“临港集团已经发起成立了上海市国资系统内第一支园区开发股权投资基金，预计总规模100亿元，目前已经投入到漕河泾园区和奉贤园区，未来还会在更多园区落地。”近日，上海临港集团副总会计师杨菁对园区中国（park_china）表示。

这支中国产业地产史上最大规模的园区开发基金，吸引了建行旗下的建信资本、农行旗下的农银汇理甚至全国社保基金积极参与，而其灵感则来源于普洛斯物流开发基金的启发。

园区中国（park_china）之前介绍过，普洛斯之所以能够以滚雪球般迅速扩大规模，与它巧妙地利用基金杠杆，以“三核联动”的闭合循环模式进行物流地产的运作大有关联。

在普洛斯发行的物流地产基金从普洛斯手中收购成熟的物流仓储项目，由于普洛斯不再控股这些物业，相当于完成了一次销售，可以腾挪出更多的基金继续扩张收购。在整个过程中，普洛斯首先是撬动了3~5倍的股权基金杠杆，再通过50%的负债率撬动两倍的债务杠杆，相当于普洛斯将总的资本杠杆率放大到6~10倍。如此一来，事半功倍。

我们此前也提过很多次，很多产业地产商希望能够模仿普洛斯这种以社会资本杠杆撬动产业地产开发的模式，但苦于缺乏廉价长期的资金、发达的金融市场支撑、成熟的进退机制和期限收益可控的园区资产，虽然构思试水者众，却一直鲜有成行者。

因此，在园区中国（park_china）看来，临港集团产业园区开发基金的落地，堪称行业内一个具有标志性和示范性意义的重大事件。

社保基金入局

临港集团能够率先在这个领域破冰，与其上海市管国有企业中唯一以园区开发和园区配套设施建设为主业的功能类企业这个身份大有关联。我们也可以看看这支基金的LP，都是大有来头，身份显赫——建设银行下属建信资本管理有限责任公司（基金占比56%）、农业银行下属农银汇理(上海)资产管理有限公司作（基金占比28%）是优先LP，而且目前很有可能引入全国社会保障基金。

“全国社会保障基金理事会已通过项目立项审批，近期已进入尽职调查阶段，有望在其通过最终审批后，以优先级有限合伙人身份加入基金，共同参与基金投资。”

杨菁表示，全国社保基金的参与，主要基于认可临港集团的国资背景、品牌价值与管理团队；再次，按照基金“6+1”的7年投资周期看，这种稳定的收益前景也符合社保基金的收益要求。

临港集团并未透露这支基金的综合成本和预期回报，但社保基金成本低于普通保险资金成本来看，整体基金的综合成本会比较低廉，完全符合投入产业园区的标准，这个资本优势已经是其他园区开发主体所远远无法比拟的。

更何况，临港集团本身还有两个资金方面的重大利好。一是旗下的临港资管已经在A股成功借壳上市，打通了资本市场的融资渠道；二是上海市地方政府存量债务置换中，临港集团部分债务被“剥离出表”，使得集团整体资产负债率降低到70%以下。

这样一来，临港集团就获得了类似普洛斯一样的杠杆连续放大效应，从而得以用更少的自用资金撬动更大规模的园区开发。

这对于正在大力对外输出品牌的临港集团而言可谓及时雨——在上海政府层面深入推动区区合作、品牌联动的趋势下，临港集团接到橄榄枝无数，但苦于资本金限制很难快速走出去，这支园区基金的出现很大程度上解决了这个问题。

“品牌一定是与资本同步的，在产业园区领域，只有品牌没有资本，那就是心有余而力不足，行之不远。我们希望以强大的资本聚集效应，带动产业园区开发主体的集中，这会大大节约园区开发的成本，提升园区经营的效率。”杨菁表示。

显然，园区基金的背后，是临港集团试图整合分散资源、促动行业洗牌集聚的勃勃野心。

这一点上，园区中国（park_china）也是非常赞同的，我们一直以来就在强调，资本是产业地产最重要的驱动之手，而中国产业地产的最佳运作模式就应该是基金运作，这样才能够集聚最高效最优质的资源与团队。而且我们已经看到，张江高科、华夏幸福这些龙头企业都已经深度介入产业地产基金的操作之中。

园区要素全面金融化

其实，临港集团从2012年就开始研究园区开发股权投资基金，以基金作为财务投资者。2013年，园区开发股权投资基金的方案基本设计完毕，包括投资方向、业务架构、退出机制和管理模式等。

然而，受制于政策不配套，国资利益问题等的质疑也始终不绝，基金怀胎2年，始终难产，但临港集团一直没有放弃希望。

2013年年末，上海国资国企改革20条公布，投融资体制改革深入推进，临港集团终于等到了机会，因此这次基金从筹备、成立到落地节奏非常迅疾。

根据杨菁的介绍，今后临港集团所开展的所有园区开发投资都用这支产业基金来撬动，并根据需要不断推进产业基金的二期融资，亦可增LP数量和规模；投资方向将主要针对上海各郊县以及江浙地区的园区。

园区中国（park_china）之前曾提过，拥有“临港产业区”、“漕河泾开发区”、“上海工业区”等品牌资源的临港集团，目前在临港、漕河泾、浦江、松江、康桥、南桥、桃浦、枫泾等地区开发建设各类产业园区，已经跻身于上海产业地产“四大天王”之一。除了临港地区以一级土地开发模式为主外，其他园区以二级开发模式为主。

“对于已有园区的增资投资额，按照评估值入股；对于新设的园区合作投资，产业基金至少谋求50%的控股比例。基金的退出方式以回购或上市退出等方式为主。”杨菁介绍称。

普洛斯的物流地产基金之所以能够快速复制，与物流仓储这种产品高度标准化息息相关，在这一点上，时间点和标准化方面都不那么容易把控的产业园就要逊色很多，这也被认为是中国产业地产基金迟迟难产的重要原因。

杨菁则表示并不担心，“临港园区基金主要投往厂房和写字楼，这些产品也都有成熟的标准化开发经营体系，是能够较为准确的把控风险和收益的。”

为了能够保证基金和所投向园区的运作更规范更高效，LP也对临港提出了经营团队持股跟投的激励机制要求。尽管这在国资体系内是一个比较冒险和激进的争议做法，但临港集团还是成功实现了园区经营团队购买定向信托的方案，从而使得园区、基金投资人和经营团队的利益三位一体，给未来的收益兑现上了一重保险。

尽管6+1的基金实现够长，综合成本够低，目前临港集团所开发的园区也都具备得天独厚的优势，但产业园区期限的难以把握和开发过程中的众多不确定因素仍然会成为横亘于园区基金的隐患，园区中国（park_china）也将会持续观察这支基金的落地操作状况。

当然，这100亿元的园区开发基金仅仅是临港集团园区金融创新的一个开始。杨菁对园区中国（park_china）表示，园区开发基金尚不能代表园区金融转型的全部，而仅仅带来的是机会和入口，让临港集团有机会掌控更多的园区开发机会和产业运营入口。

“我们后续还会发起更多的产业投资基金，不仅投二级开发，还可以投更多的产业与企业，实现园区要素的全面金融化，这才是真正意义上的园区金融深度创新，以资本纽带串联起园区要素和产业链集聚，从而实质性推动产业金融化和产业园区的转型。”