上海产业地产的历史可以追溯到1979年启动规划建设的虹桥经济技术开发区。上世纪90年代以来,随着浦东的开发开放和国家对于上海建设“四个中心”战略的政策倾斜,上海的产业结构调整取得了重大进展,以现代服务业和先进制造业为特色的新型产业体系正在形成。

得益于雄厚的二、三产业基础、成熟的基础设施、良好的人才储备以及高效透明的政府体系，上海势必成为中国承接国际新一轮产业转移的高地，而原有的制造业和生产性服务业也将进一步向信息化、集群化、专业化和生态化方向发展。

上海市产业地产的主力无疑是国有企业，包括张江高科、陆家嘴、浦东金桥、临港集团、漕河泾、外高桥、市北高新等，这些国企园区运营者有的安于现状，有的勇于进取，形成了千姿百态的沪上园区图景。

同时，一些民营产业地产商已经开始盯上上海产业地产蓬勃发展的机会，在罅隙中寻找机会，包括联东、亿达、华夏幸福、天安、北科建、万科等正活跃其中，上海政府层面也逐渐对这些“鲶鱼”们放松闸门，持欢迎的姿态。

36年的风雨锤炼，如今上海产业地产正面临着全新的发展课题。

目前，上海市正在推“四新”经济：新技术、新产业、新业态、新模式，同时也在打造全球影响力的科技创新中心。这些在客观上都要求产业地产这个重要载体发生新的变化，以创新和变革求发展。

2015年3月31日，上海市长杨雄指出，要以改革创新的精神和勇气，坚持市场导向、问题导向、效益导向，敢于动自己的奶酪，善于和各类优秀的市场开发主体合作，结合农村集体经济改革和农村综合帮扶，推动上海的产业园区开发模式和体制机制创新，以更高的产出率，更好的质量和效益，打造上海产业园区“创新版”。

11月17号，上海，园区中国（park_china）将与决策者集团（CDMC）共同举办“第八届中国产业地产高层峰会”，峰会主题为“让园区流动起来”。届时，我们将与诸位一起，继续观察和参与到上海产业地产的发展。

产业升级转型

要理解上海的产业地产，首先要看中国经济这36年来的命运走向。

改革开放以来，伴随着经济全球化的日益深入，中国已成为国际产业转移的主要承接地，以劳动密集型为主的中低端加工制造业在过去的30 年中创造了令世界瞩目的经济奇迹，中国“世界工厂”的地位逐渐确立。

然而，事实上这种经济增长模式是以大量低薪酬的劳动力投入、资源消耗和环境破坏为代价的，并不具备可持续性。在国际经济遭遇百年一遇的金融风暴冲击，西方主要发达经济体集体出现衰退迹象的背景下，中国这种低附加值的出口导向型经济增长模式更是受到了前所未有的挑战。

分析此次中国制造业在金融危机中遭遇重创的内因，主要还在于中国在世界经济价值链中仅承担了最低的一环——加工制造，而包括设计研发、品牌营销、物流配送、终端销售等附加值更高的环节尚掌握在欧日美等发达国家手中。

如何从产业链的低端向高端迈进并最终取得产业控制力，如何由劳动密集型、资源消耗型产业向知识技术密集型、自主创新型产业转型升级，已成为中国经济解决可持续发展问题的关键所在。

从某种角度而言，全球金融危机固然给中国原有的产业格局和增长方式造成了巨大的负面影响，但也为中国经济的转型升级提供了机遇。上海，这个中国产业经济的门户之地，也在这种大气候的演变之下面临着全新的课题。

工业园区二次开发

工业园区在新一轮的中国经济转型和产业升级的过程中扮演着重要角色。随着经济发展模式的转变，园区之间的竞争已由过去的优惠政策、廉价土地竞争，向产业链、投资环境竞争等方向发展。

近年来，成熟开发区面对存量土地有限、发展后劲不足的困局，纷纷采取“二次开发”的举措，设立市场化的门槛，“腾笼换鸟”，引入高附加值、资源利用集约化、自主创新型产业取代低成本、低附加值、高能耗的出口导向型产业，提升园区的产业能级和产业链一体化程度。

