图1 腾飞集团发展历程示意图

腾飞主要选择中心城市进行布局，这与腾飞与国际跨国公司结成战略合作伙伴关系，“成为企业在亚洲的可靠商务空间方案伙伴，为他们提供单一或多个市场的上午空”目标一致。

在腾飞已进入的城市中，除西安外，其他城市均为2014年人均GDP排名前十的城市。这也在一定程度肾功能反映了腾飞集团在进行战略布局时，对于城市经济发展水平的考量。

目前，新加坡腾飞集团形成了商务空间产品提供、上午房地产服务与房地产基金管理三大业务模式并举的发展格局。

图3 腾飞集团三大业务模式

从各业务对收入的贡献来看，近五年物业租金收益、服务费收入基本成为腾飞集团稳定的主要收入来源：

租金收益近五年每年均在至少20#以上

服务费收入主要包括腾飞集团管理的基金收益以及资产管理费，近五年的平均值达到了21%左右

资产销售收入主要包括从成熟项目退出的收益，以及办公物业等的销售收入，两者合计占比均值36%左右

此外，还有对合资公司，关联公司的投资收益也是腾飞公司业务收入的主要来源之一，近五年均值在10%左右

图4 2009-2013业务收入及构成示意图(单位：百万新元)

4.1全方位产品空间产品提供

腾飞集团提供的产业空间产品经历了多次转型。一方面，市场竞争日趋激烈，客户对产品的需求也趋于多样化和个性化;另一方面，腾飞在早期工业设施和资产型产业空间开发管理上已经积累的丰富经验，具备为不同类型客户提供定制化产品，满足其需求的能力。多重因素作用下，腾飞集团提供的产业载体也是从最初的工业设施为主，升级为多元化、全方位的产业办公空间。

图5 腾飞集团产业产品类型演变示意图

目前腾飞商务空间的类型多样，包括了“科学园和商务园”、“工业和物流配送空间”、“办公和商业空间”等多种类型。截止2014年末，已经累计向市场提供了5690万平方英尺的商务空间，满足了市场对工业、物流配送、高科技研发、商务办公以及商业活动等空间需求。

图6 腾飞集团全方位商务空间产品种类

在腾飞集团的多项主业中，物业销售与租赁收入近年都占比近一半，是其支柱业务。随着规不断扩大，运营和盈利能力不断增强，及基金等金融工具辅助发展，腾飞公司目前的物业收入基本以租金收入为主。

4.2产业地产服务

产业地产服务的价值主要体现在前期产鳄鱼空间打造以及后期为入驻企业或品牌输出的对象提供咨询、商务网络、风险加速等服务。

图7 腾飞集团产业地产服务种类

在前期产业空间打造上，腾飞提供的服务主要包括：

(1)开发和项目管理：提供方便的综合开发和项目管理增值服务配套，包括可研性研究、总体规划、项目成本分析和项目管理等内容。

(2)翻新改造服务：帮助客户翻新改造商务空间，根据客户需求在外观和内饰上进行重新改造，进而提升商务空间的形象和服务质量。

在后期为入驻企业、品牌输出对象提供运营管理及咨询服务，腾飞提供的服务主要包括：

(1)物业和房地产管理：腾飞开放了亚洲首页房地产管理系统——AREMS，通过该系统能够提供房地产服务的完整价值链，包括产鳄鱼管理、租赁管理、运营管理、质量控制、客户服务、财务管理、营销培训等。

(2)咨询服务：腾飞将商务空间开发过程中的时间和做法整合打包，为房地产管理服务的整个流程提供咨询服务，包括：物业管理、租赁管理、资产管理、客户服务和市场推广咨询等。

(3)商务网络和风险投资加速服务：腾飞集聚了自身多方面资源，为客户在商务网络和增值服务方面提供相关帮助。腾飞旗下的iAxil是一个“一站式”孵化及风险投资加速中心，为创业者提供全方位的解决方案。主要服务包括：创业孵化、市场进入、风险投资、商务规划、财务建模、市场情报、交易结构设计、人才招聘、品牌建立等。

