2013年~2014年，产业地产曾经迎来过第一轮的“上市季”。

在这两年中，光谷联合、亿达中国、宏泰发展、毅德控股、五洲国际、临港集团等纷纷走入资本市场，其中除了临港集团在A股借壳上市以外，其余均赴香港联交所挂牌，并非是因为香港资本市场估值更好，或者香港投资者更理解其模式，实在只是因为A股对房地产IPO的大门紧闭。

园区中国（park_china）认为，中国产业地产的第二轮上市高潮即将在2015年~2016年到来。

在这第二轮上市高潮中，物流地产将成为最大的主角。这一点并不意外，近几年中国物流地产市场火热，外资基金纷纷涌入其中，很多外资都以入股本土物流地产商的方式曲线投资，一方面享受物流地产市场的红利，另一方面则是等物流地产商IPO后分享资本市场的超额收益。

首先是来自河北的商贸物流运营商隆基泰和，在今年5月份完成了香港的借壳上市。它主要开发运营的位于河北白沟的12个商贸专业市场，与其他商贸物流地产运营商不同的是，隆基泰和是从前期的规划和土地整理介入，有产业新城整体运营的概念。目前，隆基泰和本身享受着京津冀一体化东风劲吹的惬意，这头“风口上的猪”还宣布，未来5年将在京津冀地区投入超过1000亿元加大新型城镇化建设。

随后是传化物流。这家早就声名远扬的物流运营者也被看作是一家模式独特的另类物流地产商，目前正在致力于构建公路物流O2O新生态。6月11日，停牌已逾半年的传化股份发布重组预案，将以200亿元的定向增发资金反向收购传化物流，这不啻为一场“蛇吞象”的重组。

另一家物流地产商也明确提出了2016年上市的计划，那就是园区中国（park_china）之前介绍过几次的宇培集团。近日，宇培集团旗下的中国物流资产控股有限公司（CNLP）再次获得RRJ资本牵头的机构组团注资2.5亿美元。

CNLP乃是宇培集团的境外控股公司，也是2016年拟赴港IPO的壳公司。这家公司在美元资本的助力下，已经在超过28个物流节点城市拥有可开发高标准仓储设施面积达780万平方米，并计划到2020年，仓储地产板块实现持有高端仓储物业面积超过1500万平方米。

宇培上市的核心优势当然是节点城市的物流仓储网络，以及780万平方米的土地储备，但宇培集团在自营的电商平台和冷链物流两个热门领域也能够给自身物流地产方面插上双翼，获得资本市场很高的加分。

与宇培能够形成强烈竞争关系的，还有另外两家准备在未来一段时间登陆资本市场的物流地产商——易商和平安不动产。

易商因为在去年拿到荷兰汇盈（APG）6.5亿美元的投资而名声大噪，其创始人沈晋初也是普洛斯中国的重要奠基者之一。目前，易商在全国已经投入使用的大型电商运营中心、零售分拨中心及冷链食品分销中心的面积近150万平方米，在建物流园区面积超过200万平方米。

从2011年仅有5万平方米仓储物业的规模到如今150万平方米的项目面积，易商获得了爆发式的快速增长，其背后的美元资本支撑功不可没。目前，电商客户占到易商总业务量的70%，包括亚马逊、京东、一号店、凡客、新蛋和H&M等，其中京东在中国最大的第三方仓储合作伙伴就是易商。

平安不动产这个被平安集团寄予厚望的物业投资旗舰，也在物流地产方面衔枚疾走，廉价长线的保险资金是其全国疯狂攻城略地的底气所在。据园区中国（park_china）了解，目前平安不动产已经在全国锁定了330万平方米的物流地产土地储备，而这仅仅用了不到一年的时间，堪称奇迹般的速度。之所以拿这么多的土地，当然是要为了上市做积累，相信2016年香港资本市场将迎来物流地产企业的短兵相接。

这还不算完呢，据园区中国（park_china）独家了解，目前在新加坡上市的普洛斯，也有分拆普洛斯中国在香港资本市场IPO的意向，这可绝对是个爆炸性的重磅。普洛斯中国目前在中国35个城市拥有2180万平方米的物流仓储设施，一旦上市，可是绝对的巨无霸量级。在香港上市对于目前的普洛斯而言有诸多好处，无论在资本方面，还是本土品牌方面，都会有更多便利与提升。

新三板上市已经成为中国资本市场上的又一热点话题，一些产业地产商也嗅到了其中的机会，尤其是擅长轻资产平台运作的企业。目前，来自北京的高端产业地产运营商坤鼎集团和商贸物流地产运营商五洲国际旗下的五洲汇都启动了新三板的上市进程。

坤鼎在北京亦庄经济开发区已为包括美国亚马逊、瑞典ABB、日本KDDI、比利时IBA、美国GE在内的多家世界500强企业进入中国市场提供了发展的基础载体，并将参与到92平方公里“北京亦庄•永清高新技术产业开发区”的规划定位与开发建设。目前，亦庄国投和东方资产已经参与到坤鼎集团的改制，成为其重要股东。

五洲汇已经成为五洲国际轻资产战略转型的重要抓手，这个综合性运营平台的专长包括五大方面：不动产全案策划代理、商业物业运营管理、仓储物流管理、五洲汇电商平台和综合金融服务。五洲国际自己估计，五洲汇按照保守估计30%的年增长率，就可能获得近50倍的市盈率。

实际上，五洲汇可能是先打个前站，在香港资本市场郁郁不得志的五洲国际自己也在筹划回归A股，以便获得更高的估值与品牌提升。

另一个志在登陆资本市场的是协信集团。这家一直打算上市的重庆房企命运多舛，总未能如愿，这次它终于找到了一个新的噱头来赢得资本市场的芳心，那就是以科技园为主的产业地产业务。

近日，协信与启迪控股联合成立公司，主要专注于科技城投资开发与园区营运，致力于成为领先的科技城投资运营商，目标是打造市值千亿，销售千亿的“双千亿”上市平台，甚至还喊出要做全球第一的科技园开发商。

顺便提一下，协信的前CEO，也是万科的重要旧将刘爱明最近也在深圳成立了中城新产业控股，投资者包括老东家万科、世联行和中城联盟。有意思的是，中城新产业控股的重要业务就是在深圳开发产业地产和运营产业园区，这一点，刘爱明与两个前东家协信与万科倒真是一脉相承。

另外，也不要忘记中新集团（CSSD）。CSSD的上市申请还一直放在证监会的案头，但是苏州工业园去年至今的一系列高层落马丑闻很大程度上打乱了CSSD的上市进程。CSSD提出上市已经有10年之久，实在是命乖运蹇，不过如果没有太多的意外，CSSD也应该能在今明两年完成A股的IPO。