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近日，复星地产旗下的星泓资本以340万元/亩，总价15亿元拿下了合肥滨湖438亩的地块。按照复星的计划，这里将被打造成为了一个涵盖健康蜂巢、金融蜂巢、文化蜂巢、旅游蜂巢和物贸蜂巢在内的城市组团，计划总投资超过120亿元。项目首期将打造华东首个金融孵化产业园。
这也是复星地产在产业地产方面的又一落子，也算是可喜可贺。不过再次之前，复星刚刚经历了游戏出局的失落与尴尬。
1个多月之前，菜鸟网络在2周年之际宣布了自己的进展和雄心，无论在现场还是在文字中，我们都不再看见复星的影子。2年前菜鸟刚成立时，郭广昌可是开开心心来为马云兄弟站台的。
其实，根据园区中国（park_china）得到一位消息灵通人士的爆料，复星基本已经从菜鸟网络里面出局了，“因为复星主要还是一种地产思维，想借着菜鸟网络到各地去圈地，不是真要解决什么物流问题，出局是早晚的事情。”
一直以来，我们就认为复星、银泰与阿里巴巴貌合神离，都是在各干各的。实际上，马云、郭广昌和沈国军都是浙商中具有大平台思维的整合者的代表，整合者遇到整合者，话说得都很漂亮，但最后到底谁整合谁？这是一个问题。
所以说，复星从菜鸟网络中的出局是个必然，当然，也未必是一个坏事。相比有一搭没一搭的合作博弈，还是专心致志地干好自己的事情比较好。
其实，复星是传统房企中最早尝试做产业地产的先锋，其地产旗舰平台复地曾在上海做过“复地钢领”和“复地金石湾”项目，前者是基于钢铁物流的园区，后者是化工服务的主题园区，都是复星自身致力于其中的产业。园区中国（park_china）早在数年前就现场考察后过，有着深厚产业经验的复星在这两个项目上的确做得很成功。
这是我们认为复星在产业地产方面的先天优势体现：复星本身是一种投资型企业，能够以一种长远的整合型思维去发展一项业务；而且复星自己也有丰富的实业和金融投资经验，产业思维是房企转型产业地产一个核心点。
2014年6月，复星与国药控股联手，计划在3～5年时间里，投资5亿～10亿美元，打造10个区域物流中心，20个省级物流中心和30个省内配送中心，建成约300万平方米的全国性医药物流设施网络。
双方首个项目将在杭州萧山经济技术开发区落地。该项目总投资9000万美元，一期计划建设6万平方米的GMP医药分拣仓储配送设施，其主要功能包括加工、包装、进口、仓储物流、药检、产品定价等。萧山区方面估计，项目正式投入运营后当年实现营业收入预计达30亿元，利税预计2亿元。
复星和国药将成立一个合资公司作为这一计划的操作平台，其中复星占股60%。国药控股隶属于国药集团，是国内最大的医药流通企业，由复星间接持有其29.98%的股权。其“十二五”规划中包含了一个庞大的物流设施网络建设计划。
国药控股董事长魏玉林表示，该计划不但要完善国药物流的全国药网建设和最后一公里配送体系，还要使之成为开放、共享、社会化的医药物流基础设施平台。在所有仓储设施后，国药控股会自持一半所有。
从他的这番表态来看，这个“药网”物流地产计划几乎就是菜鸟网络的医药版。
此前，国药控股一直是租用第三方仓储的，普洛斯就是其重要的长期合作伙伴。但随着物流地产越来越热，优质仓储日益稀缺，野心勃勃的国药控股显然被旨在四两拨千斤的郭广昌的三寸不烂之舌说动，选择自建自持仓储。
而且，这笔买卖应该不会太坏，作为复星的参股公司，国药控股掌握着国内最优势的医疗流通资源，而复星自己本身就有很强的医药产业背景，也在医药流通方面有极深的积淀，因此上述庞大仓储体系尚未建成，双方就预计能提供近5成的租户。
据悉，这笔投资将以基金募集的形式来投，资金来源可能来自私募资金和保险资金。其中的大头可能是由美国保德信来负责。
2014年1月底，复星宣布与此前保险层面合作良好的美国保德信集团再次合作，具体领域包括商贸物流和养老投资，在中国的物流商贸地产投资方面，将围绕中国新型城镇化所产生的商贸建设开发需求，进行包括专业市场新建、旧专业市场改造搬迁，以及优质地段专业市场项目的收购和改造。
在复地私有化之后，复星的大地产平台战略浮出水面，并逐渐被总结为“蜂巢模式”——即地产是个大的承载平台，就是蜂巢，工业、物贸、金融、文旅、养老等都是一个个的版块往上面填充，也可以说是另一个角度的产城一体化。
其中的大物贸蜂巢才是复星产业地产的主力，产品体现是天贸城，已经落地的项目基本都位于三四线城市，主打商贸物流城概念，包括襄阳星泓天茂城，苍溪星泓美好广场、南翔万商国际商贸城、即墨国际天贸城、百色国际天贸城和万州国际天贸城等，其计划是未来在全国复制80个天贸城。
