 |
|
“我是你们园区中国的读者。”这是黄立平与我们握手之后的第一句话。
这一点我们早就知道，因为微信后台能够显示来自湖北武汉的黄立平关注了园区中国的公众号。也许正是因为这一点，再加上武汉当地开发商朋友的搭线，让这次园区中国的拜访安排格外地顺利。
黄立平现在是光谷联合的董事长，这家公司去年3月份在香港IPO，成为第一家在海外资本市场上市的市场化产业园运营商。但黄立平的名声在这以前就已经为人熟知，因为他曾经是著名的红桃K创始者之一，位列“红桃K十八罗汉”的首脑人物，还做过武汉上市国企东湖高新的董事长。
教师出身的黄立平履历丰富，生平传奇，文化出版、医药保健、房地产、产业园样样都玩得精通，由此足以看出此人的头脑与精力非同一般。
在见黄立平之前，一位曾在东湖高新与他共事过的朋友对我们说过，“黄立平称得上是商界的哲学家，绝顶聪明，思维缜密，逻辑清晰，异常谨慎，往往谋定而后动，不管什么事情不想明白不做，一做就必须要闹出点动静。”
武汉业界并不是都是这样高的评价，在一部分人眼中，黄立平也是个颇有争议的枭雄。但无论如何，四次从头再来的创业都堪称天翻地覆，并到达如此的地步，也确实值得我们去近距离的观察与探访。而且，想读懂光谷联合，也必须先读懂黄立平这个人，虽然你得承认这一点很困难。
和很多喜欢虚以委蛇的采访对象不同，黄立平会在你提问时认真地盯着你，仿佛要看透肺腑，同时嘴里叼着烟不停歇地吞云吐雾，每一个回答都针对你的问题有的放矢，在整个谈话过程中，上面那位朋友的评价不时浮现在我们耳边。
转型
我们最感兴趣的第一个话题当然是光谷联合的转型，在2014年业绩发布会上，黄立平就对投资者称公司将转向产业孵化，加强对中小企业的创业扶持。5月17日，光谷联合正式启动了“互联网+行动计划”，即以“空间+创投”的模式，并结合互联网对中小企业进行创新创业的服务支持；5月19日，光谷联合又向一家名叫武汉擎木创意科技的公司注资2680万元，以期构建O2O互联网服务平台，提升现有的服务价值和挖掘新的服务业态。
很多业内人士可能对这个事情都审美疲劳了。自从毛大庆离职创业之后，全中国的地产公司都掀起一股“众创空间”和“互联网+”的风潮，好像不融入点互联网和联合办公的概念就不够潮，以至于闲置物业纷纷咸鱼翻身，整个业界变得浮躁无比。
“这肯定不是个噱头和概念，而是基于我们对产业地产发展趋势一些新的思考而进行的转型尝试。”黄立平对我们说。
这关系到光谷联合是如何认识自己的，这个本源问题，黄立平从东湖高新时期就开始思索和探求。
我们园区中国一直把这个行当叫做“产业地产”，因为更响亮，也能够把产业和空间联系在一起，但黄立平觉得这样不太容易直达本质，还会产生一些过分强调硬件的误导倾向。
“我们中间叫过一段时间的‘产业综合体’，但觉得还是不够恰当，上市时候叫做‘主题产业园’，还是大家比较能够接受和认可的。但是现在我觉得最好的定义，还是叫做‘新产业综合服务提供者’吧。”
这种表达，似乎让人觉得黄立平在刻意回避“地产”的概念，但实际上并非如此。黄立平以地产起家，这是他最得意和赖以生存的业务，完全没有必要回避。
“现在产业地产开始强调轻资产，但总要有人做重资产吧。你到一个城市做产业地产，如果连前面的开发和建设都不愿意干，我怎么能相信你能把后面的产业、运营和服务做好呢？所以地产空间是你的第一个产品，是整个业务体系的开始。再说，你以为轻资产就很容易做吗，我们也做过几个，很累，收益也并不高，所以很多东西不是大家想当然那样的。”
