文 | 园区中国研究员孙拉拉

2015年，“互联网+”以摧枯拉朽之力席卷了传统行业，风卷残云之势让众人喜中带忧，繁华褪尽之后，新的业态不具备支撑国民经济发展的力量，而传统业态已然奄奄一息难以复生，我们将何去何从？

产业地产虽然一直以来被冠以“新兴地产”的名号，但它却是名副其实的传统行业，当下，这个被视为下一个金矿的行业，既有对传统商住地产大肆进攻的恐惧，也有对互联网强烈冲击的焦灼。和所有在迷途之中挣扎的旅客一样，包括很多在产业地产领域浸淫多年的老兵们，都有点不知所措，虽然一再宣扬平台、互联网金融、软服务、生态圈等等，但没有人知道“红旗”还能打多久。

园区中国（park_china）这段时间的调研时遇到了一些共性问题，产业地产业界对于互联网的看法与传统行业一样，也是泾渭分明的两派，一派言必称互联网，已致神魂颠倒不能自己，一派视互联网如无物，依然我行我素岿然不动。

那么，到底应该如何看待互联网时代对产业地产的冲击？

▎互联网对重资产破坏能力有限，但只是暂时

很多产业地产人士有些放松警惕，他们认为至少这轮互联网冲击波没有波及到产业园区领域。

之所以如此论断，与产业地产的产品特点和行业属性脱离不了关系。即使发展到今天，产业地产依然大规模停留在“卖地”和“物业租售”的初级阶段，而互联网对重资产产品的解构和重塑能力有限。

但实质上，从产业地产层面而言，地产仅仅是一个载体而非本质，或者可以说是在金融渠道不畅下的自我输血工具。

尤其外界转型而来的企业，以及行业内一些别有用心的企业，依然还是把地产视为核心，以此来安排组织价格，制定激励机制，甚至定下战略布局，它们所谓的产业地产，只是一种城头变幻大王旗的牟利游戏。

但我们相信，这种高枕无忧的游戏已经玩不长远了，产业地产并是不房地产的救命稻草，也不是互联网冲击下绝对安全的避风港。

通过分析我们发现，尽管互联网对于仍处于早期重资产阶段的产业地产正向冲击有限，但在我们所忽略的地方，互联网正以另一种形态反作用于产业地产，用经济学术语来说，就是通过改变和重塑需求端产业的形态、结构、价值链和运行机制来反馈给其供给端产业地产，迫使其被动调整和转型。

不信你听，无论是本意，还是迎合，几乎所有产业地产商都在大谈特谈“去地产化”。在互联网的冲击下，重资产所依托的产业物理空间集聚效应正在迅速减弱，尤其是以前对土地有着强烈的需求的产业，如劳动密集型产业，由于互联网信息技术改革以及高新技术企业的增加，对土地的需求大幅减少，未来大规模的产业园区将无用武之地。

我们一直在强调，产业地产的灵魂是产业，互联网对产业的组织方式、运行机制和生产渠道产生了革命性的颠覆，因此对于产业的重要载体和衍生服务也必然产生了重要的冲击，因此那些以为互联网冲击离产业地产还很远的观点恐怕要重新推敲一下。

但就此便事必互联也大可不必，万变不离其宗，产业地产有自己既有的逻辑和体系，只要紧贴产业和商业逻辑本身，拥抱互联网乃是自然而然的事情，要做到自信而不迷信，完全没有必要神经兮兮地自我怀疑或否定。

▎产业地产拓扑结构有利于形成天然的保护屏障

有人说受互联网冲击最严重的是传统产业，其实我们认为渠道商受到的冲击更加显著，通过整合渠道商倒逼供应商提升产品与服务的质量，满足互联网所培育的“精明消费者”的需求是其要义。

与众多传统行业供需单向渠道不同的是，产业地产所形成的是拓扑结构，以地产为载体，产业为纽带，企业为元素形成由点到面的伞状延伸，而且，产业地产企业的产品与服务都是直接面向自己的客群企业，其中就包括互联网企业，因此以整合渠道资源为擅长的互联网必然显得有所失落。

而且需要说明的是，在资源整合的过程中，互联网对于传统行业来说并非创新，更多的是资源整合与配置的媒介甚或平台，所以在淘汰落后产能、产业结构优化升级以及产业思维的创新等方面的作用功不可没。然而对于传统行业来说，互联网并不必然导向创新，能够推动行业创新的是科技、知识、工艺等核心要素，而非创新手段。

回到产业地产身上，正如我们前一部分提到的，当产业地产的灵魂要素产业发生质变时，那么之前所建设的标准厂房、工业园区、总部基地等业态如何去化？当知识、创新、服务、技术成为支撑轻资产运营的核心要素时，逐渐脱离地产要素的产业园区又将何去何从？

园区中国（park_china）认为，对于产业地产投资运营商来说，与其考虑如何通过互联网创新去化，不如基于互联网冲击下的产业与客户需求变化着手，从源头上定位、规划、设计并改进，打造独具特色并且能够满足市场需求的产品和服务才是关键。

▎互联网服务平台必须依托于实体服务体系的搭建

未来，产业地产要做的就是产业的时间合伙人，摆脱对地产业务的依赖，通过运营、服务、平台、资本来重塑整个行业生态。

随着互联网对传统行业的影响逐渐加深，产业地产企业则寄希望于通过互联网来搭建服务平台和体系，令人可喜的是，有很多企业甚至已经完成或正在完成这种服务平台的搭建，线上的服务体系建好了，那么线下的呢？

要知道，产业地产企业所承诺的很多服务都只是停留在战略定位甚至战略合作的层次，而这些是无法通过互联网平台构建，需要企业在线下进行发掘和整合，当有形服务不存在时，即使完成线上无形服务平台的搭建其效用依然非常有限，只不过是多了一张虚张声势的“王牌”而已。

现在，打造O2O园区服务平台的声音甚嚣尘上，你方唱罢我登场。但是对于国内的很多产业地产服务，甚至可以说根本不存在通过互联网进行“碎片化”整合一说——在互联网诞生以前它本身就不成形，即使近年来各产业地产商有所投入，也仅仅是“+互联网”而已，而远非“互联网+”。

我们认为，产业地产商在服务体系搭建方面要实体与虚拟协同发展，要知道，实际存在的服务体系是虚拟服务体系的载体和基础，当产业、资金、技术、人才、运营等服务要素都不存在时，我们高喊着打造完整的线上服务平台又有何用？