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所谓士别三日，当刮目相看。几年前还在产业地产方面偷偷摸摸试错的万科，现在已经公然跑到主流产业地产的饭桌上大快朵颐了。
更要命的是，行业土著们原本以为万科只是产业地产的搅局者，没想到，万科想要扮演的是洗牌者！
应该说，万科产业地产的眼光很毒辣，野心也相当之大，是希望通过提供增值服务，吃“轻资产的饭”，把华夏、亿达、天安、张江这些产业地产商的饭碗都抢过来。
据万科自己说，这是“其考察和拜访了行业内排名前20的所有产业地产开发商”后，发现没人做增值服务，大家都缺这一块，是一个共同的痛点。铁肩担道义的万科决定，由自己来做，然而兼济天下！
这个真实性和可行性姑且不论，是无知无畏还是胸有成竹我们也还有待观察。不过在这里也的确得提醒这些产业地产商们警惕了，轻资产已经成为野蛮人觊觎的蓝海，特别是像万科、绿地这种有资本有野心的主，如果自己不把饭碗端好了，过几年没有饭吃哭都来不及了。
好戏正在上演，这场土著与野蛮人之间事关未来生死的较量，到底谁会笑到最后？
不过，在和我们的私下交流里，这些产业地产同仁们并不担心轻资产运营这一块会被万科这种门外汉霸占。毕竟，他们在这一行都浸淫了20年有余，早就对轻资产业务有很多的认知和尝试。而万科想通过把量做上去，以轻资产的服务来赚取收益，这将非常考验万科平台把控、资源整合和人力服务的能力。
而且最关键的是，产业地产轻资产需要对产业有很深的把握与理解，单纯的轻资产以及轻资产标准化规模化目前来看都很难行得通，甚至可以说都是伪命题。从经观这篇文章的字里行间来看，万科的这种所谓的轻资产服务，与以往商业地产并无二致，没看出太多创新和过人之处。
园区中国（park_china）认为，产业地产轻资产，是产业地产这个皇冠最顶上的宝珠，很多业内大佬也都在尝试在做，但其复杂性和专业性也决定了这一块的巨大难度，难以简单规模化。如果真正能够做成功轻资产，那么这就不是简单的服务者概念，而是成为产业地产领域建立游戏规则的霸主，足以立于进退自如的不败之地了。
园区中国（park_china）窃以为，一念成佛，一念成魔，万科如此大的胃口和胆量，恐怕还是住宅领域的老大身份惯性使然，如果不拿出更贴近产业和市场的特殊本事，那就未免流于一厢情愿的乐观判断。
好吧，还是让我们看看万科产业地产的基本面。
万科目前在产业地产方面是轻重并举，主攻商务办公园区、物流地产和创业园区，其比较活跃的试点主要在上海、广州和深圳，其中以郑华领衔的上海星商汇最为抢眼。
按照其预想，到2017年底、2018年左右，产业地产重资产部分能产生550亿的总收入，租金约五六十亿元；轻资产部分能有11亿元的收入，利润约为3亿元，利润率约是25%～30%。预计今年能产生5000万的收入，仅上海万科，预计今年有2000万元的轻资产经营收入。
园区中国（park_china）之前已经有文章特别分析过万科在产业地产方面的野心，除了重资产的物流地产外，轻资产主要以上海试点为主，其目标是“仿效苹果、阿里巴巴和腾讯，借助万科集团的平台形成生态型结构”。万科现在已经明确提出把物业业务“睿服务”单独分拆上市的计划，而产业地产的轻资产部分“星商汇”也很有可能是下一个从母体中分裂出来的上市单元，显然，港股和新三板都是可以考虑的选择。
从经济观察报记者谢敏敏最近关于万科产业地产业务的报道（具体报道请看下面二条）来看，园区中国（park_china）认为万科产业地产模式的要点有如下几条：
【分拆上市】按照万科设想，到2017年底，产业地产的轻资产收益达到11亿元，实现利润3亿元。产业地产轻资产部分将会被拆分上市，万科预期获得60倍估值，市值大约180亿元。
【分而治之】万科产业园区部分和物流地产部分分开发展，前者由万科产业资产管理公司操盘，后者由万科物流管理有限公司来运作。
【集中一线】万科产业地产将主要在北上广深发展（物流地产是例外），其认为产业地产还是最适合一线，这可能跟郑州、青岛等地的产业地产挫折带来的阴影有关。
【轻重结合】管理着集团近20%产业园区的上海万科，有望以轻重资产结合的方式成为万科产业地产的代言者。
【生态构建】园区内的企业都成为星商汇的会员，打造经济生态圈，会员既是服务的提供商，也是服务的享有方。万科还引入各种孵化器品牌，与孵化器一起跟投产业项目。
【输出管理】“星商汇”有可能成为万科集团产业地产的轻资产管理平台，向万科内部以及华夏幸福、亿达、张江等外部产业地产开发商输出品牌和管理，据说它们都很感兴趣。
【开放平台】万科希望把星商汇做成一个中国产业地产服务商，不仅服务万科的园区，还要服务其他的产业地产开发商。
【相互持股】很可能采取“433”的相互持股模式，万科持股40%，30%员工持股，剩下的30%由合作方，比如上下游企业共同持股，但前提是万科必须是控股方。
【回报指标】经营回报率为万科最看重指标，目标“3695”，即第3年，经营回报率达到6%，第5年达到9%。
