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万科面前的实际上是一道选择题：
选项A，利用自己的拿地能力与黑石的资金实力，以“建-售”为手段，以投资回报率为目标，发挥物流地产的“摇钱树”作用——万科将因此拥有更为亮丽的财务数据，即便失败，也不伤其筋骨；
选项B，集中注意力做物流地产业的“土豪新人”，将技术、管理、客户等壁垒逐一攻克，以压倒性的资金优势与土地运作经验做基础，押宝物流地产会成为自己的新支柱——这将成为万科转型布局中具有里程碑意义的一笔，但一旦无法跨越上述障碍，则有可能将企业拖入泥淖之中，伤筋动骨。
中国指数研究院近日发布了《2015上半年品牌房企销售业绩排行榜》：1~5月，全国商品房销售额为24409亿元，截至6月30日，销售额超过50亿的企业达到69家，销售额共计12116亿元，约占全国市场份额的35%。其中，万科以1056亿销售额毫无悬念的的再次拿下“半程冠军”。
与此同时，万科转型似乎也找到了一些方向：在5月份销售业绩报告中，万科首次披露，公司未来将在住宅和传统商办地产之外，积极拓展消费地产、产业地产以及地产延伸业务，而万科相关负责人同时表示，物流地产是产业地产业务重点方向之一，公司已成立物流地产公司负责相关业务内容，并将引入美国黑石等投资者共同开发相关业务。
相对于联想控股登陆港交所、“互联网 +”走红以及天天上演“恐怖片”的中国A股，万科将物流地产分拆运作的消息并没有给6月的市场带来太多的震撼——但对于万科这样量级的企业，在转型的攻坚期迈出这样一步，绝非一颗闲棋冷子。
市场：金矿待掘
和万科一样，几乎所有人都相信，物流地产领域是一片蓝海。
电子商务的发展正在给物流业带来旺盛的需求，根据中国物流协会的数据，目前中国人均仓储面积仅为美国的1/12，这意味着刚刚跃居世界快递业务量第一位的中国市场物流地产缺口的巨大。而在过去五年中，北京(楼盘) 的高档住宅、购物中心、写字楼的投资回报率分别为2.6%、5.0%、4.8%，物流设施的投资回报率则高达6.5%，优质物流设施达到8%以上。
来自中国市场份额第一的物流地产巨人普洛斯的市场数据显示，在未来15年内，中国的物流仓储面积将达到24亿平方米，其中现代化物流设施的市场规模将超过2.5万亿美元——据相关机构统计，过去的两年里，流向物流地产的热钱大约在600亿人民币，差距显而易见。
物流地产，确实是一块诱人的蛋糕。
但是对手们同样强大：从2011年开始，京东、苏宁等电商就先后通过重资产布局物流仓储，而绿地、富力、复星、万通等开发商也同样对物流地产领域增强了布局。更大的压力来自于外资。据公开资料显示，外资已基本在国内物流地产形成半垄断的格局，普洛斯2002年入华至今，已在35个城市拥有1180万平方米的物业面积，占据着超过60%的市场份额。现如今，中国物流地产的十强之中，并没有中国企业的身影。万科，登上的已经算是末班车。
物流地产的利润不像是住宅地产或售卖型工业地产那样显而易见。它的开发周期和投资周期会比较短，持有周期比较长，物流地产回报周期一般是10年，唯有具备雄厚资金实力的企业才有能力参与。
但对于万科而言，这似乎不足为惧。气势汹汹的中国地产业老大在这一次撤部立司、分拆物流地产业务之前，已经公开宣称2015年计划开发超过100万平方米的物流物业，这已经可以在现在的物流地产业内坐上第二把交椅。
市场远大，钱途美好，物流地产会成为万科在未来的转型方向么？
伙伴：荣耀与贪婪
美国的黑石被万科高调的推上自己在物流地产合作伙伴的位置，让市场不得不再一次从根本上审视这一轮的万科转型。
这不能不让人想起另外一家曾经被万科视为榜样的美国公司——帕尔迪房地产开发公司，从来都是国际地产界不可或缺的要素。这家美国最大的房地产商所创造的连续56年的盈利纪录，为自己赢得了全球无数拥趸，万科正是其中之一。
专注于住宅市场、号称让消费者“从摇篮到坟墓”都选择自己的帕尔迪曾经在各方面都是万科模仿的对象。
以财务运作为例：现代企业财务通常认为，股东认可的盈利方式应当是：净资本回报率=销售净利润x资产周转率x财务杠杆——帕尔迪选择了在财务杠杆安全的情况下提高资产周转率，这在重资产运营的地产行业中为首创。万科在财务上正是模仿帕尔迪这一模式才能够得以在国内激烈的竞争中脱颖而出。对于万科而言，高周转率来自于对于行业的深刻理解和对土地储备的控制得当——从某种意义上而言，在模仿与学习的过程中，帕尔迪已经成为万科精神上的伙伴，将帕尔迪作为榜样，同样也意味着万科的荣耀与骄傲。
