最近，国内的工业地产市场非常火爆，从刚开始的孵化器热到现有各类地产商的转型；从政府与发展商之间关系的新变化到金融产品改革与工业地产开发的密切配合，这些都预示着这一市场正逐步迈向专业化。专业化是这一市场走向成熟的必然趋势和良性发展标志。这里介绍一下新加坡的工业地产市场，相信能对国内市场的发展有些启发。

新加坡是一个城市国家，面积人口都不大，其工业地产市场可以从一个发达国家的角度来分析，也可以从一个现代化国际都市的角度来梳理。下个月，新加坡将迎来建国50 周年。50 年来，工业地产的发展伴随着新加坡整个国家的发展至今，已是相对成熟且独立的一个房地产市场。其有别于商业零售和住宅地产，政府有专门的管理规定，特别是在土地供给和空间使用两大块，有着非常严格的规定，以此禁止地产商和使用者将相关物业挪作他用。

根据新加坡贸工部下属竞争力局《新加坡工业地产市场竞争力评估报告》的分析，新加坡的工业地产面积约3860 万平方米，其中根据地产类型分，包括厂房（78%）、商务园（4%）和物流设施（18%）。

这些设施基本上60%是生产企业包括中小企业、跨国公司直接向政府租用土地和厂房，这类交易量因合同使用年限通常较长一般不太活跃。另外40%属于比较活跃，其中私人发展商占27%（包括基金、信托），政府法定机构及国有发展商占13%市场份额（包括裕廊集团等）。私人投资方面较大的企业包括：丰树投资、Soilbuild Group，Cache 物流信托、剑桥工业信托、丰树物流工业信托、腾飞信托等。上述提到的三类工业地产类型，物流仓储设施投资以私人发展商为主，国有企业基本上不参与，可见市场已相当成熟。政府与国企主要投资开发特色工业地产，如生物制药、宇航科技、化工、晶片生产、研发设施和科技新城等，私人发展商多以投资轻工业多层厂房、物流和部分办公研发为主。

新加坡的工业地产因土地资源稀缺基本上以租为主，在2008-2011 年期间，因市场私有化步伐加快，使租金有了很大涨幅。但因政府考虑到产业发展的重要性，与生产力水平密切挂钩，同时也兼顾土地市场价值及其他因素，对租金进行有效控制，租金整体相对平稳。

另一方面，该市场因通常租约至少3-5 年或土地租用更长，最长有30+30 年，不会出现短期一大批企业同时退租的情况，而且各类产业需求形态各异，政府有关准入限制严格，市场相对平稳。换句话说，私人发展商或信托获取利润周期较长，利润空间有限，也无法主导整体市场租金水平，市场因此比较成熟规范。这就是一个发达经济体工业地产的基本格局。

这样的格局可形容为政府调控下的有序市场化，这不是一天形成的。在建国初期的上世纪，工业地产还是以政府主导为主。产业发展是新加坡立国之本，发展之脉。政府投入了大量人力、物力和财力，集中了可利用土地，打造了很多不同产业平台。

来过新加坡的都很惊叹：710 平方公里的土地上竟然有多种产业园：生物制药、石化、物流、电子信息、科技研发和晶片等，而且都发展地不错。政府在建设工业设施时，主要综合考虑企业生产经营需要，同时考虑建设成本和长远经济效益，配套设施也是另一个重点考虑的因素之一。经过几十年的运作，积累了丰富的实践经验。

经过多年的努力，作为亚洲四小龙之一的新加坡，实现经济腾飞，迈入发达国家经济体行列。十年一次的产业升级转型是政府着力推动产业根据市场环境、国内经济发展进行升级。与此同时，随着工业地产设施规模日益增大走向成熟，政府开始考虑让私人发展商参与投资建设，使其提供的产业设施和服务在保证企业有序生产前提下能获取相应的利润空间。这些私人发展商主要以参与轻工业厂房、研发办公和物流仓储设施为主，到2000 年后开始参与知识性产业设施的开发。政府引导市场持续多样化，先后出现国企、私企和信托等投资产业设施。裕廊集团分别在2008 年和2011 年更将一批多层厂房打包卖给丰树工业信托Soilbuild Group Holdings Ltd 等两个私人企业，总市值24 亿新元。获取的资金则投入新兴产业设施和特种产业设施的建设。

以上可以清楚地看到新加坡政府产业及工业地产政策策略的变化，从中可以得到一些启示：

一是工业地产市场需由政府调控，伴随产业发展的不同阶段呈现不同格局，政府与企业、发展商之间的关系会呈现出不同特点和模式。尤其在中国的经济新常态格局下，政府需要运用创新思维认真考虑，如何协调处理与企业、发展商之间的关系，引导发展商更趋专业化并有序参与项目开发，达到政府推动经济转型、培育创新产业的目标；

二是工业地产市场产品类型种类繁多，现代化多层厂房未来可能是中国市场的一个新亮点。目前国内的工业地产主要以办公和物流仓储为主。但遵循产业发展和土地贡献率等多方面因素，面向中小型企业需以弹性、灵活和可负担成本为前提，现代化多层厂房可能会成为不错的选择方案之一。此外，工业地产市场未来随着专业化发展，产品类型会更趋于细分；

三是工业地产发展商面临着转型，需要从不同产业企业需求的角度，迈出专业化可持续发展的步伐。同时也需要认真协调与政府的关系，推动自身更专业化的发展，从中获取合理的利润空间。

注一：文章主要数据来源：新加坡竞争力局《《新加坡工业地产市场竞争力评估报告》（ Singapore Competition Commission “ Competition Assessment On the Industrial PropertyMarket in Singapore “ 02/04/2013)

注二：裕廊集团--- 原裕廊镇管理局，是新加坡贸工部下属的官方机构，成立于1968 年。是新加坡最大的工业地产规划、发展和管理商。

注三：市区重建局URA---1974 年4 月1 日设立，是囯家发展部属下的一个法定机构，负责新加坡土地用途的总体规划。

附：作者简介

徐枫女士, 旅居新加坡，曾在裕廊国际工作十多年，先后担任高级规划师和高级业务经理，同时也曾为新加坡国立大学李光耀公共政策学院和南洋理工大学市长班及领导培训班授课，被聘为中华总商会企业管理学院客座讲师。是新加坡规划师协会和澳大利亚规划师协会会员，具有多年从事工业地产规划与发展、产业研究、城市规划、政府服务和媒体等相关领域工作，累积十多年经验，尤其是新加坡和中国两地丰富产业项目经验。