很幸运，原本要从福建登陆的三个台风，在我们登陆后，纷纷绕道江浙而去，让我们的调研得以顺利展开。

不客气的说，福建是中国产业地产的一个荒漠，当然，也是一个洼地。从产业发展而言，这一点不难理解：东海之滨的福建，地处长三角和珠三角的夹缝中，曾经是东南沿海的“欠发达地区”。产业偏轻，龙头不大，国企不多，传统产业比重偏高，也曾经是福建经济的基本家底。

欠奉的生产制造业与新兴产业，“八山一水一分田”的地势，本身就让福建产业地产失去了繁荣滋生的土壤。

厦门更是福建的集中缩影。作为中国第一批经济特区，其角色一直很尴尬，无论在经济总量还是社会发展上，它都远落后于同时期的深圳。尽管起了个大早，但以出口和吸引外资为主的外向型经济模式过度依赖海外，存在着很大的潜在风险，这一点在金融海啸中显现得淋漓尽致。

厦门拥有电子、石化、机械三大支柱产业，但在产业发展方面，始终没有清晰的图景，既没有像青岛的海尔、青啤那样可发展成为行业里的巨头，也没有像邻居泉州那样由庞大民营企业形成的产业集群。即便曾经最具代表性的厦华电子，也在2014年初黯然落幕，沦为一个“壳”公司。

讲了这么多背景，再回到产业地产领域，你会发现在这个中国最早的经济特区里，却几乎找不到什么像样的产业地产企业。还是那句话，这是它的短板，但也同样是充满诱惑的机遇，我们格外喜欢进入这种大有可为的空白市场。

我个人曾经到厦门的湖里工业区走访过。这里曾是中国招商引资的桥头堡之一，一排排的工业厂房里，某种程度上扮演着“厦门商业孵化器”的角色，曾经孕育过中国第一个中外合资的烟草企业华美卷烟厂，以及享誉中外的厦华电子、东南铝业等等，还有最早的一批台资企业、外资企业，如灿坤、三德兴、侨兴等。

不过，厦门最早的一批工业地产建设者建发集团、联发集团都是典型的国企，它们所做的更多是一种政府职能行为，而并非是自发的市场化业务，这一点与招商局集团类似。

在厦门产业逐渐式微，房地产市场逐渐火爆的形势下，工业地产业务也就逐渐淡出视野之外，这些建设者们纷纷涌向了房地产，反而催生了很多优秀的房地产闽商，他们优异的产品品质，强烈的金融思维和气势如虹的外拓冲劲，在全国都享有盛名。

随着湖里工业区的不断发展，当地政府在2004年提出的“腾巢换凤”的产业升级计划，一些原有的低水平产业外迁后，原有的老厂房如何处置成为一个难点。以联发为代表的本土开发商也开始注意到这其中的机会，一方面在岛外建造新工业园承载原有客户，另一方面则将旧有厂房升级改造。这种改造出租仅仅能够带来不算丰厚的租金，但无论是从企业现金流稳定、风险平滑还是从土地集约利用的大趋势来看，这种尝试都值得提倡。

但这毕竟还属零散尝试。整个厦门原有的工业厂房星罗棋布，其实是一个藏在深闺无人识的巨大宝库，一些目光毒辣的业内人士已经开始筹谋于此。

比如福建五华集团，其已经提前布局，试图以低成本锁定这些鲜有问津的金矿。五华集团董事长康忠民告诉我们，五华已经在着手收购厦门各个核心区的旧工业厂房，进行改造翻新，这是其产业地产的一个重要模式。

五华集团以建筑工程起家，目前仍以商业地产为主。泉州人康忠民是个很低调的典型闽商，一贯讲究闷声发大财。眼光毒辣的他已经看到了产业地产的非常前景，也看到自己做产业地产的一些优势——作为厦门农商行的大股东和厦农投的发起人，五华可以依仗充足的金融牌照撬动产业地产资源，包括绸缪未来的产业地产资产证券化；作为厦门排名第一的孵化器“爱特咖啡”重要股东，五华的孵化工具也在不断补充进来。

收购工业厂房改造仅仅是五华集团产业地产的一个分支，在康忠民未来的构想中，其产业地产业务将分成鼎足而立的三个部分。我们考察了其厦门总部所在湖里五华产业园，这可以说是五华产业地产的1.0版本。

7.9万平方米的园区规模并不大，一期入驻了500家企业，以电子商务、网络科技等中小企业为主，从观感上来看，这个园区是在商业地产基础上加入了扶持创业、产业集群、针对性服务、企业孵化的东西，在一线城市不足为奇，但在产业地产仍属荒凉贫瘠的厦门，已经足以让政府耳目一新并频频来此调研了。

我们还在翔安看到了五华正在酝酿中的2.0版本产品。位于厦门东部的翔安以及西部海沧拥有厦门核心区所不具备的更大规模土地优势，是未来厦门产业地产能够发力的重要地带，二者可能会和厦门核心区形成鼎足而立的新版图格局。五华翔安的项目尽管还在构想当中，但我的直觉告诉我，这可能会是一个爆炸性的产品，有着非常大的想象空间，如果天时地利人和得宜的话，甚至会奠定五华在厦门乃至整个福建产业地市场的地位。

除了厦门之行，我们也在风景如画、美不胜收的武夷山下考察了武夷新区，尽管还处于早期的筚路蓝缕，但优秀的自然资源和充足的增长空间，还是让武夷新区有很多可以肆意描画的空白。这应该是一个完全不同于传统产业新区发展的运作路径，对此我们也会保持高度关注。

厦门乃至福建产业地产市场还有很多的爆发机会，尤其是在“一带一路”战略和福建自贸区的新形势、新驱动之下。我们认为，过去几年整个福建一直定位于“海西”，但现在看起来已经过于局限于“两岸关系”的一个区域性概念。相比之下，驻足于全球视野的21世纪海上丝绸之路更能够提升福建产业经济的未来高度，把整个福建产业地产放在海上丝绸之路的起点和一带一路的战略要冲来观察和布局，才是更加睿智的做法。

由于福建本身的产业和地域特征所限，按部就班的产业地产思路也许未必能够顺利施行，但这或许能够催生出一些崭新独特的思路来。比如跨境电子商务、新型物贸产业、文化动漫产业与数字科技，包括福建传统的轻型产业如何融入互联网经济，用“互联网+”进行改造，都是一些非常有趣的课题，值得福建有志于产业地产的朋友们共同探索和实践。

“莫说青山多障碍，无限风光自有情。”愿与闽地诸君共勉之。