中国经济正面临严峻的危机与挑战，李克强总理祭出两杆大旗，一曰“互联网+”，一曰“孵化器+”，一时间，有分教：五湖四海皆联网，大江南北尽孵化。

“互联网+”虽然兹事体大，但并非本篇要讨论的主旨，且一笔带过。列位可能不甚明了，这“孵化器+”究竟为何物？

如果一直关注我们园区中国（park_china）的朋友会发现，很多企业都在用“孵化器+”改变甚至是颠覆自己的模式生态，比如阿里巴巴、百度、腾讯、京东、小米，而除了这些互联网公司，万科、海尔甚至是200年的英资老店太古集团都把自己弄得像个超级孵化器。

究其根本，在中国乃至全球的商业模式已经开始发生彻底变革，企业继续线性发展已经不能满足市场需求的快速迭代，而必须进入升维节奏，以空间耦合的方式进行立体式复合发展。从这一点来看，“互联网+”和“孵化器+”在核心本质上是高度一致的，归根结底是以思维引导模式，是一种全新的体制变革。

说完了天下大势，回归我们的老本行产业地产。园区中国（park_china）多年来一直在呼吁，产业地产的“九阴真经”是孵化器，只有孵化器才是真正有中国特色的产业地产必行之途和终极归宿。

为什么这么说？中国产业地产现在正走在“加资产”的道路上，每家企业都在拼命砸钱加重资产，但未来必将面临资产退出的问题。但在产业地产非标准化的现实约束下，如何估值是个极大难点。

举个例子，两个园区在相同区位、相同租金水平、类似产业、类似产品组合的情况下，如何在估值上分出伯仲？相信这将是所有投资机构面对的最为棘手的问题——很多投资机构挥舞着钞票，却迟迟不敢对产业地产下手正缘由于此。

园区中国（park_china）认为，估值的核心标准在于两个园区运营者谁掌握有高运作水平的孵化器。孵化器水平的高低决定了一个园区资产的价值，也决定了一个产业地产商估值的比较优势。

当然，“孵化器+”也不是一个企业自己硬桥硬马的做孵化器，而是这个企业开始打破自己的实体疆界，成为一个平台，一个生态圈，而做平台做生态圈，仅仅靠内部这些东西根本不够，需要尽可能多的圈入外部资源，让通过内部资源盘活外部资源，通过外部资源带动内部资源，内外相互影响，平台才能变成生态圈，形成一个动态平衡。

因此，当我们听闻并独家了解到华夏幸福在“孵化器+”方面的探索后，倒真是要为王文学和他的小伙伴们点个赞：此诚事关百年大局之谋！

我们相信，身处当下的华夏幸福是着急的，是焦虑的。迄今为止的所有胜利与成功，都未必真的经得起未来大趋势的一点推敲，这一点，诺基亚、索尼和柯达会很有发言权。如果不能尽快在“轻资产”领域构建一条宽广而湍急的护城河，即便强大如万科和华夏，也不能保证五年后不会成为被别人整合的菜品，这绝非危言耸听之论。

简单来说，华夏幸福此番采取的是一种资源整合式的轻资产模式，与母公司成立的产业创新孵化机构太库科技形成战略合作，一个出硬件，一个做软件，以资本孵化进入，为华夏幸福各地的产业新城提供“即插即用的B2B创新服务解决方案”，打通“孵化—加速—产业化—产业服务”的价值链条。

据称，双方以太库全球众创空间和全球太库会员为服务试点，共同探索建立B2B的创新服务产品。同时确定15年内委托经营孵化器项目共计10个，分别位于北京、上海、深圳、硅谷、以色列、韩国、德国、河北等。在给产业新城增加动力引擎的同时，通过搭建早期投资和FOF投资机制，华夏幸福也能够分享到具有潜力的企业成长带来的持续红利。

由于是轻资产运作，评估华夏幸福这笔交易不可能只看短期的现金流与收入贡献，而是孵化器与产业、资源方、服务平台之间的链接关系，资源、服务、人在这里一旦充分流动起来，形成一个轻重兼备、服务产业的大平台生态圈，将会创造无限可能的价值空间。

一直以来，园区中国（park_china）对华夏幸福引以为傲的产品——产业新城都有一个疑虑，那就是这个单体产品缺乏可行的估值依据，这既是未来重资产退出的硬伤，也是整个华夏幸福估值的一个混沌所在。而一旦将“孵化器+”这个软硬件一体的系统植入，华夏幸福的每一个产业新城产品都将形成明晰的估值轮廓，这才是真正令资本松一口气的好消息。

我们一直不信奉眼下甚嚣尘上的空间孵化、技术孵化乃至企业孵化，因为这里缺乏一条明确的逻辑主线，起点、节点和终点完全无法把控。真正意义上的孵化器是“产业的孵化”，需要有整体的产业定位与规划，并基于产业自身的城镇节点与逻辑，形成纵向的产业链条和横向的集群生态。

因此，主打产业新城的华夏幸福，必须走上一条产业孵化的道路，让基于产业的孵化成为自己独一无二的内功心法，唯有如此，产业新城的外功才更稳妥扎实。

不仅如此，随着产业地产逐渐步入存量时代，以产业孵化为核心的轻资产能力将决定企业分得存量肉羹的机会。一旦华夏幸福这套“孵化器+”形成良性循环，必有机会染指全国一线城市既有的存量金矿，这样一来便与园区中国（park_china）此前设定的路线——“自建开发+并购托管”相契合，打开这个“升维魔盒”，华夏幸福便再次获得倍速级膨胀的能量源，产业地产第一个千亿级上市公司只是唾手可得。

不过这里我们可能还要再延伸一些。孵化器先期的介入可以是轻的，但未来一定是重的，那么未来孵化的企业如何退出，股权、知识产权和不动产如何交易，孵化器自身的估值与资产证券化又将如何解决，这一点，可能美国WeWork的创始人们也还没有想清楚，华夏幸福的王老板是否有想过？

早在10年前，园区中国的创始人曾经试图推动国内孵化器产权报价系统的建立，但由于当时金融政策的原因，某些法律条文不支持此类创新，致使出师未捷。我们以为，如果孵化器本身的产权交易端口没有打开，华夏幸福牌孵化器的商业模式仍然难言完整，甚至于其未来的对接资本乃至上市，仍然具有结构性的深层次隐忧。