上海规划的1000平方公里工业用地目前几乎用尽，产业能级高的工业区普遍苦于“无地可用”，乡镇开发区则陷入“没有好项目、不知如何转”的困扰。如何从用地存量上找增量，加快工业区实现二次开发，提升产业能级成为上海产业园区发展的一条主线。这就亟需通过产业园区之间的资源整合和联动合作，引导产业园区整合周边城镇产业区块实施组团式发展，提高乡镇工业区发展水平，同时也可缓解品牌开发区土地资源紧缺矛盾。

2013年5月，上海印发了《关于统筹优化全市工业区块布局的若干意见》，建立了工业区发展联席会议制度，制定《上海市工业区转型升级三年行动计划》，重点实施工业区转型“升级、改造、转型、联动”四大工程，加快推进市工业区二次开发，加强工业用地节约集约利用，推动工业集中、集聚、集约发展，鼓励工业区实施“区区合作、品牌联动”发展战略，通过统筹优化全市工业区块布局、提升工业区发展水平的有效途径，深化探索园区合作共赢新模式，推进园区产业转型实现新发展，推动地区经济实现新跨越。

与园区的产业导向逐渐从传统生产型向科技研发型转变相呼应，园区的物业形态也针对客户的新需求进行功能转型和升级。由于中心城市土地、人力、物流成本的不断上升，一部分资源利用率较低、产品附加值不高的制造业由上海向成本更具竞争力的周边二三线城市转移已成为趋势，这势必影响中低端生产型厂房的市场需求。而符合政府产业导向的研发办公设施特别是高标准、现代化、低密度的商务园区将成为未来上海工业物业市场需求的主流。

此外，新型的工业园区更注重生活、商务等综合功能的配套和生态环境的营造。园区物业形态和功能的升级不但符合政府集约利用土地、提高单位产出的政策导向，也迎合了开发商提升产品附加值，最大化土地价值的需要。

科创中心建设中各园区的具体分工

随着上海全球科创中心建设的加快，上海政府层面也开始对各区县进行了具体的分工安排，借此我们也可以了解到上海产业园区版图各个组成部分所承担的产业促动职责。

1、浦东：加强张江、陆家嘴和金桥园与自贸区的联动。

在政府职能转变和管理创新、创新资本和人才跨境流动、跨境研发活动以及发挥外资的技术溢出效应等方面先行先试，率先突破海关监管、检验检疫、跨境并购、自由贸易账户等方面的政策瓶颈。

6月11日，浦东新区正式发布浦东国资国企改革18条意见，一场深入肌理的改革就此拉开：改革项目中，南汇工业园区公司并入金桥集团，浦东科投公司实行分立改制，调整金桥集团与股份公司的关系，并设立区级国资流动平台――上海浦东投资控股（集团）有限公司。

2、张江：打造科技创新核心区

培育集成电路、生物医药等重大战略性新兴产业集群。在科研管理、人才发展、科技金融、国际合作等领域率先开展体制机制改革试验。

目前，张江高科的主要推动还在于金融，“科创板”，战略新兴产业板、张江硅谷银行都在紧锣密鼓的推进之中，而旨在推动中小企业创新的895创业营也来开帷幕。

3、紫竹：打造成果转化示范区

创新区域之间的合作机制，推动科技成果的产业化溢出，带动上海南部地区的产业结构调整。

4、杨浦：打造万众创新示范区

大力发展民营创客服务机构和半官方机构运作的新型孵化器，形成一批创新创业街区和社区。打造成为国内外具有重要影响力的万众创新示范区。正因为这种官方的定位，所以腾讯选择了在杨浦合作共建超过5万平米的腾讯众创空间(上海)项目。

5、漕河泾：打造科技服务示范区

聚集一批知识产权、技术交易等专业服务机构，建立覆盖知识产权专利查新、专利托管、运营实施、评估实施、评估交易、投融资、司法鉴定等全过程的综合服务平台，形成以知识产权为轴心的高水平技术转移交易服务链。

经过30多年的集聚，漕河泾开发区已汇聚了3000多家中外高科技企业，至今共孵化企业1000多家，孵化成功率超过91.3%。目前，漕河泾还在考虑在硅谷设立漕河泾开发区北美科技创新中心。

6、嘉定：打造新兴产业发展示范区

建设半导体芯片和传感器、新能源汽车、高端医疗装备等领域的世界一流研发平台。

7、临港：打造智能制造示范区

建设智能制造数据中心、云计算基础设施、物联网管控中心等产业支持平台，推动智能机器人、高端数控机床等共性技术研发和产业化。将临港打造成为代表我国参加新一轮国际工业竞争的智能制造和极限制造中心。