因此，黄立平在这个“新产业综合服务提供者”定义的基础上，又对光谷联合的转型起点有一个新的阐述，那就是将线上线下的虚拟现实结合，“构建互联网时代下产城一体的服务生态体系”。——显然，从高校出来，又卖过很长时间保健品的黄立平，对于“名正言顺”的追求是深入到骨子里的。
但这种追求放在香港的海外投资者那里确实是行不通的，这让黄立平曾经非常头疼。他一直想对那些投资者解释清楚，但后来发现这是徒劳的，无论是投行、券商还是投资者都坚持把光谷联合归为内房股，大家完全不在一个节拍上。在这一点上，跟我们抱怨过相似难题的宏泰发展董事局主席王建军也是同病相怜。
“没办法，所以我们只能踏踏实实先把自己的模式做出来，差异自然就会显现，这个急不来。”黄立平说。
核心竞争力
“在这个服务生态体系中，光谷联合的核心竞争力到底是什么呢？”我们追问道。
黄立平说，他一向对“核心竞争力”是持有谨慎态度的，产业地产应该慎谈核心竞争力。“因为你认为的核心其实未必是核心，产业地产应该追求的是一个多个专业领域的综合与协调的体系，而不是单一方面的专业能力，这一点可能和传统地产有很大不同。”
他打了一个比喻，有的企业会像钉子一样先突破一点，再逐渐去培养其他能力，有的企业则像拳头一样，讲求齐头并举，综合推进，光谷联合倾向的就是后者。
对于这一点，我们在观感上也的确能够有很直观的印证，你很难说光谷联合有什么特别突出的能力，但同时也挺难找出它特别弱的短板。
光谷联合在上市时就着重强调了自己“纵向一体化”链条式优势，可以在整个产业地产完整链条的各个环节上攫取利益，尤其是目前光谷联合在DHC（区域供热供冷）业务、中小企业创业服务、园区互联网信息化智能管理系统等方面的增强，的确是保证了综合能力的齐头并进。
看清楚了这些，再回过头来理解光谷联合要做的“互联网+中小企业创业扶持行动”，黄立平是希望不单单做开发者和房东，而是做企业的“命运共同体”，这与张江高科去年提出的“时间合伙人”本质上是完全一致的。
尤其巧的是，黄立平的老东家东湖高新最近也提出了类似的概念——建立从客户从创业到上市的“全生命周期”服务平台。由此，我们也深深体会到产业地产江湖“天下大势顺昌逆亡”的真谛，不折腾，就只能扑腾。
当然，产业地产转型做产业投资孵化，不可避免遇到自身不专业的掣肘，也经常会面临“我想投的不要我，要我的我不想投”的尴尬。对于这一点，黄立平倒是信心满满，除了觉得可以用文化兼容的方法来解决之外，还因为他本人就有这么多年的创业经历，已经是个最好的创业导师了，在东湖高新多年的经历也让他对扶持企业、服务企业有很多的思考和经验。
“而且，光谷联合在各地项目往往都是地标级，本身对企业的品牌就有正面的背书作用，对很多创新型企业有很强的吸引力。然后口碑相传，就形成了一种产业集群和聚合引爆的效应，这其实与传统地产只强调地段效应是很不一样的。”
评判标准
与华夏幸福把不确定的产业孵化器放在上市公司外面不同，黄立平坚持把这个孵化投资业务放在上市公司里。“我们今年可能启动10个左右的投资项目，都是非常有潜力的，我个人非常看好收益前景。”
短期来看，这种创新创业的扶持肯定是一个成本部门，有时候甚至出力不讨好，很容易与地产销售租赁部门相形见绌产生挫败感。黄立平认为这个很正常，但这是一个必须要经历的阶段，既然一定要做，那么就把这个放进整个光谷联合的考核体系之中，比如看一个项目一年到底吸引了多少中小企业入驻，为这些企业提供了那些创新服务，为它们创造了哪些价值。
