亿达中国董事局孙荫环：

产城融合的核心在于产业与城市和谐，生产与生活和谐，人与自然和谐。产业与城市的发展符合自然规律，满足人的需求，为人的发展创造条件。

1998年，亿达决定开发建设大连软件园时，我们甚至不知道软件是什么，但有一个坚定的目标：产业要高端，不能走高污染、高能耗的老路，同时，能让人们在这里舒适地工作和生活，而这也正是我们今天所说的产城融合的核心。

大连软件园的发展，重点从三个方面展开。一是在园区建设中，严格按照高品质、高智能、高技术、低密度、低能耗、低碳化的“三高三低”规划理念，有机整合办公楼及居住、商业、教育、娱乐、园林、交通等各项基础配套设施，在最小半径内实现工作与生活的完美结合。

二是在产业发展上，将整个园区视为经济发展、产业转型的载体和产能工厂，通过全面开展长期合作、合资合作、自办专业公司及社会外包等多种形式，建立和培养真正专业的产业体系，并形成核心业务，与国内外行业一流企业共同推动产业发展。

三是在园区服务上，通过与国内外伙伴的密切合作，形成了推动软件与科技产业快速发展的有效服务体系。企业入驻前，亿达会采用BOT的形式，与客户一起完成公司选址、楼宇定制、专业装修、工位配置、人员招聘等各项前期工作，为客户提供“交钥匙工程”；企业入驻后，我们持续提供“保姆式”服务，与客户共同解决政策咨询、企业注册、手续代办、专业培训、人力派遣、信息交流、物业维护等一系列服务保障。

截至2014年底，大连软件园汇聚了700多家软件和信息服务企业，其中世界500强企业48家，成为大连软件和信息服务业的发展核心区，带动了大连市产业结构调整和经济的转型发展。

2014年大连软件产业实现销售收入1485亿元，成为大连重要的支柱产业。而大连软件园各项综合指标每年都实现30%左右的速度增长，现已发展成为中国规模最大、世界500强企业最多、产学研一体化最为典范、国际化程度最高、综合竞争力最强的国家级软件园。

如今，在国家级新区添丁、新型城镇化、互联网+等政策涌现的大背景下，产业地产一方面获得了更广阔的发展空间，但亦有不少产业园区高调起步后陷入难以为继中。

我个人感觉，有些产业园区做不起来，主要有三个原因：

第一，产业定位规划不科学，没有结合城市所在的区位特点和产业优势，盲目开发，没有做到因地制宜。

第二，产业方向不坚定。有些园区为了追求入园企业数量，放弃当初的产业定位，最后污染的、高成本、高能耗的企业也进来了。这样就无法按照既定产业规划形成产业聚集，把园区做杂了。

第三，地产思维严重，缺乏产业思维。很多园区普遍固守房地产开发的思维，以为盖了产业楼卖掉租掉就行了，服务跟不上，产业聚集也无从谈起。

一个产业园区的成功首先要规划定位准确，然后产业方向坚定，招商要有产业门槛。招商之后，要竭尽全力提供企业发展所需的各种服务，而不是做甩手房东。

以亿达自己为例，我们多年来一直在做商务园平台服务，开发建设商务园最后都落在服务上，具备全产业链的服务能力，并结合企业需求创新推出运营级服务，以解决企业发展中遇到的包括客户选址、政策咨询、投融资、人力资源派遣及培训、业务营销、职工活动等各种问题。

大连软件园的实践证明，一个产业园区的成功运营可以带动城市经济转型和人口结构的变化，产业地产是中国产业升级的重要平台。

与普通房地产项目不同，产业规划影响深远，产业园区的定位要科学谨慎，有效避免同一区域相似产业项目的同质化竞争，恶性竞争导致的盲目投资和资源浪费将十分巨大。所以，未来产业地产将从竞争走向合作共赢，取长补短，合力推动中国产业升级和经济转型。

亿达具有近二十年开发、建设、运营、管理商务园区的成功经验，其中包括产业规划定位能力、产业聚集经验、产城融合发展经验等等，这些是亿达商务园的核心价值所在。这一整套运营模式已经成功在武汉复制，带动武汉软件与服务外包业迅速发展。2014年武汉市服务外包产业营业收入已经突破1000亿元。

传统开发商进入产业地产，首先要转变房地产思维，企业的任何动作都应该围绕服务产业聚集和企业发展来进行。如果仍然停留在卖写字楼、租办公室的思维层面上，那这个园区就很难成功。其次是关注人的需求，让企业和人才愿意留下来。有了人产业才能发展，产业聚集了人才愿意来，这两方面是相辅相成的。

过去做产业园，很大程度上要依赖个别城市对经济转型的先知先觉、先行先试。因为过去有很多赚快钱的方式，而产业从培育到形成聚集达到规模，需要一段相对较长的时间。所以，很多城市宁肯多卖地盖房子，拿快钱。

现在是经济下行倒逼转型，这种情况下，以产兴城成为发展大势。现在主动找我们合作，做产业分析和园区规划的城市也很多。可以说，产业地产真正迎来了发展新阶段。经济转型对战略性新兴行业的重视，区域经济转型对产业的重新定位，都是产业地产发展的新机遇。受产业升级、转移、自贸区及互联网+等因素综合影响，产业地产的区域特点和结构化差异将越来越明显。

“大众创业、万众创新”已成为鲜明的时代主题，各个行业都在积极响应，出发点是积极的。但重要的是，怎么结合自己的领域把创业概念做实，真正促进创业创新。

在产业园区专门盖一栋楼租给创业者，或者对创业者给予一定的租金减免，这些都只是表层。产业地产支持创业创新的核心内容是服务，不是办公空间，办公空间在哪里都可以找到。如何通过园区服务，帮助创业企业迅速发展壮大，形成规模，才是产业地产的真正价值所在。

经过多年经验积累，亿达探索和创新了一套针对创业公司发展的服务体系，包括园区内孵化、金融支持、政策对接、人才供应等。目前大连软件园已经设立COCOSPACE，打造助力企业创业的孵化空间，完善“企业生态圈”，帮助企业克服初创及发展各个阶段遇到的难题。此外，亿达还在北京创办了6000多平方米的万众创业场，还将陆续在上海、深圳、武汉、苏州等地创办多个类似的创业场。

在这些具有创意的创业场所里，创业者将与众多成功企业及同样处于起步状态的企业进行开放式的交流。同时还可享受到从基础服务、技术支持、方向指导，到商业配套、基金扶持等多个维度的服务支持。企业走上正轨之后，还可享受软件园提供的从专业办公空间建设，到品牌营销推广宣传，从人才派遣培训支持，到丰富业务拓展交流的全方位的服务。

如今很多产业地产商都在谈论互联网思维，我们亿达自己也在思考这个命题。按照我自己的理解，互联网思维中最根本的价值是用户思维，只有不断满足客户深层次需求，增强客户体验，才能在未来的竞争中占据一席之地。

互联网+大潮必将颠覆产业地产的商业模式。产业地产项目要想运营成功，也要不断满足入驻企业的需求，一切以客户为中心，定制化、个性化服务解决不同企业在发展中遇到的不同问题，从而推动产业的聚集发展。

（本文根据观点新媒体对孙荫环采访实录内容整理而成）