正当各路开发商和资本纷纷涌入物流地产时，一宗颇有争议的经济纠纷案件，如同一盆迎面冷水，让行业人士更加冷静与理性地面对热潮下潜伏的风险。

4月28日上午9时，鸿海环球控股集团上海禾美家具有限公司（以下简称“鸿海”）起诉京东集团上海圆迈贸易有限公司（以下简称“京东”）“青浦仓库租赁合同违约”一案，在上海市青浦区人民法院正式开庭。

涉案双方都来头不小。京东就不必说了，鸿海乃是起家于深圳的一家综合性投资集团，此前业务非常多元化，主要是房地产开发为主，近年来开始进行轻资产转型，集中精力只做工业物流地产和金融投资，目标是到2020年成为全国“最大的产业运营商之一”，并且已经放出话来要在近几年IPO。

青浦仓库是鸿海为京东在上海开展业务而定制的物流地产项目，分为一二期。一期本来已经由京东租用，二期双方也在前期达成了租赁协议，只要鸿海竣工交付，京东就入驻，甚至包含了远期的购买约定。

然而最终京东却以“二期仓库建造标准不符合要求，一期仓库未完成漏雨整改”为由，先是退租一期仓库，继而在二期仓库上违约，鸿海也不是省油的灯，在双方协商未果后一纸诉状将京东告上了法庭，称因京东的恶劣违约行径导致自己损失了5.5亿元。

一个携美国上市之威在全国物流仓储方面大肆发力，另一个由重资产向轻资产转型并谋求物流地产的IPO，围绕着150亩的争议仓库，双方撕下曾经甜蜜合作的面皮大打出手，这背后的故事却远没有那么简单。

2012年，开始走向扩张之路的京东需要大量仓储支持电商业务，但是自身资金有限，只能大量租用外部仓库。这时资金和开发实力均为不俗的鸿海进入了刘强东的眼帘。

据媒体当时的报道，刘强东亲自与鸿海高层进行谈判，提出京东正在全国7个城市筹建单个仓储面积超过100万平方米的大型自有仓库，同时还要在全国大部分二级城市建立二级物流仓。这部分战略布局二级物流仓储的建设，则全部交由鸿海建设，长期租赁给京东使用。

尤其是青浦的仓库，当时京东和鸿海都要作为华东物流地产的样本来操作，双方甚至以此联合申报了国家子商务示范基地。彼时的京东和鸿海可谓如胶似漆，什么都好商量。京东支付了定金预定了青浦二期的150亩仓库，并延长了一期仓库租约至2018年。

2013年6月，青浦二期仓库的开工典礼上，京东仓储总监董国礼与行政高级经理肖军还到场参加，然而仅仅过了2个月，已经动工的鸿海突然收到京东来函，要求“变更方案”，并对仓库提出了建筑结构、承载等的改动。

随后双方本来已经达成协议，但在承重标准方面却始终沟通不畅，双方各自有不同的认知，京东方面则在鸿海屡次发函质询下杳无回音。最终，当鸿海在2014年8月这个事先约定好的时间交付仓库时，京东发难，声称“仓库承载标准不符要求，拒绝租用青浦仓库二期。”

更让鸿海方面愤怒的是，这次违约之后不久，京东又以青浦区一期仓库因“建筑问题导致大范围漏雨”为由，悄悄将仓库整体搬迁到昆山物流集散中心。据媒体报道，当时因为这次搬迁引发了一定规模的员工罢工抗议。

鸿海在其官方网站上发布了一篇措辞严厉的声明，声讨京东“无视双方合作协议和沟通共识，单方面拒绝租用其委托鸿海建造的青浦二期仓库，且在双方协商青浦二期仓库租赁解决方案的过程中，无故单方面解除尚未到期的青浦一期仓库租赁合约，严重违背商业契约精神，严重损害鸿海的合法权益，给鸿海造成了巨大损失”，并怒斥京东自始至终的态度都是“无故毁约且傲慢以待”。

