中国的产业地产是一个多元的行业，包括物流仓储、商贸物流、商务园区、工业厂房、产业新城、孵化空间等多类形态，每一个形态都是一个庞杂丰富的体系。今天，我们来具体谈谈商贸物流领域的头号种子选手——华南城。

目前，华南城在整个产业地产界保持着几个“最”：土地储备最多，土地成本最低，融资成本最低，毛利率最高。

从本质上说，典型的华南城并不仅仅是一个规模更大的房地产开发项目，而是在竣工后将为制造商、贸易公司、经销商、零售商和买家提供一个可以购买材料、销售产品、分销货物和推广品牌的大规模综合平台，融合创造出大量商业机会。

也就说，华南城也并不是一个简单制造商铺的房地产开发商，而是一个综合商贸生态系统的运营者。它通过商铺、零售、物流、仓储、电商等线上线下不断融合互动的各类工具，构建了轻重平衡、闭合循环的产业生态圈，给入驻的中小商户开展自己的生意提供了一个线上线下全方位的高效服务平台。

就目前而言，在其运营区域内，没有可以相提并论的直接竞争对手（五洲国际、毅德控股、卓尔发展等新贵亦不敢直撄其锋芒，转而寻求差异化生存）。

而且，华南城项目大规模集中处理货物和信息的能力，以及全面覆盖不同行业的特点十分符合快速增长的商贸与电商业务对高效的线下基地的迫切需求。由于电商时代的快速崛起，其与腾讯合作所可能产生的协同效应和更多潜在机会，也许会超乎很多人的想象。

赚钱要点1——

对竞争者的致命优势——庞大的土地储备和低廉的土地成本

这两者可以说是华南城最核心、最无敌的杀手锏，什么高毛利率、什么业绩高增长、什么市值吸引、什么前景可观，离开这两个优势全都要烟消云散。

截至2015年3月，华南城全国8个项目已获得土地使用权的总建筑面积达到3294万平方米。这里还没有算上总建筑面积将达到1000万平方米的广州华南城。加上一些未来协议供应的土地，粗略估算的话，华南城目前的总土地储备面积（部分未确权）将接近1亿平方米。

更要命的是，相比其他房地产开发商，华南城在土地成本方面的优势更加明显。通常，国内房企的平均土地成本介于低端的1000元/平方米到高端的7000元/平方米之间。华南城呢？278 元/平方米！真的是要活活气煞传统房企了。

赚钱要点2——

为什么能持续获得50%以上的毛利率？

华南城14/15财年综合毛利为53%，自上市以来，其毛利率一般都能够保持在50%以上，而一般典型房企平均既能达到34.6%，而且还在不断拉低。土地价格不再低廉，成为地产行业暴利走向终结的制约因素。而华南城能获得如此高毛利率的原因，大致可以分为3点，其实也就是3个组成部分：

1、土地成本非常低。

由于此细分市场中缺乏竞争，公司不仅能获得较低的地价，还能得到有利政策的支持。这个在前面我们已经有过具体的数字说明。

2、商业物业附加值高。

一般情况下，同一地区商业物业（如交易中心、写字楼）的平均售价高于住宅物业，毛利率也更高。

3、均价不断提高。

华南城项目规模普遍较大，因此会分多期开发。随后前期物业的交付会推动后期售价的普遍提升。

赚钱要点3——

盈利模式：一核四角之“商贸物流城+配套商业+住宅+电商+物流”

其实，华南城自身也确实有着比较清晰而务实的盈利模式。

华南城过往一直坚持并发展其“一体两翼”的商业模式，即主体业务为建立大型综合商贸物流及商品交易中心，辅以配套商业设施及住宅物业，使所涵盖的五项配套服务支柱能全面配合其开发及经营商品交易中心的核心业务。

从其14/15年业绩来看，来自商铺和住宅销售的收入占绝对大头，在总收入97.6亿港元中，物业销售收入达到81.9亿港元，占比84%。

但实事求是的说，销售之外的持续性与其他性收入也确实增长势头强劲。

14/15财年，租金收入增长了88.22%，主要来源于深圳华南城这个销售逐渐枯竭的前头牌项目，可谓东方不亮西方亮；物业管理收入增长了98.8%；奥特莱斯与物流仓储业务方面的其他收入增长了105.5%。

