“产业地产革命”，看上去很刺激，但是产业地产的发展存在严重的问题，需要作出根本性的改变。总体上讲就是要从开发为本转变为运营为本。主要体现在以下几个方面：

一、“去地产化”是一个基本趋势

现在绝大部分做产业园区开发的企业，还是在借鉴过去的住宅模式，也就是相对高的杠杆，快周转，以销售物业为主导的模式。在产业地产上多数还是在学住宅模式，这肯定是做产业园区走不通的。我现在遇到很多来探讨的朋友，大部分还是在这个思维的。

房地产市场发展的矛盾与问题主要源自供求关系。从整体上讲，一方面产能过剩将会是中国经济长期面临的问题。传统不动产不仅增量需求有限，还将逐步面临存量的问题；另一方面，“互联网+”与智能制造已成为产业转型升级的方向。满足信息化条件的研发办公空间，满足智能化条件的厂房、库房需求上升；还有，创新创业如火如荼，成为增量需求的主要源泉。以满足基本产业功能需求，缺乏针对性和前瞻性的产业地产开发已明显不适应新产业与传统产业转型升级对空间和环境的要求。

所谓产业地产革命，首先就是“去地产化”；所谓“去地产化”就是不能用住宅开发的经营模式来开发产业园区，也就意味着必须超越简单化、标准化的产品思维和以产品快速销售为目标的去化思维。

二、平台化建设是一个基本方向

产业地产服务的本质是产业，服务的对象是企业。产业园区的开发价值在于产业集群。除去选址的城市功能等外部因素，平台（无论线下还是线上）价值是产业园区投资运营的核心价值。

所谓平台价值是以空间为基础的客户资源、服务资源的价值总和。在具有经济活力的空间范围内，经过整合的企业资源具有良好的共享价值基础，企业之间相互具有供应链价值和区域环境价值，这就给园区运营者提供了构建平台的条件和可供挖掘的价值空间。

大型产业园区必然是城市的经济功能区和人才聚集区，将区域范围内及周边的B、C端能够基于空间基础连接起来，就可以打造具有强大功能的产业互联网系统。

三、系统定制化服务成为主要方式

足够的空间规模和体量成为产业园可持续服务的基础。你的园区有几百家企业，十万、二十万的人群，这些企业和人群之间有频繁发生往来的条件和价值，这个时候空间上的价值体现出来以后，做平台化的建设是具备条件的。

新型企业对于空间的需求既有行业规律，更有成长规律，这正是产业园区不同于写字楼的特征。因此，需求是动态的，服务必然要动态化。互联网时代的一个重要标志就体现为优秀企业的高成长性，在短短的两三年内，一个初创的企业很可能成长为一个数千人的企业。所谓系统的定制化就是一个园区的规划满足众多成长企业性较长周期的变化和发展，这就客观上要求整个开发周期的阶段性计划既能够总体上考虑得更为周详，又能够及时的作出适应性调整。真正考验产业园开发企业专业能力的地方就在这里。

四、多样化融资是必由之路

如前所述，产业园开发要“去地产化”，也就是要放弃产品销售的融资方式单一、高杠杆、快周转模式，这必然会给开发企业带来巨大现金流压力，拓宽直接融资渠道就成为必由之路。可以预见，未来产业园开发融资中，长期企业债、项目公司股权众筹、收益权众筹、融资租赁等形式的比重将逐步增加并逐步成为融资结构主体，才有可能实现可持续增长。在产业地产的投资开发环节，谁能够在更大范围内整合产业链资源、掌控服务资源（未必拥有），谁就有机会系统创新开发形态，构建新商业模式。

五、“空间+创投”成为基本运营构架

如果说产业地产1.0是物业销售主导+基础物业服务；产业地产2.0是租售并举，基础物业服务+系统生活服务（公寓、酒店、团体餐饮、园区活动等等）+基础供应链服务（人力资源、金融、政务服务等等），那么产业地产3.0必然是在基于“空间+创投”的不动产经营构架和基于智能化的服务构架下的全方位组合。在新的产业形势下，1.0版本和2.0版本已经有点走不通了，只有3.0版本的还有的做，但这条路却更加艰难。“空间+创投”模式既是价值理念的根本变化，也是服务理念的深刻变化，其本质在于以产业园空间为生态基础，真正构建起面向未来的产业价值共同体和共享、共生的发展动源。

六、别轻易模仿，适合自己的才是最好的

企业遇到的最大的困难或者说难以克服的困难往往都是战略性问题。如果战略制定错了，选择就非常困难。我认为，凡是别人成功的东西，都很难模仿。企业还是要按自己的条件、资源和既有的特殊能力去做自己适合的事，这样制定出来的战略，可能企业自己能够实施起来，可操作性要强一些。产业地产尤其是如此。，越是简单盲目的模仿，越是死得快。

总之一句话，园区的价值，就在于企业的价值，在于你与这些企业现在和未来价值的捆绑与黏性。如果你把空间跟它们的未来价值绑在一起，你的转型也好，升级也好，就不会受到房地产行业的未来增长压缩的限制，你可能就会有机会更好的跟未来建立关系。

（资料来源：光谷联合、观点地产，原文有增删）