风来了，这一次，“风口上的猪”是张江高科，一个长期在角落里被低估和漠视的产业地产商。

5月19日和20日，张江高科连续两天封于涨停板。原因据说是外媒爆料称，上交所即将推出面向创新型中小企业的新市场，名曰“战略新兴产业板”。这些战略新兴行业可能包括计算机科学、信息技术、可再生能源以及生物科技等，尤其是近日刚刚发布的《中国制造2025》中涉及的十大重大发展领域。

据说，该板上市条件更具包容性,将允许仍在亏损的企业上市。知情人士称该计划已获得了证监会首肯，可能在10月以后、年底之前推出。

此前，上交所理事长桂敏杰就曾表示，上交所正研究设立战略性新兴产业板块。而在5月19日的“上证2015中国股权投资论坛”上，上海证券交易所副总经理刘世安更是直接提到，上交所战略新兴板建设方案主要有三大核心内容，包括定位、上市条件、制度安排等。显然，证据确凿，战略新兴产业板已经渐行渐近。

这一信息对张江高科绝对是显而易见的天大利好。对于公开宣布重大转型，从传统重资产园区开发商变身为轻资产“高科技投行”的张江高科而言，一下子就坐在风口之上，幸福来得如此突然。

在2014年报当中，张江高科表示，自己正在实施“新型产业地产营运商”、 “面向未来高科技产业整合商”、 “科技金融服务商”的“新三商”战略。针对高科技创新型企业客户，张江高科展现是“时间合伙人”的面貌，即除了空间载体的提供外，更重要是在更长的时间跨度上与客户共同成长，分享产业成长的红利。

园区中国（park_china）一直强调，产业地产商的轻资产战略中，对产业的引导、投资与退出至为关键，但此前中国的资本市场、金融市场很难支撑这一环节，形成了“不投资等死，投资了找死”的死局。在这一点上，张江高科的优势很明显，其不仅持有“新三板”23.25%股份，更是战略新兴产业板试点的热门选择。

当然，“风口”不单单指的是战略新兴产业板，张江高科还拥有“双自联动”的国家级发展光环，以及具有全球影响力的科技创新中心的建设重点区域。张江国家自主创新示范区、上海自贸试验区、科创中心三大国家战略协同发展的背景下，张江高科如果还继续对地产业务抱残守缺，无疑是大不智之举。

从财务指标上来看，短期内张江高科对房地产销售的依赖依然很强，房地产销售占收入比63%，不过在自持物业租金和投资收益上，张江高科也确实是中国产业地产界的翘首：房产租赁收入6.39亿元，占比21%，投资收益4.85亿元，占比16%。整体毛利率48.8%，其中房地产毛利率52%（销售53%，租赁46%），服务毛利率31%。

张江高科的新任掌门葛培健对公司未来有较为清醒的认识和不小的野心。他公开表示，“张江高科的利润点和价值点，应该是在资本市场上。未来将会逐渐改变产业地产和产业投资的比重，从重地产转变为重投资，回归张江高科的高科技本质，在创新转型发展之路上弯道超车。”

目前，张江高科旗下拥有控股子公司浩成创投，葛培健兼任董事长。浩成创投有20亿元的创投资金，目前已经在18家公司身上投了12亿元，直接投资18家公司，这些企业未来无论通过新三板、主板、创业板还是新推出的“战略新兴产业板”实现退出，都能带给张江高科带来不俗的投资收益。

转型为“高科技投行”，张江高科必须有丰富的产业选投余地。在这一方面，张江园区里面已经是一座挖掘不尽的宝山了：目前园区已进驻企业1905家，主要有两大产业集群。一个是“医”产业群，在原来的生物、化学制药研发之外，还包括医疗器械、定制医疗服务、培训等；一个是“E”产业群，包括集成电路、信息技术、互联网技术、互联网金融等。

这两大产业集群，拥有了国内最完整、最强大的产业链和创新链。2014年，核心园生物医药产业营业收入416亿元，占上海全市的47%以上，新药研发硕果累累，国家每批准3个一类新药就有1个来自张江；集成电路已经形成包括设计、制造、测试、封装、设备材料在内的完整产业链，2014年营业收入397亿元，占全国三分之一。

在多层次资本市场方面，张江高科已经开始建立满足产业链上不同成长阶段企业所需多级、多元投融资服务体系。为此，张江园区开发多种企业孵化模式，并成立了多家创投平台和产业基金。

为了让产业地产与产业投资协调发展，张江高科也在积极调整优化组织结构，通过将责任中心下沉，提升管理效率，提高市场核心竞争力，设立产业地产事业部、产业投资事业部、资产经营事业部，以三大事业部为业务核心，以基金管理探索园区运营的新模式。

当然，园区中国（park_china）认为，更有想象力的还在后面，那就是依托资本的力量打开上升空间。葛培健提出了“离岸创新+全球孵化”的构想，即整合硅谷当地资源，进行先期培育，再结合产业投资，设立海外并购或境外引导基金，联合对硅谷孵化项目进行投资，到一定阶段，以收购兼并的方式进行产业整合或退出。

是不是看着有点眼熟？是的，华夏幸福和天安数码城也都在这样做，三马奋蹄，就看谁更迅捷，更耐久。

就眼下而言，支持张江高科这样做的是自贸区的巨大优势。自贸区的核心就是要建立与国际接轨的投资贸易规则体系，这就意味着张江园区本身享有创新资本跨境流动便利化的独特优势，依托汇率、利率、税率“三率”之差，激活境内外创新资源。注册在自贸区内的企业也可以开设境外账户，既缩短资本出海的时间，又可利用境内外两种市场，拥有双向资金池和资源。

据报道，中国银行已携手张江高科做起自贸区扩区后FT账户首单人民币贷款业务，目前4亿元资金已经全部到位，这些资金部分将用于科创项目上。

当然最后还是要老生常谈一下，园区中国（park_china）认为，对于这只“风口上的猪”来说，最大的束缚还是来源于其国企的身份与体制约束，也使得张江高科从重资产向轻资产转型困难重重，这是公司20多年来一直存在的桎梏和弊病，上海国企改革大潮下，其能否实现质的突破也确实是行业值得重点关注的一个课题。