又一家资本大鳄进入中国物流地产的饕餮盛宴之中。

日前，总部位于香港的私募房地产基金管理公司基汇资本（Gaw Capital Partners）宣布旗下基汇房地产基金IV与维龙中国（Vailog S.r.l.）成立合资公司，在中国收购、开发和管理现代物流物业。这是在中国大陆驰骋10年之久的基汇资本首次涉足工业物流地产。

一时间，中国物流地产市场美元钞票飞舞，乱花眼欲迷人眼。

基汇资本是中国房地产市场的老面孔了，被誉为“黑石和凯雷最想干掉的对手”。2005年，来自香港地产世家的吴继炜和吴继泰兄弟创办基汇资本，目前共管理4只以大中华区和亚太地区为目标的房地产基金，而新成立的Gaw Capital Partners USA则在美、英市场提供独立账户直接投资及私募房地产基金管理服务。

目前，基汇资本筹集的股本已超过35亿美元，管理资产金额达75亿美元，其中包括住宅项目、零售中心、酒店及商业地产。来自全球七个国家的主权财富基金，以及捐赠基金、养老基金及其他机构投资者作为基汇资本的LP，迄今为止还没有来自大陆的LP。

目前，基汇资本已经结束的I期基金年预期回报率为20%，而最终实现年化20%~30%之间的收益，而股本回报率在2.3倍~2.4倍之间，超出预期。

这次的主角基汇房地产基金IV，是在2013年10月完成募集，募集股本达10.25亿美元，纯粹是机会加值型的股权投资基金，存续期为“9+2”年。2014年著名的北京三里屯盈科中心并购案，正是由这只基金操作的，吴继炜也因此被称作“李嘉诚的交易对手”。

在和维龙合作之前，基汇资本的投资标的包括住宅项目、零售中心、酒店及商业地产，从未涉及过工业物流地产。而且，基汇资本也并不是一个纯粹的资本玩家，而是专长于通过重新设计以及重新定位，让房地产项目重新增值，很多烂尾楼在其手中重新焕发生命力和活力。

不过，园区中国（park_china）认为，这种绝活显然不适合物流地产，单调而高度标准化的物流仓储设施没有任何重新设计定位的余地，也不可能有更高的增值空间。基汇资本进入中国物流地产市场，也许只是在资产配置和LP要求下的一种平衡考虑。

关于维龙，园区中国（park_china）之前也对大家有过介绍。维龙投资是意大利最大的现代物流仓储设施提供商，专注于工业仓储设施的开发和投资，由FBH集团于2003年投资设立，并于2006年在米兰证券交易所上市，目前已经在全球建设了超过200万平方米的物流仓储设施。

作为意大利乃至欧洲最著名的现代物流公司之一，FBH集团公司具有超过五十年的现代物流运营历史，集团旗下包括：欧洲著名的专业现代物流运输公司BSL、意大利最具规模的现代物流运营公司STM、现代物流和工业房产领域的专业建筑承包商Engineering 2K，同时还拥有包括建筑工程管理公司、专业住宅房地产开发公司和服务外包公司在内的接近40家企业。

FBH集团一直以来对蓬勃发展的中国经济高度关注，于2006年底在上海成立了维龙中国分公司，协同集团旗下其他关联公司全面进入中国市场。

截至2015年6月，维龙中国建成与在建仓库总面积达130万平方米。其中最大的项目是2014年7月份启动建设的成都龙泉维龙物流中心，建筑面积达27万平方米；其次是位于重庆两江新区果园港的物流园项目，建筑面积达17万平方米，与安博的项目毗邻。

另外，维龙还在南京、嘉定（2011年已经出售给普洛斯）、昆山、武汉蔡甸、山东莱芜等地建有物流园项目，另外在无锡等地也正在洽谈项目事宜。

维龙最主要的两大优势，一是拥有FBH集团财大气粗的资金支持，以及物流产业链上下游和建筑工程、服务等一条龙的自有产业优势，链条上的各个环节都掌握自己手中；二是拥有奔驰、保时捷、ABB、LV、凡客诚品等多家世界五百强以及行业龙头企业客户资源。

这次合作，一个出资金，一个出专业，郎情妾意的般配组合。据基汇资本称，得益于数家亚洲主权财富基金投资者的支持，得以成功募集3亿美元的初始资金注入此投资平台，未来将继续募资的目标将达10亿美金。双方以现代物流仓储物业为目标，建立以上海为重点，主要锁定一线城市的全国性高品质物流资产组合。

这样一来，中国物流地产市场已经变成外资最热衷的投资乐园。据园区中国（park_china）所知，目前已经赶来分享这块大蛋糕的外资机构包括黑石、KKR、凯雷、Sam Zell权益国际、红杉、华平、GIC、荷兰汇盈（APG）、加拿大退休金计划投资委员会（CPPIB)、三井、三菱、RRJ Capita、淡马锡、Townsend、DLJ、基汇等等。

金戈铁马，硝烟弥漫。如此规模庞大、气势汹汹的廉价美元资本涌入，以平安银行为代表的觊觎物流地产的本土金融资本到底能否招架得住？整个中国物流地产突飞猛进的巨大红利，又是否已经进入倒计时了呢？