中国古代经典名著《周易》中提到，“穷则变，变则通，通则久。”在事物发展到极致时，必须谋求改变，转型亦或革命，迎接下一轮发展的循环，只有这样，才能保持事物发展的经久不衰。

或许在3年前，产业地产还是一个并非人人都感冒的新名词，而到今天，不但发展到了成为行业的共识，还面临调整、转型、创新的重大命题，外部环境和行业局势的变化总是让人措手不及，就在众多传统房地产企业发现产业地产是自己转型的另一个方向时，专业的产业地产运营商却早早嗅到了危机，纷纷抛出了自己的转型战略和路径。

梁环宇和高炜这两位产业地产界享有知名度的重要操盘手在近日公开表示，联东和亿达这两个以往都把重心放在重资产开发的产业地产商都正在发生重大变化，前者提出了回归一二线，拥抱互联网，发力轻资产和开放平台化，后者则把重点放在轻重结合的平台化服务，并深入参与中小企业的成长过程，做产业合伙人。

园区中国（park_china）认为，转型是产业地产行业的大势所趋，地产仅仅是个开始入口，入口比较逼仄，但进入之后才别有洞天。产业地产商未来必须在后端发力，才能形成真正的护城河。

这一点，亿达和联东都意识到了，华夏幸福、光谷联合、张江高科、东湖高新们也都意识到了，现在比的，就是谁更有决心和信心，谁执行得更强更深，

知易行难，亿达和联东现在都转型得很艰难，也都在试错，从重资产转向轻资产并不是那么容易的，是一场自我革命，如果人力、经验都没有足够的准备，很可能会面临捉襟见肘，举步维艰的阵痛。

产业地产之“大变局”

如果说2014年是中国宏观形势的“新常态”，那么2015年就是中国微观主体的“大变局”。在中国产业地产领域，一些至关重要的变局正在发生和发酵，从而对这个行业产生了深刻、深远的影响。

变局之一产业，工业增速大幅放缓，传统产业产能过剩，新兴产业崛起，使得中国的产业市场与结构发生了巨大变化，事关产业园区命脉，也给整个产业地产的发展带来了新的课题与挑战。

变局之二政策，政商关系发生变化，简政放权由此开始，早期“靠关系、走门子、讲故事”的投资方式已难以为继，优惠政策取消、扶植小微企业以及鼓励大众创业等氛围形成如今中国别开生面的新局面。

变局之三土地，总体上量减价增，土地出让条件和监管日益严格，工业用地逐步回归市场化，成本和价格竞争日益激烈，2015年新增建设用地继续适度调减。未来，工业土地增量进一步缩减成为大趋势。

变局之四竞争格局，除了行业原著居民，传统地产商抢滩进入产业地产市场已是有目共睹，据统计，入围中国500强的32家房企，有28家均涉足产业地产业务，超过2/3的上榜房企都或多或少布局产业地产。

联东集团：回归一二线，拥抱互联网，发力轻资产和开放平台化

在“双创”浪潮的席卷下，众创空间和“互联网+”都成了时下热门词语。就产业园区运营来说，新兴业务领域和互联网结合会擦出什么样的火花，似乎还没有定论，但拥抱互联网无疑将是必行之途，即便对于战略最质朴的联东亦不例外。

联东集团常务副总裁梁环宇认为，如今产业地产的整个市场形势发生了逆转，以土地作为王的时代已经过去，未来将会以客户作为标准，必须由重转轻，弱化地产属性，突出产业属性。

在由重变轻的转型过程中，联东提出了自己的主要方向：

第一，由地产属性逐步向产业属性转变。在未来，联东不再以拿了多少地、盖了多少房子为准则，而是突出以引进了多少产业、服务了多少客户为标准，严控产业关；

第二，由开发属性向运营属性转变。由产业园区的建设者、物业提供者，深入到产业园区的招商运营甚至是新兴产业和企业的培育孵化；

第三，由项目属性变为平台属性。通过切切实实做项目，发掘并形成自己的商业模式和盈利模式，为未来平台的搭建打好基础。

面对行业的持续改变，联东对产业发展提出了一个理念性的转变，归纳为四个字：

稳——做实客户价值和投资价值；运营正循环；

精——选址、产品、客户、产出四位一体；

延——打通产业地产上下游生态链，向金融、服务、模式上进行延伸，从重资产投资开发，向轻资产运营、品牌联合输出等创新；

联——产业地产与互联网充分联合。

梁环宇指出，对于产业地产企业来说，未来最核心的破题就是金融产品的创新，如何通过金融模式的创新对接产业金融资源，在短期内获得低成本金融资本，一定意义上决定了企业未来发展的格局与基调。