谈到考核体系，其实也就是产业地产企业对自己内部价值的评估标准。我们也跟黄立平提到去年上市时，第一太平戴维斯为光谷联合提供的一份中国市场化产业园排行，单单以土地储备来排列，天安数码城位列榜首，光谷联合则排名第二，我们还为此专门撰文发出了质疑。
对此，黄立平也觉得比较无奈，毕竟当时机构和投资者把光谷联合看作是内房股，只能凭借土地储备来取悦他们。
“但是纯粹以土地储备来论高低肯定是有误导性的，那是传统地产的算法。产业地产更应该看轻重之间的综合与均衡，衡量的标准应该包括园区内产业客户的类型、结构，有没有行业领先的企业，有没有大量成长性的企业，你用什么方式在为这些企业服务，你对企业究竟创造的是什么价值，你所形成的这个集聚是否在更大的一个范围内有竞争力等等。”
复制和平衡
一般而言，中国的创业天堂仅限于北上广深这几个一线城市，现在顶多加上氛围比较火热的成都和武汉。如果光谷联合把目标定位于创业型企业，那一线城市和准一线城市应该是理所当然的选择，但黄立平却不这么看。“我看不懂北京和上海的市场，存量那么高，价位那么高，到底这个市场成不成立，产品到底应该卖给谁我是判断不了，所以宁可不进去。”
黄立平对光谷联合的模式在二三线城市扩张很有信心，即便是在泡沫严重、产业混沌的青岛，光谷联合的项目也是同类产品中卖得最好的。他还列举了总部基地、首创置业、北科建、天安数码城、华夏幸福在外地项目的不顺，这些企业无一例外是在一线城市（华夏幸福有其特殊性，但基本依赖于北京的产业外溢，因此可以归为一类）取得了成功，但是这种成功多大程度上归结于自身模式的成功其实是存在疑问的，而它们在外地复制的坎坷也证明这种疑问不是空穴来风。
在这一点上，也的确验证我们的判断：产业地产，一线城市能做好，不一定能够在二三线城市做好；而在二三线城市做成功，平推扩张会更成功一些。
在“复制”这个问题上，黄立平也把产业地产和商业地产做了比较。以万达为例，其能够纠结一票死心塌地跟他的商户在全国各地跑，因此万达模式能够标准化的复制；但是产业地产要这些产业客户跟着你全国跑那根本是不可能的，因为产业有自己的生产和扩张周期，不以主观意志而转移。
因此，光谷联合是慎言在异地复制的。每进入一个城市，光谷联合的研究团队会先期进入，研究分析这个城市的产业和人口结构，再决定如何打造因地制宜的产业项目。
整整一年时间，光谷联合还没有新增一块土地储备。黄立平对我们说，他希望找到一种平衡，不要把自己做得那么重，让轻重两条腿均衡地行走，才能走得更持久更稳妥。因此光谷联合一方面在增加自持物业的比重，另一方面着手增强轻的能力，如上述的产业孵化、创业引导、互联网工具。
尤其在互联网方面，黄立平透露他正在投入巨资，与有关机构合作研发一款基于窄带物联网的园区智能管理系统。他本人对这个系统非常看好，觉得一旦成功将成为横扫产业园区界的大杀器，因此尽管投资大，难度大，短期经济效益也不高，但是这是一项值得全力投入的潜力股。
谈话结束，我们还有自己内心的一些问号：黄立平究竟是个战略大师还是个战术大师，光谷联合究竟是个开发公司还是个平台公司，现在我们还不能够下最确定的结论。无论有什么样的争议，河南人黄立平能在竞争激烈、水深没顶的武汉市场做到如此地步，也的确有其独到的能力，他对商业逻辑的明澈、对行业思考的深入和对前沿趋势的敏感是惊人的。
迄今为止，还没有出现没有最优秀和最成功的产业地产商，但光谷联合倒是一个值得我们期待的公司，黄立平也是一个值得我们观察的企业家。
