人流、车流、货流，在北京的城市腹地，几个嘈杂拥滞的节点正沦为首都产业升级和功能转变过程中的不和谐音。

自2014年开始，在中央对首都功能明确定为全国“政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”之后，北京就城市总体规划进行了调整和修改，非首都核心功能之外的产业转移、升级已是“板上钉钉”。大红门、动批、新发地等位于北京二环至四环核心区块的批发市场，则成为产业外迁的重点和难点。

对于长期处于“灯下黑”状态的环首都经济圈区县来说，承接北京的外溢产业却不啻于一次绝佳的跨越式发展良机。自去年上半年开始，白沟、永清、高碑店等河北区县相继提出，将成为北京产业转移的承接地。

然而，一年的时间过去了，中国房地产报记者实地走访发现，在行政力量主导下的产业外迁并没有想象中顺利。不但中小商户大多采取观望态度，北京一些批发市场的负责人也认为，在承接地市场不成熟的情况下，短时间内实现外迁并不现实。

交通不便、基础生活设施不完善等被看作是阻碍这些承接地产业发展的最大瓶颈。业内人士表示，对于专业批发市场来说，交通是核心发展要素，场地、物流仓储、生活服务配套等方面的条件也很重要，距离大城市节点的可达时间、交通工具的种类都会成为入驻企业、商户的考量因素。

上热下冷

今年4月召开的中共中央政治局会议强调，京津冀协同发展已经成为一个重大国家战略。战略的核心是有序疏解北京非首都功能，并要在京津冀交通一体化、生态环境保护、产业升级转移等重点领域率先取得突破。

从去年至今，高层对于推进北京产业转移的决心已经毋庸置疑。在执行层面，北京各地方政府也已经与部分跃跃欲试的河北区县结成“对子”，达成了产业转移的框架协议。

动批所在的西城区政府目前与河北廊坊的合作最为紧密。2014年5月，北京市西城区政府与河北省廊坊市政府签署合作发展框架协议，明确提出双方将共同打造现代化物流园区、专业批发市场和产业转型基地等。

大红门批发市场所在的丰台区则把目光投向了保定白沟。2014年5月，北京丰台区商务委与河北保定白沟新城管委会等签订《战略合作协议》，大红门地区将服装的批发物流等功能逐渐向白沟转移。

位于北京东南四环的新发地蔬菜批发市场，早在2013年就已经启动了位于河北高碑店的新发地农副产品物流园项目。经过两年的建设，目前已建成130万平方米，累计投资38亿元，计划将于10月份开始运营。

然而，中国房地产报记者实地走访发现，面对政府大力推动的产业外迁，市场和商户态度仍然十分冷淡。

“商务委与白沟台湾新城管委会签订的战略合作协议只是政府行为，并不代表企业和市场的意愿。政府与企业的角度并不完全一样，企业还是遵循市场发展规律，以盈利为导向。”大红门服装商贸城总经理助理唐钢锋告诉中国房地产报记者。

即便是已经搬迁的一些商户，也有不少因为新市场基础薄弱、培育难度大而放弃了新店，转而将重心回迁到北京原有的商圈。

“人流量不行，经常一天不开张，相当于每天都要赔三四百块。出摊率太低，今年估计就得撤了。”一位去年入驻河北白沟大红门国际服装城的商户告诉记者，“在北京大红门，一年少说也能赚两三百万元。”

据记者了解，永清国际服装城内已有13座厂房完工，但截至今年6月，只有第一家进驻永清并落地完工的服装企业北京盈珂服饰宣布将于7月投产。

北京新发地市场的办公室主任杨攀也对记者表示，高碑店新发地承接的只是北京新发地蔬菜瓜果的中转、临时仓储及应急储备功能，北京新发地仍将作为核心产业继续保留。

任重道远

实际上，产业转移本身涉及的问题非常复杂。

河北工业大学京津冀发展研究中心博士李峰表示，“产业转移与经济体制有很大关联，涉及绩效，也关乎地方经济增长，同时也与财政问题息息相关，将是京津冀协同发展博弈激烈的领域。”

然而，现有的大多数批发市场都是自发产生再就地升级形成的，而北京周边真正具备市场条件、优势明显的承接地几乎没有。即便如此，多年受“灯下黑”影响而经济发展缓慢的承接地仍满心期盼，急切希望这波产业外迁潮带来新的发展机遇。

“相对于集中疏解的产业，诸如物流、批发等层次不高、采取分散疏解的产业，更是因为去向不明朗，对承接地的科技、人才等要求不是很高，而极易出现各地争抢的现象。”李峰告诉中国房地产报记者。

交通不便、基础生活设施不完善等问题，已成为阻碍这些承接地产业发展的最大瓶颈。

RET睿意德策略顾问部高级总监李静雅对中国房地产报记者表示，对于专业批发市场来说，交通是核心发展要素，税收、人才等政策优惠，以及医疗、卫生、教育、居住等其他配套设施对于承受能力相对有限的小微企业来说也很关键。“而不管最终搬迁到哪里，市场的培育和重建都是一项长期而艰巨的任务。”

在商务部消费经济研究部副主任赵萍看来，除了外迁，部分市场业态可以就地升级转型。“北京也是一个很大的消费市场，也需要本地商业服务本地消费，如果配套转出去的话，会有新的交通压力，成本也会提升。”

而在一位业内人士看来，专业批发市场对于交通、环境的压力疏解可以有很多种解决办法。例如韩国东大门也位于首都核心老街区，但其独创的夜间经营模式在一定程度上缓解了市政交通、环境压力。

当下的利好消息是，京津冀协同发展的交通通道正在逐次打通。2014年，北京新机场全面开工，2018年将建成并投入使用，建成后很快可以达到年4500万人次的吞吐量；2014年12月26日，穿越广阳、永清、安次三个县(区)、11个乡(镇)，串连廊坊空港经济区、北京亦庄·永清高新区等6个重点工业园区的京台高速廊坊段正式通车，北京段也将于2015年年底试运行。

上述业内人士告诉记者，随着基础设施的完善和相关优惠政策的落地，北京产业外迁有望提速，但要从根本上解决“移植”的“成活率”问题，还需尊重市场机制，并在利益分配中彰显顶层设计的大智慧。