互联网方面，联东早有尝试，但主要还在招商环节，但还有更多的发力空间。其认为，未来在项目选址、产品定位、招商引资和客户服务等环节植入互联网资源，实现精准定位，不仅可以少走弯路，而且可以降低交易成本，提升产业园区的运营效率。而目前，这一块资源最为稀缺，如果未来在产业地产领域也出现一个如同链家一样的大数据整合者，将大幅度降低产业园区运营商的决策成本。

就在全国“一蜂窝”地进军产业地产的时候，联东却提出了自己的战略转型和变化，当然这并非一日之功，而是通过血的教训和对市场规律的深刻认知沉淀而成。通过不断的试错前行，公司提炼出了自己的转型重点：

第一，做精品项目，提出了“2+13”战略，聚焦发展北京、上海和全国13个重点一二线城市，根据市场形势和政策变化严控选址标准；

第二，发展轻资产，以品牌和专业能力为核心，根据项目优劣和难易程度，形成以独资运作、合作开发和委托经营为主的全方位开发模式。

第三，平台开放，逐步打开自己的平台，加强与外界的交流与合作，与国际基金和投行、政府和国企、品牌开发企业和优质业主、优质产业客户形成全方位合作，打开发展空间，拓延和巩固自己的发展平台。

园区中国（park_china）认为，对于这家以规模化和重资产为主，正在日益疲惫的产业地产商而言，上述的三个转型重点可谓及时且极具革命性，联东的三四线城市吃了很多亏，犯了很多错误，才终于重新聚焦一二线核心城市，并且提炼出自己的轻资产能力与打开平台化空间，这次转型，或许将开启联东的二次增长进程。

亿达中国：轻重结合的平台化服务，做产业合伙人

即使发展到今天，产业地产领域的商业模式依然不甚清晰，从经济角度考虑，利益最大化仍然是从业主体最为关心的目标，而亿达主要产品都是以持有型物业为主，物业租售无法形成可持续的良性循环已是共识，外加产品资本化程度低，发展受限在所难免。

开发和投资是亿达的主营业务，重资产运作让其一直以来深陷资金链紧张的困境，发展到今天已是不堪重负，行业的变革迫使其被动转型，轻重并行不失为一条明路。

稳定的客户和合作伙伴是亿达成为专业的服务提供商的基石，也为公司的轻资产运营提供了必要条件。自2012年开始，亿达就往全产业链整合服务的方向发展，聚焦在专业化、定制化和运营领域，提供项目对接平台、楼宇定制、BOT服务、技术测评、高端人才服务、金融服务等等。

亿达中国高级执行董事高炜指出，“公司切入到企业内部提供服务，有些是无偿的，甚至是亏本的，公司在解决从无到有的过程中，更多的是提供的是软性服务。希望在产业链各个环节中，全程参与，帮助客户做其做不好的事情、做其不愿意做的事情、做其不专业的事情。”

亿达的轻资产专业化服务主要包含七个方面：产业咨询策划、园区建设规划咨询、楼宇建设管理、配套解决方案、招商全程管理、物业运营管理、专业化增值服务，通过提供全方位的服务，实行轻重并行的转型模式，与合作伙伴一起，共同面对行业从蓝海变为红海的大变局。

未来，产业地产行业必然会从微笑曲线的底端过渡到顶端，而亿达也希望享受这种行业过渡带来的红利，从而提出了进化成为产业合伙人的概念，主要包含以下三个要素：

第一，多样化平台，针对不同的企业类型提供不同的资源，目前形成了众创天地、个性空间、产业园区、产城融合四位一体的平台模式，保持客户多样化和服务专业化，为之后建立更深入的合作关系形成可能；

第二，深度联姻，全程参与企业成长，与小微企业形成伙伴关系，利益共享，风险共担；倡导PPP模式，促成政府和企业之间的深度合作，而且，在搭建政企互动、协调资源方面，亿达经验丰富，可借力而行；

第三，重视小企业集群，成为新兴企业和产业的培育者、投资者和创业者。当下中国，小微企业在“双创”浪潮下迅速催生，未来发展潜力不容小觑，同时需要更为灵活、更为个性化的服务，而亿达正好可以顺势而为。

高炜称，在这个发展过程中，公司服务会更完善、更加一体化，从创投资金开始，逐渐发展到VC、PE，参与企业的成长与发展，最终从资本市场获利。未来，亿达要做产业资本，变得更轻，同时必须认识到，在互联网时代，最大化地整合客户资源才是王道。

园区中国（park_china）认为，与联东一样，从重到轻，难于登天，亿达的轻资产之路也是道阻且长，目前而言，这方面的尝试依然不算成功，还在艰苦的探索之中。但无论如何，这是亿达的唯一机会。