但是时至今日，这家在万科年报中多次提及的榜样级企业，正在被万科遗忘。王石在多种场合下宣称万科只做地产开发，不持有商业地产的历史已经被今天的事实颠覆。“目前，万科正从产品提供商向城市配套服务商转变。为了实现这个定位，万科不得不做商业地产，除了满足居民日常生活需要的社区商业领域，未来也可以考虑经营垃圾场。”去年此时，万科转型伊始，掌门人郁亮已经为颠覆埋下了伏笔。
曾经的榜样被摒弃，能看出万科破釜沉舟的变法之志、改革之心，但新的伙伴却是被“特意提及”的黑石集团 ，这就颇值得玩味。
美国黑石，这家1985年由四个人凑了40万美元成立于华尔街的小型并购公司，今天已经成为全球最大的另类资产管理公司和私募股权之王。投资回报率傲视华尔街的黑石集团在2014年的获利中有半数左右都来自于房地产，通过购买从美国独栋房屋到受冲击的欧洲商业地产，房地产已经超越私募股权，成为黑石最受瞩目和赚钱的业务。
目前分析师们的共识是，黑石主要的角色还是财务投资人——双方合资成立项目公司，万科全权负责操盘。万科会长期运营管理物业，但不一定会长期持有。在客户稳定、资金收入稳定之后，他们会采取证券化的方式退出，也就是将物业放到境外或者国内的REITs市场上。
中国地产龙头携手美国投资巨人，强强联合开发蓝海市场——这笔拥有多个市场兴奋点的生意看上去无比美好。但是，不容忽视的事实是，私募股权基金和资产管理机构黑石集团和房地产开发公司帕尔迪，拥有完全不同的企业基因。从专注的开发者到嗜血的资本玩家，万科选择了完全不同的两种合作伙伴。
已经有分析师看出了其中的“猫腻”，“基于物流地产特有的商业属性，即便打算与万科长期合作，黑石嗜血的本性也不可能局限于一个项目，更大的可能是，万科拿地—黑石筹钱，冠以万科物流园的名字、黑石基金管理运营的名义，然后，由黑石想办法将其运作出售。”来自中国最大的房地产信息综合服务商克而瑞研究中心的分析师朱一鸣如是说。
倘真如此，那么物流地产对于万科的意义，将远没有其自己表态和市场预期的那样，成为变法转型之路上的里程碑式布局，甚至对于万科未来的战略亦是无足轻重——所谓种瓜得瓜，以投资收益为战略目标的布局，定然以收获投资利润为第一目标，其内外都已经被贴上了醒目的“卖”字，待价而沽。
未来：摇钱树OR里程碑？
当下，观察家的声音鲜明的分成了两派：
一方认为，万科将在未来一段时间内集中力量主攻物流地产，将其打造成为除住宅地产、商业地产之外的又一支柱性产业，在掘金这一蓝海的同时，丰富企业的运营内容，同时，物流地产也能够在带来丰厚长远回报的同时提升万科的抗风险能力，必将成为万科转型的先锋；
而另一方的意见更为直接——既然能赚快钱，又有了最精明的“销售员”黑石辅佐，万科一定会选择打“闪电战”，实现利润的最大化，成为企业新的摇钱树。
无论是“改革先锋”，还是“摇钱树”，均是建立在万科能够玩转物流地产的前提之下，但就目前的形式而言，除了竞争对手实力强劲之外，更大的挑战来自万科自己。
必须承认，现在物流地产领域，普洛斯等国际品牌公司的表现更为卓越，并非进入更早，而是他们有成熟的管理技术和手段。真正的物流地产是一个高科技产品，不仅对产品本身的专业化水准有极高的要求，还需要打破供应链管理等方面的核心技术壁垒。
不同于住宅和商业地产，以自持为主的物流地产同样也更加考验客户与开发商之间的黏性，后期的运营和管理比前期开发更为重要。因此，对于万科而言如何精准地找到客户是最大的难题。
在中国市场，联邦速递、亚马逊、UPS和DHL都是普洛斯的客户，嘉民的则有顺丰、宜家和迪卡侬等。除非万科具有明显的租金和服务优势，否则很难让这些最具购买力的客户转投万科，而如果没有这些大租户撑腰，万科无论如何提升“轻资产运营”的效率，也很难在这一领域有所作为。
所以，万科面前的实际上是一道选择题：
选项A，利用自己的拿地能力与黑石的资金实力，以“建-售”为手段，以投资回报率为目标，发挥物流地产的“摇钱树”作用——万科将因此拥有更为亮丽的财务数据，即便失败，也不伤其筋骨；
选项B，集中注意力做物流地产业的“土豪新人”，将技术、管理、客户等壁垒逐一攻克，以压倒性的资金优势与土地运作经验做基础，押宝物流地产会成为自己的新支柱——这将成为万科转型布局中具有里程碑意义的一笔，但一旦无法跨越上述障碍，则有可能将企业拖入泥淖之中，伤筋动骨。
（文章来源：英大金融 文章作者：纪一宁）
