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招商局蛇口吸收合并招商地产，表面上看只是一家央企的内部重组，实际上是集中折射了一种生态环境的剧变。
在这种新的生态环境下，原来看似不可一世的传统房地产商迅速势弱，纷纷依托在“园区+”、“互联网+”、“孵化器+”的新堡垒中寻求蜕变，而拥有产业融合、产融结合、资源整合、跨界联合这样综合能力和思维的新型服务运营商将迅速崛起，占据舞台的中央位置。做一根尖锐的针，还是做一记有力的拳，相信企业家们会有自己见仁见智的抉择。
延伸开去，随着新生态环境的降临，传统城市运营和地产开发的估值体系也将面临崩溃和重构，融合了“轻重平衡、生态平台”内容的新估值体系或许将逐渐取代原有的旧体系。
如果大家还有印象的话，我曾在2014年10月写过一篇《招商局：产业地产鼻祖焕发“第二春？”》。当然，那时候不可能未卜先知到今天招商局蛇口合并招商地产这样的大变局，只是在当时隐隐觉得，在产业地产、新城镇化大发展的态势下，作为“中国产业地产的鼻祖”，招商局集团不可能对此无动于衷，应该会有一些业务布局上的调整。
8月4日，因为涉及重大重组事项已经停牌5个月之久的招商地产公告称，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商局蛇口”）将换股吸收合并招商地产并上市。
对于蛇口工业区，大家都是耳熟能详，这是中国改革开放的第一个窗口与里程碑，也是中国产业地产的肇始。但招商局蛇口这个股份公司，其实是今年6月23日才正式创立，从其业务内容和结构来看，要远远超出产业园区和房地产的范畴，是一种“产城融合、产融结合、资源整合和跨界联合”的新平台化公司。
这四个“合”，就是我们今天重点要讨论的，招商局蛇口合并招商地产背后的重大意义。
中国的城镇化和房地产行业发展到今天，继续做单一的住宅或者商业未尝不可，但规模扩张和议价能力已经今非昔比。想继续在市场上呼风唤雨，必须得拿出一些让地方政府、金融机构、资本市场都买账的真法宝。
产业地产，正是这种真法宝。目前中国房地产领域的两大巨头，万科和绿地，都已经专门成立了产业地产业务部门，而且具备相当的分量，正在四处拿“产业地产”的招牌说事，甚至公然进行行业的洗牌活动。
再说今天的主角之一招商地产，曾经中国房地产行业的“四大天王”之一，如今只能沦落到被吸收合并的地步。如果说几年前，产业地产还是在主流房地产的边缘游弋，如今，传统房地产却要反射产业地产的光芒，如此剧变，谁能意料？
对于招商局集团，这个中国产业地产的鼻祖而言，前海开发，广东自贸区，再造新蛇口，全国产业新城PPP的重大机遇，种种卷帙浩繁的历史性工程，蕴含着众多产业地产的黄金机会。而世易时移，招商局集团不可能再采取“分而治之”的分工——众所周知在大集团内部协调配合和资源对接方面是很难的。
因此，招商局集团急切需要一个综合性的产城一体化开发旗舰平台，同时也是一个能够整合集团地产、金融、用户、跨境服务等资源的新平台。“招商局蛇口”这个能够唤起人们对于那个筚路蓝缕时代回忆的名字，显然更有号召力和说服力一些。
在吸收了招商地产之后，招商局蛇口就变成一个大的主板，上面汇集了各类软硬插件，包括商住（招商地产、招商局置业）、物流仓储（南油集团）、园区（招商局光明科技园、招商局网谷）、酒店、港口、基建等等，再辅助招商局集团在金融、产业等方面的强大资源优势，一个新的航母级企业正在冉冉升起。
而且可以明显看到，招商局蛇口的扩张步伐和集团的重视程度正无以复加。除了正在运作的深圳蛇口网谷、青岛网谷、天津网谷、北京中国网谷之外，招商局蛇口在7月中旬还和东莞市政府走到一起，共同开发长安新区20.36平方公里的产业新城。此外，招商局蛇口本身还有太子湾片区综合开发项目、前海湾项目、海上世界城市综合体项目等巨无霸体量的储备，一时间风头无两，实在令兄弟公司招商地产相形见绌。
当然，我也并不是盖棺定论，认为招商局蛇口就此天下无敌，黄袍加身了。其实，蛇口工业区的很多经验放在30多年之后已经不再适用，招商局蛇口看似完美的组合，也未必能够在走出深圳之后获得认可和成功，甚至有可能陷入“橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳”的魔咒。但是这种思路和路径，是招商局集团早就应该走的，至于是否能够行得通，还要考验这家历史最悠久的央企之决心、毅力和执行。
招商局蛇口在自己官网上已经明白无误地表明了自己的新远景，就是要做“中国卓越的城区与产业园区综合开发运营商”。
这个措辞很有意思，“城区与产业园区综合开发运营”，其实就是一种基于产业和城镇化基础上的综合能力。7月20日，招商局集团董事长李建红在内部讲话中强调，“要构建招商局的战略生态圈，不是按一个琴键，而是要钢琴。”说的正是这个意思。
某种程度上，招商局是在给其他央企和房企下了战书，玩综合实力，玩生态圈和平台，敢来吗？就目前来看，就理论上说，拥有35年产业园区与房地产“双料开发运营经验”，包括背后全牌照的金融资源与能力背书，招商局蛇口在行业内还真是没有对手，这种心理震慑效应，恐怕业界同仁感受比我要更深。
因此，招商局蛇口吸收合并招商地产，表面上看只是一家央企的内部重组，实际上是集中折射了一种生态环境的剧变。
在这种新的生态环境下，原来看似不可一世的传统房地产商迅速势弱，纷纷依托在“园区+”、“互联网+”、“孵化器+”的新堡垒中寻求蜕变，而拥有产业融合、产融结合、资源整合、跨界联合这样综合能力和思维的新型服务运营商将迅速崛起，占据舞台的中央位置。做一根尖锐的针，还是做一记有力的拳，相信企业家们会有自己见仁见智的抉择。
延伸开去，随着新生态环境的降临，传统城市运营和地产开发的估值体系也将面临崩溃和重构，融合了“轻重平衡、生态平台”内容的新估值体系或许将逐渐取代原有的旧体系。
