2015年，产业地产正在受到银行、资本和投资者们的高度青睐，传统开发商、实业企业也都趋之若鹜，这个逐渐规范和清晰、并且受益于国家政经走势的领域也正在形成一个大牛市。

由于产业地产项目相对较低的单位价格以及非调控关注的产品特性，势必会吸引大量投资者的青睐。然而同时，由于产业园区总体量较大，虽然产业园区单位价格偏低，但是总体成交总价偏高，无形中提高了产业地产市场的交易门槛。

此外，产业地产项目的整体投资回报周期相对较长以及专业性强的特性，也使得工业地产领域处于长期的稳定发展的态势，因此不会出现住宅及商业地产项目的大起大落的局面。

应该说，产业园区经过多年持续开发后，也在逐步改变自身招商策略，由原来的大规模招商转变为逐步提高企业的准入门槛，并不断加强相应的优选环节。此时的市场趋势也开始从原有的租户方市场逐步转变为业主方市场。

政府与产业园区开始更加偏重对研发类与高科技类产业和企业，而不再停留在传统的低端产业环节，产业园区由此开始逐步从加工型园区向高附加值园区转变。

随着产业园区逐步增加商业服务、金融服务、管理服务、娱乐休闲等服务功能，以及相关功能的逐步完善，产业园区的多功能配套体系使得园区不再只承载单一的办公及厂房功能，而是逐步向多功能的综合服务型功能区转变。

同时，园区是否拥有成熟的运营管理体系与透明运作制度，亦开始成为企业选择园区的核心考虑因素。

此外，这类产业园区的发展也不再过度依赖单一的龙头企业，而是逐步开拓产业链上下游、形成产业集群的发展路径。

不过，目前中国产业地产市场发展的受限因素也有以下这几方面：

首先，是日益稀缺的土地资源，使得未来的发展空间略显不足；

其次，信息体系的不完善以及信息披露机制的不完备，往往使得园区运营出现一定的困难；

再次，园区间产业规划的不明确使得产业之间的划分并不明晰，这就造成了某些园区之间出现了严重的重复发展与重叠竞争局面；

最后，国内专注于工业领域的专业团队及优秀人才的不足，也将限制产业地产市场未来的高速发展。

如果从资本属地的维度来看，目前主要活跃着国内产业地产商和国际产业地产商两种力量。它们之间有很多值得注意的不同点：

国内的产业地产开发商采用的是多元化产品类型及单一盈利模式的开发模式，他们偏向于选择多种产品类型并行开发的方式，而非拘泥于单一的产业或物业类型。

相比而言，外资产业地产开发企业则往往专注于单一物业类型产品，专业性也更强。以普洛斯、嘉民、腾飞、丰树等企业为代表，都是单一物业类型（物流地产）及多元化盈利模式的开发模式的典型例子。

外资企业对物业的经营方式往往表现得更具多元化，也会采取定制化建设、自持、租赁、销售等更加多元化的盈利组合方式。而国内工业地产开发商的盈利组合方式则相对单一，而且多偏向于销售，在盈利灵活性方面相比外资而言略显不足，当然这也跟背后的金融支持力度密不可分。

外资进入中国市场面对不同的操作程序与手法，会对中国特有的拿地方式等表现得不太适应，这一点上在当下的产业地产市场表现越发明显。但这些外资企业会更多地选择与国内本土开发商进行合作，来共同开发产品，比如普洛斯最为明显。不少外资企业与国内房地产开发商都有直接股份制合作关系，而这一合作趋势正在逐渐加强，二者并不存在项目层面上的直接竞争关系。

说到这里必须谈谈物流地产市场了。

中国整体的仓储物流市场供应量严重不足，而市场需求量增长迅猛，不少外资企业由此看到了未来市场巨大的发展空间，于是纷纷加码在华投资。近年来，表现是无论从投资规模还是从开发体量等整体表现来看，外资产业地产投资都达到前所未有的活跃程度。

造成这种物流地产市场供求失衡的局面是由多方面因素造成的，而不仅仅是开发商与供应商二者的简单博弈关系所致：

首先，近些年来消费者及其消费特性的转变导致了大量的互联网购物的消费行为出现，而这种消费特性使得传统物流产业的仓储能力表现出严重不足。

其次，物流仓储园区由于占地面积大税收贡献相对小的特征，使得仓储用地在政府规划中愈发成为稀缺资源，直接造成了市场整体供应不足的情况。

再次，由于目前的市场主体往往缺乏专业化及集约化的仓储物流建设理念，不少开发商采取的是低成本开发模式，这就使得国内市场中符合国际化标准的物流项目数量相当有限，相应地，市场中土地利用率高的多层及高层物流项目的开发数量更是屈指可数。

面对供求差距逐步拉大的市场现象，必须在明确市场需求旺盛的前提下，在充分认识到一线城市的物流土地供应不足的情况后，应该转而通过适当地在城市外围修建大型的多功能物流产业园区，以减少供应链之间的物流成本，以及规避由于物流基地外迁造成物流成本提高的结果。

此外，通过建设大量的高标准及超高标准的多层仓储及高层仓储能够更有效地解决土地集约化问题。土地资源的高效利用能够使得物流成本得以降低，市场的供需失衡问题也能得以适度解决。