注意，产业地产“野蛮人”出现！

园区中国（park_china）之前讨论过产业地产“门口的野蛮人”的失败案例，讲的是门外汉出于种种利益诉求闯入产业地产领域，比如传统房企、实体企业和各路资本等。

而今天我们要讲的野蛮人，则是这个领域内生的一股新力量，他们携资本之力、恃运营之术、怀鲸吞之心、秉纵横之道，将掀起产业地产的一场滔天波澜。

他们要做的，是并购。

这个故事的背景要简单介绍一下。同志们，产业地产的根本要素之一是土地，然而这个要素多乎哉？不多矣！上海所谓的倒吐土地指标神马的就不说了，武汉东西湖一块物流用地40多家公司（包括普洛斯和安博）排着队抢也不说了，就说我们所去过的一个中原地区的四线城市，想拿个1000亩土地，都得从政府和大项目的牙缝里去挤，可以想见，整个中国的新增工业用地获取是何其困难！

那么，好的土地与资产在哪里？很多都在政府和国企的手里。还记得园区中国（park_china）之前发过的关于上海盘活工业用地的文章吗？真正的地主全部都是根深蒂固的国企。当然，这些国企很少有做房地产的，而是真正做产业的，但是由于业务萎缩和产业升级的缘故，大量的原有工业用地抛荒闲置。

而根据园区中国（park_china）的了解，中国产业园区的空置率大概在60%~70%这个区间，这些产业园区包括物流园区和商务园区，而且大多数都是国有资产平台上的。

尽管现在由于物以稀为贵，这些长草种菜的荒地和能捉出鬼来的楼宇也都鸡犬升天，但也得需要一个变现的通道才行。很多产业地产商和资本都盯上了这个机会。

从大的层面来讲，现在这种机会也开始集中释放出来。有些特殊的政治因素我们人微言轻就不讲了，“混合所有制”总可以讲讲嘛。尽管现在由于保增长的考虑，25号文出台，中央也力挺地方融资平台，但是大的趋势不会改变，投融资体制深入变革，在背后支撑产业园区的地方性融资平台和国有资本必然要寻求退出，一些黄金般的接盘机会逐渐水落石出。

近期，国务院也发文公开支持简化企业进行并购重组手续，上市公司除借壳上市外其他并购重组一律简化手续。这种大尺度的松绑，也将预示着新一轮的市场化并购高潮即将到来。

另外，除了国有企业外，一些私营企业也到了接班换代却没有接班人的地步（具体可参考房地产领域的绿城、富力等），也到了对外甩资产的阶段。

我们最近在武汉就接触到了一个典型案例，一位从海外归来的企二代接班，以欧美轻资产的思维介入企业运作，将过往的重资产园区平推转让，相信类似的情况会在全国各地陆续出现。

另一方面，对于产业地产商而言，需要快速的扩张规模和扩大品牌影响力，从一级开发开始慢慢做一个园区显然太慢了，搞不好一些好的机会就此擦肩而过。倒不如联合一些金融力量，一起做“接盘侠”，直接并购一个半成品，利用自己的品牌和运营优势，提升这个半成品的价值，事半功倍。

相似的情况其实在商业地产领域已经司空见惯。来自新加坡的凯德这种事情做得多了，上海龙之梦和北京首地大峡谷，都是从半成品并购直接做起来的；苏鑫的高和资本，也都是直接收购近乎烂尾楼的产品，以资产精装修的概念重新包装，运作一段时间套现赚取升值收益。

园区中国（park_china）认为，产业地产的并购时代到来了，这将是一个崭新的格局。

这绝非我们拍脑袋的臆断和空穴来风。我们所接触的一家香港上市的产业地产公司就正准备成立这样的并购基金，与另外一家国有产业投资基金合作，并购一些成熟的园区资产，一方面扩大自己的资产包，在资本市场上有更多故事可以讲，一方面又让产业投资基金找到更多的投资标的，而政府和原资产持有者则盘活了资产，达到了多方共赢的结果。

无独有偶，另一家国有产业地产开发商也跟我们谈到类似的可能性。这家公司老大给我们算了一笔账：“一家估值65亿的国有园区，我用60亿谈下来，自己出1/4的15亿，另外3/4用信托、基金、并购贷款的杠杆组合方式来补上，把园区拿到手以后重新招商运营，提升园区品质和租金水平，光这些租金收入就足够覆盖掉45亿杠杆的成本，后期还可以享受园区物业升值的收益，地方政府盘活了资产又活跃了区域经济，何乐而不为？”

显然，上述提到的这两家企业都有两个共通的地方，也是这种并购最核心的两个要素：

一，他们有强大的产业园区招商和运营能力，这是园区并购之后能够重组升值的保证。

二，他们有廉价的资金支持。第一家是境外上市，有便宜的来钱渠道，又找到了一家国有产业投资基金，大量的资金到处找释放点，第二家本身就是几家城商行的股东，又有国开行的资金供给。

目前看来，最有这种野蛮人卖相的，是最近这些上市的产业地产商，急于转型的传统房企和一些想做点事的国有企业，以及大批寻找出口的金融资本。

所以，如果本身没有这个核心资源，园区中国（park_china）奉劝大家慎做野蛮人，否则很容易被其他野兽干掉。