在这一点上，复星确实剑走偏锋，与大部分传统房企都从比较容易直接上手的商务园区开始不同，它选择是看起来更加下里巴人的商贸物流城。虽然与复星一贯的地产形象以及产业路线并不相符，在产业控制与引导方面也并不突出，但物贸蜂巢的确能够最快速地实现在三四线城市上规模，并且将城市运营、物流仓储迅速捆绑在复星产业地产的战车之上。
大物贸蜂巢的思路，是把各种各样的大商品市场集聚在一起，市场集聚、业态集聚，同时功能集聚，除了与互联网电子商务紧密互动，打造互联网大数据、大物流、大仓储，线下还将发展展贸区、网商园、订单履约区、金融服务区、配套区。同时实现了采购创业、仓储、金融、物流市场等等一体的集聚。
在纯理论上来说，其中的核心在于其特有的智慧商贸平台，包括智能化管理、物流和金融。除了传统的O2O线上线下对接，天贸城的商户还可通过阿里小贷、民生银行等金融渠道，借助天贸城的大平台更便捷融资。天贸城在每个城市的中心区投建线下产业结合的交易平台之外，还会在郊区构建天贸城智能仓储物流基地，成为天贸城的专属配套。
这种令人眼花缭乱的大物贸蜂巢概念吸引了很多的合作伙伴，包括在物流金融方面异常活跃的平安银行物流金融事业部，包括华为——其将为天贸城提供基于新型物联网网关AR161的智慧商贸平台解决方案，致力于通过物联网助力复星实现O2O的智慧商贸落地。
当然，目前所有商贸物流运营商都在极力宣传这样的概念，但是实际上，眼下盈利的主要来源肯定还是商铺的销售，而且售后的开业、运营和管理都难度极大，这一点上，连浸淫行业多年的华南城、义乌小商品城、毅德、卓尔、五洲国际、隆基泰和等都没有办法解决。园区中国（park_china）认为，新手复星在这方面的描述只能算是“看上去很美”，与实际操作的距离还非常远，这个硬伤除了用时间来熨平，基本短时间内是无解的。
目前，复星的所有产业地产项目都在星泓资本这个操作平台下。根据其官方介绍，星泓资本是专注于中国产业升级和产城一体发展的产业地产综合投资集团，承接复星大物流大商贸的发展战略，通过主题化、专业化、基金化的运作，以模式创新、产品创新作为动力，构建全面的产业地产投资、开发与持续优化运营能力体系。
在具体操作层面，星泓希望将互联网和新经济基因融入产品设计和商业模式，以此集聚新环境、新业态、新模式和新客户体验，构筑中国地产新形态——蜂巢模式，成为中国产业地产的领跑者。其主要聚焦三大核心产品—商贸综合体（星泓天贸城）、物流仓储中心（星泓物流园）、蜂巢城市（复星科技城）。
星泓在产业地产方面的整体战略目标是，未来5年打造一支专业化团队，在三个投资方向里形成品牌案例和品牌团队；形成3大主题基金，约100亿元的基金规模；在复星万亿管理资产中达到500亿元，力争1000亿元。
按照复星官方给出的数据，复星目前管理着超过3000亿元资产，40%来自于保险板块，超过30%以上来自于地产。
实际上，此前郭广昌、马云、沈国军以及一票物流公司合作的菜鸟网络中，代表复星方面操作的就是星泓资本。
过去几年，复星一直希望将旗下多层次资源打通，从而显现更高的投资效率，而这种包罗万象的蜂巢模式对地方政府也颇有吸引力。
当然，复星在地产领域多年来一直属于概念先行，复地的地产业务其实做得并不优异，这次的“蜂巢城市”概念，也被很多人质疑是忽悠政府，产品层面未必过人。另一方面，产业地产重在前期的规划定位和后期的服务运营，在这些方面其实并不是复星的优势所在。
究竟复星产业地产能够做到怎么样的程度，我们还需要时间和市场来进行验证。
最后，让我们来看看复星在产业地产三大核心上的具体说辞介绍。
核心产品一：商贸综合体
商贸综合体是选取生活型商品为基本业态，多专业市场短半径集聚，类零售的物业形态，全配套的形式。通过品类聚集、集中经营，高流通效率，彻底改变现有市场规模小分布零乱，业态混乱的局面。
六大功能复合：
•大型商品展贸区（商贸城）
•精品 mall
•仓储物流
•酒店
•写字楼
•商务公寓
•会展
预计基本规模1000亩用地：
商品展贸区：50% | 精品mall：8% | 物流中心：12% | 写字楼、星级酒店：8% |
配套公寓、住宅：20% | 大型商业广场：2%
核心产品二：主题园区
结合合作方赋予园区特色产业主题，通过复星的金融加速，提升园区服务能级，形成具有鲜明特色的主题商务园区。
核心产品三：产业综合体
以复星科技城为代表，通过整合复星各产业板块及投资企业资源，复合配套商业及居住，打造产城融合的以“复星科技城”为概念的产城一体、生态环保、环境优美的复星小镇新型开发模式。
在发展前景较好的城市新区为集团和地产各板块控制大片土地储备，进行一级土地开发和核心区域部分项目的二级开发。
步骤一：以复星科技城的理念打动政府，协议控制大片土地；
步骤二：产城一体的开发理念和平台公司达成一致，共同发行区域开发基金；轻资产化运作，形成四级循环收益。