最值得一提的是华南城重点发力的电子商贸和物流仓储业务，这也使得华南城在原有的“一体两翼”基础上变得更加多元立体，成为“一核四角”的结构。

电商业务目前主要还是在郑州项目运行，即其自营的电商B2B平台CSC86.com，在一年时间里，郑州的注册用户已经由7000家增长到13000家，而且居然能够实现2亿港元的收入，同比增加了6.7%。

最后补齐的一角是物流。华南城旗下的乾龙物流已经成为中国物流地产行业一颗冉冉升起的新星。根据14/15财报显示，截至2015年3月，乾龙物流运营的物流仓储面积达到46.49万平方米，加上正在建设中的48.99万平方米，其物流仓储总面积已经接近100万平方米，仅凭这一点，乾龙物流就能够进入中国物流地产商TOP10的行列了。

赚钱要点4——

造势不如趁势 强大的政策绿色通道

所谓”造势不如趁势”，做过产业地产的人对此当深有体悟。华南城就是一个典型的趁势者，深圳华南城的起家，不是因为其高瞻远瞩或产品优秀，而恰恰在于把握住深圳2000年以后城市更新产业升级，大量建材批发市场外迁的机遇而在平湖一炮走红的。

因此，其它各地的华南城项目也基本上是深圳华南城的复制改良版，华南城的选址主要仅考虑地区中心城市。当地专业交易市场外迁是华南城得以进入新区域的重要机遇，也是公司考察选址的关键因素。

除深圳华南城，其它各地华南城项目，均为政府邀请其去本地建设经营，因而容易取得各项优惠政策，其中最大的优惠项目为土地，前文已有叙述。

值得一提的是，华南城在运营方面有一个收支平衡的财务策略，如果这一年销售100亿，那么拿地加运营的支出也基本在100亿左右，一旦收入减少，也会马上降低对外开支，这能够保证不会在财务上太吃力，降低风险。14/15财年，由于多项利好支撑，华南城一共在全国购入965万平方米的土地储备，平均成本仅为328元/平方米。华南城的5个创始股东都是做实业的，这种随行就市、谨慎机动的作风还是影响至深，比很多急吼吼圈地不建的商贸物流商显得要稳健许多。

赚钱要点5——

联手腾讯、马可波罗发力电商O2O 建构更立体的护城河

目前，通过两次增资入股，腾讯已经持有华南城股份达到11.5%，成为其重要的战略性股东。

2014年6月24日华南城与腾讯合作细节，双方将充分利用微信，打造O2O线上线下电子商务平台。总体而言，在线交易平台、O2O零售服务体验、在线闪购业务、在线支付业务和仓储物流合作是五个主要方面，除第一个为纯虚拟业务外，其他四个都可以看做是线上线下的融合体现。

当然，腾讯的进入的确给华南城带来更强的融资能力，海外投资对这方面还是非常买账的。宣布与腾讯合作后，投资者和银行对公司的信心大幅提升，国内外评级机构纷纷上调华南城的评级。在宣布腾讯合作之后，华南城随即发行的5年期优先票据的年利率仅为8.5%，而公司于2011 和2012 年发行5 年期优先票据的年利率达到13.5%。

华南城也充分利用市场信心提升的优势趁热打铁，踏足短期融资券和中期票据市场，成功融得超过80亿元人民币的真金白银。截至2015年3月份，华南城的加权融资成本仅为6.8%，比上一财年的7.2%又有所降低。

请注意，融资成本的不断降低，才能够支撑华南城更多将投资重心转向平台建设、电商搭建和物流设施投资，这一点至关重要。

2014年9月15日，华南城在O2O方面再出重拳，宣布1.76亿港元入股中国采购B2B领域最大的搜索和数据平台之一马可波罗，相信这一收购也与腾讯有千丝万缕的联系，此前也一直消息称腾讯有意收购马可波罗，这一次相当于“曲线救国”。

对于华南城这个产业生态圈而言，线下的环节越强，线上的环节才能越强越丰富，转过来再支持线下进一步增强，形成一个良性的内生闭合循环。