每一个致力于发展产业地产的企业，都会追求“会当凌绝顶，一览众山小”的极致巅峰。而产业地产的“真命天子”，是在如今纷繁的战国乱世中能够为未来一统天下设立规矩和标准的远见者。

目前中国产业地产已经开始逐渐进入战火纷飞的春秋战国阶段，大体上已经出现了比较强势的四大世家。尽管都是围绕着政府、产业、资本和土地这四个层面做文章，但这几种产业地产商却有着不同的板块侧重和运营逻辑，因此也都在寻找各自迥异的标准。

我们也同样能够看到，不乏有产业地产商希望能够将这些类型兼而有之，将土地、房产和运营都包揽起来，甚至直接进入产业领域。

遗憾的是，除了少数强势的国有企业能够力保不失，很多这种贪多务全的企业都前行得步履维艰。其核心问题之一，就是在每一个类型的标准都无法达标，因此多而不精、空费资源，其发展前景也令人担忧。

因此，每一个产业地产世家都需要有自己独特的标准，既能够和其他类型区分开来，又能够保证体系内部的最佳秩序和利益。这如同每一项比赛都秩序井然，整个赛会都会精彩一样，产业地产的繁荣兴旺，有赖于这种世家标准的建立和施行。

今天园区中国（park_china）就带领大家一睹产业地产这四大世家各自的风采！

【园区开发世家】：制造环境

数量最为庞大，也是最有实力和影响力的一股主流力量

园区开发世家基于对区域城市发展水平以及产业发展水平的判断，进入对产业地产有需求的地区进行园区的开发建设。其运作形态最接近于传统的住宅开发商，进行的是“拿地—建设—销售”的流程，因此产业地产开发商的业务是满足现有的产业需求，是为需求制造环境，而不是有意去培植产业或偏重于资产管理。

但这并不意味着开发商能够脱离产业，毕竟其客户不是个人消费者而是需求千差万别的企业。实际上，在承载着城市发展建设角色的同时，产业地产开发商正越来越倾向于担负起打造产业环境，引领产业发展的重任，从而对自身提出了更高的要求和挑战。

值得一提的是，传统房企也在逐渐进入园区开发世家，万科、绿地、复星、万通等都在暗暗发力，现在，是这个世家最好的时代，也可能是最坏的时代。

典型企业：

联东集团、天安数码城、亿达中国、光谷联合、华南城、五洲国际、毅德控股、北科建等

【资本运作世家】：管理价值

最具国际标准形态的产业地产类型，最能够对接国际资本语言，以资本驱动为核心，目前以物流地产投资为主

这是一种最具国际形态的产业地产类型，他们不采取绝大多数产业地产商租售并举的模式，也不试图用住宅或配套的销售利润反哺园区发展。而是进行投资收购项目，通过对物业进行持有出租和投资管理，并以此获得租金与资产增值收益。他们纯持有出租的开发模式与绝大多数产业地产上形成了鲜明对比。

资本运作世家的劣势也缘于他们的优势：太注重资本和资产，步伐太快反而忽略了产业的核心，导致现在拿地出现疲态，必须重新从产业方面找寻灵魂。

典型企业：

普洛斯、安博、盖世理、嘉民、维龙、易商、宇培、平安不动产等

【土地运营世家】：产城一体

也可以称之为“产城运营世家”，以产业新城规划、开发和运营为核心能力，业务链条跨度大，整合资源能力强

这个世家通常透过与政府的紧密沟通，与政府签订合约或协议获得园区开发建设权，政府同时辅以住宅、商业用地给开发商作为补偿，委托土地运营商打造“产城”一体化的新区域经济发展极。土地运营世家的一般模式在于往往与地方政府签订一个庞大的框架性协约，几乎完全成为政府角色的替代者，履行从土地一级开发、招商引资、二级开发以及后期的运营，这种模式的重要原因和前提就是，区域经济相对落后、政府财政拮据、在谈判中处于弱势，以空间换时间，让渡很多资源和利益换取区域经济和税收快速的发展提高，以“廊坊模式”为典型代表。

土地运营世家目前也遇到了一些难题，最核心的就在于异地复制会有很大的难度，水土不服、政策变化、心态变化等因素都会导致原来的戏码很难继续奏，因为在全世界都没有这个模式的模板，他们正在努力独立地探索解决这个难题的办法。

典型企业：

华夏幸福、宏泰发展、中新集团（CSSD）、苏州高新、铭顺集团、益田集团等

【产业运营世家】：培育未来

目前多以国资性质为主，以产业孵化、投资、运营为主要任务，强烈的产业孵化平台属性，通常辅以孵化器体系

产业运营世家以物业租赁管理和更为专业的产业专项培育为重要特征，往往通过孵化器的形式为入园企业提供其成长所需帮助，从其中的入园服务，法律服务，到政策服务，投融资服务等方面，全面培育孵化未来企业成长。

随着创新时代的到来，国资背景深厚的产业运营世家多数开始进入“二次创业”的阶段，对自身的定位也从以往的“家长”与“保姆”转向“导师”和“投行”，这时候，国资身份的拘囿和团队激励的问题显得更加尖锐，这是新时期一个关乎成败的大问题。

典型企业：

张江高科、东湖高新、清华控股、市北高新、中关村集团、漕河泾、湖北高投等