4.3房地产基金管理

处理提供产业空间以及相关服务外，腾飞集团在房地产基金管理上也积累了丰富的经验。一方面为新建商务物业提供融资支持，帮助公司在主要部件地区进行市场拓展;另一方面为收购优质物业项目，寻找低成本且投资回报稳定的项目提供了资金支持。

目前腾飞的上市和私募房地产基金组合包括3支新加坡证交所上市的基金和6支私募房地产基金，所投资的物业包括商业、工业和科技园等。

图8 腾飞集团管理的房地产基金

以腾飞在中国的两支私募基金——腾飞中国工业园和产业基金(ACIBPF)和腾飞中国商业地产基金(ACCF)为例。基金由腾飞集团在2009年8月7日于新加坡发起设立，总额约合70亿元人民币，均为私募房地产基金。腾飞集团在两支基金中各占30%权益，专投向中国内地的工业和商业地产项目。

图9 ACIBPF及ACCF运作示意图

腾飞集团在项目开发和运营过程中，擅长借助新加坡政府和当地政府的合作优势，这也得益于其自成立之处便具备的政府引导属性。腾飞集团所隶属的裕廊集团是新加坡贸易与工业部下属官方机构，裕廊集团采取自上而下的政府主导模式，包括从前期规划、开发，到全球范围内的集中招商，以及后期的运营。同时，裕廊集团又借助市场化的运作予以其强大推动力。

图10 新加坡工贸组织和裕廊集团组织结构图

因此，腾飞集团从成立之初也具有了浓厚的政府背景。通过相互合作，腾飞充分发挥了新加坡政府与各地地方政府的政府合作优势。同时，腾飞也结合当地政策对园区进行了制度创新，并与资源拥有方灵活合作。在腾飞中国项目中，合作对象多以政府或政府支持型企业为主。

与此同时，腾飞也合理规划了政府与企业的管理职责，确保了园区长期有效的运作。在项目初期，腾飞会采取适当的行政手段以保证项目的成功启动。在资金筹集、土地运用及招商引资等环节，规划均由政府统一，再通过专业化分工建设和管理来提高开发速度。在中后期，为保障园区长期发展，腾飞主要运用经济手段而非行政手段来管理，一方面提高了企业的市场竞争力，另一方面也减轻了政府的财务负担。

5.2完善的项目全过程管理体系

图11 腾飞集团全过程管理体系示意图

在项目中期，腾飞集团将重心放在园区开发和招商上，将基础设施建设等重资产任务交由当地政府及其平台公司运作，以此实现市场运营与政府支持的合理分工。腾飞拥有庞大的国际招商团队，招商队伍的国际化源于新加坡经济发展的国际化。这同时为腾飞提供了广泛的招商信息和渠道，其招商效率和成功率也得到很大提升。腾飞在全球招商团队的支持下，采取多领域、代企业带动品牌效应的招商策略。腾飞首先会引进龙头企业以带动园区招商。以新加坡科技园一期为例，入驻企业包括路透社、索尼、英石油、朗讯科技、富士施乐等，涉及能源、信息技术、通讯、材料与化学等领域。

后期，腾飞将围绕客户需求为其提供全方位商业解决方案，并制定相关服务标准，帮助客户建立伙伴关系。此外，腾飞还通过整合相关者利益争取政府、行业协会的支持，形成独家特色的服务优势。

5.3 资本运营，借助REITs回笼资金，实现滚动开发

由于产业地产投资规模大、回收周期长，这对产业地产企业的融资能力有较高要求、与丰树等新加坡企业类似，腾飞从2002年就开始成立房地产投资信托基金，进行房地产收购、持有、运营、增值、出售、再投入等操作。

以REITs回笼资金，是重资产型产业地产实现业务变轻，滚动开发的方式。在这个过程中，又可分为增加资产、增强资产和剥离资产三阶段：

增加资产阶段：开发新产品或收购有价值的资产

资产增强阶段：招商运营获取稳定租金和增值服务费，培育成熟项目

剥离资产阶段：通过REITs打包出售资产以回笼资金，并支持下一项目开发或项目收购，从而实现滚动开发