业地产在遭遇电商的冲击之后，就应该往体验化上走，所以餐饮、休闲等在购物中心的比例就上升了。”刘晓兰认为，将“体验式商业”简化为餐饮+休闲，是另一个极端。

　　“同质化实质上是根源出了问题，是政府在城市商业规划中不合理。”刘晓兰说，商业地产真正的创新是满足90%的基本需求之外10%的精神需求创新。

　　“商业不外乎就是人的基本需求，逃不开吃喝玩乐。商业要做好，没那么玄，就是满足消费者在基本需求之外的精神、品质和感觉上的需求。商业地产成功关键在于能否真的找出适合自身发展的市场，是否适合市场需求的产品，适合消费者的需求，而不是简单地因为电商冲击对以往全盘否定，大部分做餐饮或者做娱乐，简单地追求文化类购物中心或艺术类购物中心。”

　　她表示，当前中国很多商业项目在地产结构、业态配比上近似，但是能否存活却各不相同，其关键就是能否在项目运营中提炼出满足消费者额外的10%需求的亮点，和满足消费者需求的服务。

　　“真正在经营上用心，能够不断去寻找市场的要求，去迎合引领消费者，让商家盈利，这才是购物中心运营的根本。”

　　购物中心不会被电商完全替代 冲击无可避免

　　“双11”、“双12”……这些被电商界制作出来的集体盛宴，如今以迅雷不及掩耳之势冲击着消费市场，逐步改变着中国的商业业态和经济发展格局。

　　刘晓兰坦言，电商从量化和现象来看，已经是对购物中心的传统消费，尤其是零售行业产生了一定的冲击。

　　“现在的消费者已经习惯了在淘宝之类的网站上去进行消费。相对而言，价位、品质要求不是特别高的商品消费受到欢迎。但就目前阶段而言，购物中心并不会被电商完全替代，两者是在交融过程中的实现互补和过渡。”

　　刘晓兰分析，很多零售行业在前一段时间受到冲击，但是现在又回到了购物中心，这是人的消费心理所决定的。“因为除了在‘网上逛’之外，消费者还乐于在线下进行体验;对一些特殊消费品，消费者希望在购物过程中享受品质感和亲密接触的感觉;对一些价位敏感、高端的商品，消费者可能担忧电商的真假度。”

　　刘晓兰说，虽然购物中心不会被电商所完全取代，但是冲击已经无可避免。“不少商家已经意识到这样的冲击，开始尝试去做线上线下的购物结合。但是这样的尝试无法根本解决电商对购物中心的冲击，就国外而言，做到产品自身的差异化、品质的区隔都是可以借鉴的。”

　　未来商业地产将会分成两个梯队 向“轻资产”转型

　　相对于住宅，商业地产的运营更为系统化、专业化。因为不可能像住宅迅速实现资金回收，融资难成为不少商业地产运营商面临的问题。

　　“商业地产之所以不可能像住宅得到较多的资金支持,是因为它投资大、收益低、回收期长、退出的渠道有限，导致很多资金、资本有所顾虑，生出‘畏惧’心态。”刘晓兰指出。

　　她表示，受到商业地产项目资金沉淀、周转性相对比较差的影响，的确存在银行对商业地产项目的开发贷支持有限的情况。“但是如果此类产品在未来的现金流上足够稳健，还是可以获得除了银行之外融资渠道的支持，比如险资、海外养老基金等都可以用来解决开发企业在某个运营阶段里资金的安排和周转。”

　　12月9日，一则关于“万科北京区域首席执行官丁长峰将接替万科副总裁毛大庆出任集团商用地产业务负责人”的消息引起地产圈的关注。丁长峰透露，万科在全国开业和在建中的购物中心已有25个之多，万科商业地产“轻资产”运营模式颇受关注。

　　“未来商业地产的发展将会分成两个梯队，由‘重资产’向‘轻资产’转变，”在刘晓兰看来，向“轻资产”转型正是商业地产的发展方向。

　　她表示：“冯仑曾经说中国的房地产已经经历过了‘青春骚动期’，典型代表就是商业地产。那么现在商业地产应该进入成人期，需要理性发展”。

　　刘晓兰认为，商业地产本身是环环相扣、各方共存，不可分割，在未来商业地产发展需要整合开发过程中各个利益体的资源，实现共赢局面。