6月26日，就在万科发行中国首只产业地产公募REITs的同时，同样也是在万科前海企业公馆里，它的旧将刘爱明也宣布回归深圳，并将产业地产作为其新公司的主营业务。

刘爱明成立的这家新公司叫做“中城新产业控股（深圳）有限公司”，听起来就是要做产业投资与运营，而与地产脱钩。

事实上也的确如此，刘爱明说，中城新产业的特长在于产业运营，将“重仓深圳”，聚焦深圳产业升级、工改工等所带来的土地开发、房产开发、产业园区基础设施开发建设、产业园区管理运营、产业升级孵化基金、新兴金融服务及综合配套服务的产业链整合机遇，打造产业控股投资的领先品牌。

刘爱明的新公司有几个重量级的股东，包括他的老东家万科以及中城联盟、世联行。因此，在新公司的发布会上，前招商地产董事长林少斌、世联行董事长陈劲松、上海中城投资总裁路林、深城投董事总经理石颖、万科副总裁祝九胜等都前来捧场。

据悉，中城新产业控股已成功接下首单合作项目，与深城投签约合作开发两项目，一个是产业地产项目，一个是住宅项目。

早在今年3月份，万科明星职业经理人毛大庆辞职做优客工厂时，园区中国（park_china）就曾经撰文指出，其实在毛大庆之前以及同时，已经有众多房地产职业经理人鉴于传统地产领域的天花板已清晰可见，选择进入更有黄金发展机遇的产业地产。而最具人气和号召力的毛大庆此番进入孵化器领域，势必将在传统地产界掀起人心的巨澜，其信号意义不容小觑，可以预见，一轮前所未见的从红海向蓝海的职业经理人转移大潮已经在酝酿之中。

事实证明，园区中国（park_china）所预见的这股趋势已经无可阻挡。就只是万科，已经前后有三位前高层投入产业地产的怀抱：毛大庆自己办起优客工厂，同时也是鸿坤地产在产业地产方面的头号操盘手；林少洲成为中关村著名孵化器“创客总部”的首席合伙人兼董事长；刘爱明则重回老战场深圳，专注于深圳的产业地产开发运营。

刘爱明是房地产领域的资深好手，清华大学工科硕士，曾任中海深圳总经理、万科上海总经理和协信地产CEO，是王石早期“万科梦之队”的重要成员，并在协信地产老板吴旭协助调查时留守协信力挽狂澜。

显然，刘爱明感情深厚的两个前东家万科与协信都积极转型产业地产，对他个人也有很大影响。选择曾经奋战多年的深圳，刘爱明也并非全然因为感情因素，中国产业地产的发源地在深圳，如今这里更是创客繁荣，有非常强大的产业创新基因，在这里做产业地产事半功倍。

根据《2015年深圳市城市更新单元计划第一批计划》(以下简称《计划》)显示，商住项目的占比大幅缩减，新型产业用地占比升至七成。据仲量联行数据显示，未来3~5年，深圳产业地产将以年均逾400万平方米的速度涌入市场。这一数据是过去8年来年均入市体量的3-4倍。刘爱明当然是看中深圳产业地产市场的广阔前景，才毅然投身其中的。

刘爱明称，他现在比较关注宝安、龙岗、龙华、坪山这些地方制造业的转型，这些制造业企业都会以“互联网+”的方式转型，转型后就会变成“未来的企业”，这恰恰是中城新产业控股要抓住的主力客户。

创新型中小企业，和以互联网+来改造自己的传统企业，将是中城新产业控股的两种重要客户，中城新产业控股也非常强调互联网思维和颠覆性手段。

刘爱明说，“当我们谈产业的时候，谈的就是未来的人群和企业，谁能把握未来的趋势——未来的企业是怎么盈利的？未来的人群喜欢什么样的办公氛围？未来的制造业转型升级往哪里转？怎么转？不搞清楚这些问题，产业地产就无从谈起。”

因此，中城新产业控股公司的核心是产业，未来将有两块轻资产的业务作为公司的支撑。刘爱明介绍道，“一块是研究未来的客户人群、企业，他们喜欢怎样的空间和环境，可能更多的是高效、多变的空间;另一块是产业本身，为企业提供他们所需的上下游服务，无论是互联网还是转型后的企业，提供他们需要的服务。”

如何理解这种产业地产的“轻资产”？

其逻辑是，前期通过中城联盟募集资金，在拿地开发后，仅把其中小部住宅进行销售，以回笼资金。其余大部分是持有运营孵化，用股权置换的形式抵租金。因此，整个公司是轻资产发展为主，实际公司只要出部分的钱，就完成前段的开发过程，而经过住宅销售，则促进其回款。

相比于万达等“重资产”转“轻资产”的发展，中城新产业起点就是轻资产，中城联盟相关人士指出，中城新产业价值最大化的是资产运营团队。“轻资产和PE、VC这一端把产业园运作起来，就弱化了地产开发这个层面的概念，强化的是前段的社会募集资金，以及后端实际运营掌握的这批资金，把这个轻资产公司做大做强。”

中城投资总裁路林表示，这个长的产业链是我们创造价值的最大来源。“今后的房地产投资不仅是土地开发，还有更多的建设开发、经营开发。由于我们的资本市场的开放发展，今天房地产的新产业链有更多的PE投资机会，整个投资里面的一级与二级市场正在缩短距离，大投资时代会有更多与房地产相关的新产业链的投资。”

中城新产业是一个战略协同的股东联盟，每个股东的分工不同。中城联盟解决资金端的问题；刘爱明团队主要掌管项目开发；世联行是战略协同投资者，充当投资顾问的角色，并可进行资源共享；而万科作为品牌开发商，除了资金，还能提供关于品牌、投资理念、上下产业链等资源。

巧合的是，就在刘爱明宣布投身产业地产之时，他曾主政6年之久的上海万科也作为万科探索产业地产的前沿阵地，发布了“万科星商汇”这个产业地产轻资产服务平台，要“仿效苹果、阿里巴巴和腾讯，借助万科集团的平台形成生态型结构”。旨在打造全生态企业成长服务平台，专注企业在“初创、成长、发展、稳定、扩张”的全发展周期中全方位、不同层次的需求。