自国务院2014年9月底印发《物流业发展中长期规划（2014-2020年）》后，中国物流地产新一轮的资本大潮又滚滚涌动，其中自然不乏一些虎视眈眈的境外资本，一时间金戈铁马，硝烟弥漫。

园区中国（park_china）独家了解到，黑石集团目前与中国房地产行业的龙头万科已经成立合资公司，专门负责运营整体的物流地产业务。而在资产层面，万科和黑石则是要对半开，万科还是希望保持一定的重资产属性，这一点与完全将资产交给外资的万科商业地产有所不同。

前一段时间消息称，正准备成立130亿美元的新旗舰级全球房地产基金。而此前，黑石旗下的首支亚洲房地产基金已经募资44亿美元，接近50亿美元的筹集上限。在今年春节前夕，黑石刚刚向GIC卖掉了其在北美最大的工业地产平台IndCor，其目的主要也是为了集中资金投向中国物流地产市场。

物流地产正是黑石目前在中国的一个重点投资对象。据称，黑石集团的亚洲房地产主管Chris Heady偏爱中国仓储物流业务，他认为在国际需求、第三方物流企业和电子商务的推动下，物流业正在蓬勃发展。

2013年12月，他透露黑石已经建立了50万平方米的仓库空间，投资额达到8000万美元，不过这些仓库究竟建在哪里还没有公开的资料披露。

2010年4月，黑石集团曾经将在中国的首笔Pre-IPO的1.9亿美元投在了山东寿光农产品物流园有限公司，然后一年后，由于寿光物流园发展受阻和重要牌照申请失败，黑石被迫退出，这成为一笔失败的交易。

说到万科，它所选择的合作对象不仅限于黑石，还有另外两家来自美国的私募基金巨头KKR和凯雷，以及加拿大退休金计划投资委员会（CPPIB)。

2014年3月，CPPIB宣布投资2.5亿美元与万科组成合资公司，投资于中国一二线城市的房地产市场。尽管CPPIB宣称更看好住宅地产市场，但考虑到此前加拿大养老基金与嘉民在物流地产方面的合作，CPPIB应该也不会排斥与物流地产新军万科开辟更多合作方向。

而KKR和凯雷与万科在物流地产方面的合作，很可能参考前不久万科与凯雷在商业地产方面的合作模式——双方成立合资平台，长期持有物业资产，未来将以资产证券化为目标退出；在股权方面外资基金可以占大头，享受到大部分的收益，但管理团队和品牌依然保留着万科的主导权。

2014年9月份，凯雷还与上海物流地产商宇培集团合作，投资3亿美元在常州航空产业园内建设电商产业园，其中物流仓储是重要的组成部分。

这样一来，无论是境外资本，还是国内做物流地产的企业，都呈现出一种交叉多元的合作态势，彼此双方都成为开放性的平台，拥有多种合作渠道的选择。

相比在中国房地产市场一直有持续作为的凯雷和黑石，“门口的野蛮人”KKR则显得神秘低调许多。这家因为当年的纳贝斯克杠杆收购名扬天下的私募巨头，近年来在中国一直以投资上市公司股权为主要模式，在行业低谷时以一个合理价格进入公司，通过改善企业经营增加企业价值，然后在整个行业周期性复苏的时候成功退出。

一个有意思的细节是，2014年年初，KKR在其发布的中国宏观经济研究报告中，开头就引用了毛泽东在1955年的论断“政治工作是一切经济工作的生命线”。鉴于一年来中国官方对国内消费和物流行业连番的鼓励政策出台，KKR选择在此时进入物流地产也的确显示出其对中国生意的深刻而敏锐的理解。

还有另外一家来自美国的资本巨鳄在中国物流地产领域作为频频，就是华平集团。华平集团目前在中国有两个工业物流地产平台，一个是与沈晋初联合创立的易商，另一个和东久集团合作的华平东久投资。两个平台都在物流地产领域有很多的动作，作为背后的最大投资者，投资老手华平集团无疑意在分享整个中国物流地产突飞猛进的巨大红利。

说到易商，这个发展迅速的物流地产企业也赢得了外资的不断垂青。除了创始者华平外，高盛也此前也有资金入股。荷兰最大的养老金基金资产管理公司——荷兰汇盈资产管理公司（APG Asset Management N.V.）也在2014年早些时候投资6.5亿美元收购了易商20%的股权。

另外，据外电称，Sam Zell权益国际与红杉资本在去年下半年刚刚宣布了战略合作，共同投资中国的物流地产。Sam Zell同样是来自美国的亿万富豪、投资高手，被称为“坟墓舞者”，他麾下的EI资本曾经染指过物流地产，即2008年入股上海宇培集团，但这一投资并不成功。

沈南鹏操盘的红杉资本，近年来更是将触角频频伸向被电商大潮催长的物流快递行业。2013年初，公路货运平台公司安能物流获得红杉630万美金注资；年中尘埃落定的中通速递投资案中，红杉以3170万美元，买下中通10%“老股”，艰难卡位；而原本在“四通一达”中排名靠后的中通，凭借红杉进入带来的IT系统和公司治理提升，业务规模已与申通、圆通并驾齐驱。

显然，从投资电商，到投资电商延伸出来的产业链如物流、快递、仓储、金融等，红杉资本的产业投资逻辑非常清晰，其与Sam Zell又会在物流地产投资领域擦出怎样的火花？

此外，来自日本资本也崭露头角。此前，开始重点发力物流地产的国有上市公司北京建设配发旗下中国物流集团35%股本，吸纳了约2亿美元资金，投资方是来自日本的三井、三菱两大财团。

三井、三菱的投资不仅仅是要赚取财务投资的收益，更希望让日本的部分生产性、物流性及采购类企业优先选择使用北京建设的仓库，可谓一鱼多吃。这一点也是北京建设在全国各地拿地时和地方政府谈判的重要砝码，不过据说目前这方面进展不是很顺利，双方仍然有待磨合。

最后，还有一家英资老牌企业——太古集团。前不久，太古集团主席史乐山称，太古计划在2020年底前，在中国内地共建成13个大型现代化冷藏设施，致力于打造一个全国性的冷链网络，辐射范围达全国2/3人口。

近年来，中国内地的冷链物流业呈现出蓬勃发展的态势。《2014年中国冷链物流发展报告》显示，2013年，中国冷链物流业的固定资产投资超过人民币1千亿元，同比增长24.2%。而冷藏业务一直是太古集团核心发展的业务之一，以仓储量计算，其为全球第三大冷链物流运营商。