提升土地利用效率,强调产业结构升级
整体而言,我们认为从去年至今与工业地产相关的这波政策更新,从中央到地方的政策精神均一脉相承并聚焦以下几点:一是提升工业土地的利用效率;二是发挥市场在资源配置中的作用;三是强化对各园区内现有企业的规划引导,淘汰落后产业,通过实现园区内企业构成的优化升级以最终实现整体经济的产业结构转换升级。
尤其值得一提的是,上海松江区政府的新政策较之前的传统操作相比更明确强调了对二手土地租赁及买卖流程的规范和管控,而非此前单纯的备案报批。我们认为这一转变传递出两方面信息:一是凸显了当前上海市工业用地供应极度紧张而工业用地需求旺盛的供需状况,二是对二手土地实行强化管理的这一尝试亦彰显了政府对企业结构组合的积极规划把控,以及实现“腾笼换鸟”加快产业升级的决心。
新文件而非新提法,弯道降速而非刹车阵痛
在2014年出台的各政策文件中,我们认为国务院62号文涉及范围广,规管程度严,影响力深远。其措辞严厉,时限分明,且一针见血地直指涉及产业发展及招商引资优惠要害的财税减免及土地价格,体现了政策制定者的决心。
对于该文件精神中涉及产业发展的内容,世邦魏理仕认为,尽管该政策定调严格,但类似政策立意早已存在。对于有限的土地资源,政府必然会严厉管控及着眼进一步提升土地利用效能。
而在当前中国制造业亟待升级转型的大背景下,收紧优惠政策的制定权限、收窄优惠政策等“非市场竞争”要素以促进产业本身更积极健康发展,亦为大势所趋。
政策细化深化将成趋势,物流园区发展或成焦点
随着中央政策指向的日益鲜明,亦出于地方政府对于自身经济长足发展的考量,2014年下半年至今,深圳、广州、青岛、武汉等多地均出台更深入细致的操作办法对前述政策予以施行。
除了对工业土地的统一规范外,其中位于物流交通枢纽的湖北省于2015年3月颁布出台了《关于促进全省物流园区规范发展的指导意见》,就物流园区占地面积、物流运营面积、园区内交通连接方式及货物吞吐量做出明确规定。并要求控制新建物流园区数量,防止盲目建设或以物流园区名义圈占土地。意见指出,对于湖北省市两级物流园区规划布局以外的新建物流园区建设项目,原则上不安排土地利用计划指标。
对于市场投资者而言,电子商务兴起令物流园区成为各方关注的工业地产市场投资热点。对中央政府而言,作为产业发展升级的重要配套环节,物流正成为中央政策积极鼓励促进大力发展的行业。而对于地方政府而言,在工业土地资源有限的情况下,物流园区因占地面积大、单位GDP贡献有限而成为政策指引管控的对象。
因此,如何在物流设施作为有效配套的功能及对单位工业土地产出的制约之间找到恰当平衡,如何处理“促”与“限”的关系,或成为未来工业地产发展的一个焦点问题。