鸿海方面称，由于京东单方面毁约，使得量身定做的青浦仓库短期内很难出租出去，由此带来了巨大损失，提出了5000万左右的索赔请求。“仅二期项目建设成本、闲置成本、一期项目的闲置成本，合计共达到5.5亿元。但按照双方合同约定，京东有责任承担6个月租金的违约款项，再加上闲置成本等，共计5000万元左右。”

但京东方面则只愿意支付500万元，于是鸿海愤而起诉，目前案件正在审理之中。

在合作中还有一个重要细节，就是京东在青浦仓库开建不久就向鸿海表示，由于上市前资金链紧张，请求暂缓支付定金，鸿海只能自行垫资建设京东定制仓。

但实际上，鸿海自身的资金链也不见得多宽裕。园区中国（park_china）注意到，鸿海在2014年6月专门就此物流地产项目发行了一款基金，该有限合作基金总规模2亿元，期限为1.5年，在收益方面，100万~300万的预期年化收益在11%，300万~1000万预期年化收益在11.5%，1000万以上的预期年化收益在12%，其中每六个月可收到对应的收益，到期收回投资本金。

鸿海声称，该基金的主要还款来源是京东方面的租金。为了增强投资者的信心，鸿海还增加了“双保险”：一是称上市后的京东将在未来某个时点以10亿元人民币收购该物流中心，这10亿元的销售收入覆盖掉2亿元的基金绰绰有余；二是称自己将在年内赴港IPO，上市后将整体收购本项目进行资产注入或者以募集的资金支付本金和利息。

这款物流地产基金的管理人深圳华盛基金据此评价这只基金“安全性极高、交易对手实力雄厚、还款来源清晰充足、基金/项目管理经验丰富”。

遗憾的是，人算不如天算，最终京东的意外违约让这一切言之凿凿的承诺化为泡影，鸿海究竟要如何还掉这支即将在2015年年底到期的基金还是个问号。

根据鸿海以及媒体多方的推测，京东这次“设局”违约的意图可谓是“司马昭之心”。就在单方面毁约的同时，上市后手头宽裕的京东开始加紧自建仓储的步伐，2014年下半年多次在上海及周边拿地。

截至2014年底，京东已经在北京、上海、武汉、广州、重庆等全国13个城市自建大型物流仓库，总面积约为230万平方米，共拥有2045个配送站和1045个自提点。

其中，上海物流中心占地260亩，广州物流项目共有258亩、武汉物流项目占地250亩、成都物流中心占地400亩、北京亦庄占地200亩……京东覆盖长三角、珠三角、环渤海湾地区的18个亚洲一号的雏形已经显现出来。

显然，在这些经济发达且物流用地价格水涨船高的城市自建仓储，是个一本万利，稳赚不赔的好买卖，京东自然不再需要仰人鼻息，而其对“昔日好基友”鸿海迫不及待的毁约反目，显然正是基于这种心态和意图。

园区中国（park_china）认为，在这次青浦仓储纠纷案中，京东不但有众多明显理亏之处，在整个纠纷过程中所体现出的推诿、回避也一览无余，显然这是一个明目张胆的做局，拼着“罔顾诚信、不尊契约”的指责和诉讼赔款，也要退掉鸿海的仓库，一个中国顶级的电商企业如此行事，实在是令人无言以对。

听说现在华夏幸福也和京东签了整体战略合作框架，为京东在各地代建电商产业园和物流基地，鉴于鸿海的下场，还真是为华夏幸福的前途捏了一把汗呢。

这恐怕也未必是一个孤例，在一线城市租金高企，物流地产大有可为的市场形态下，原本是甲乙双方的电商和开发商现在越来越变得像竞争对手，这其中的诸多道德风险与市场风险已经在潜伏之中。那些过于依赖某些大型电商租约的物流地产商们，确实应该多从鸿海京东纠纷案中吸取教训，防患于未然，至于刚刚进入物流地产的菜鸟们，则更应该以此作为案头教材，时刻提高警惕，敲响警钟。